恒都律师事务所是一家专注于资本市场、知识产权和争议解决领域的顶级综合法律服务机构。其业务涵盖了私募股权与风险投资、项目融资、外资企业投资、资产证券化及结构化融资、银行业务与金融活动、证券市场交易、海外投资、企业并购与重组、国有企业改革与产权交易、互联网金融、公司综合管理与合规性服务、反垄断与国家安全审查、信息保护与网络安全、破产重整与清算、保险与信托及租赁服务、合同与担保业务、房地产与基础设施建设、国际贸易与仲裁、娱乐与媒体行业、商标、专利、著作权、技术合同纠纷解决、商业秘密保护、不正当竞争行为处理、网络域名与电子商务、特许经营、海事与海商法、航空与航天法、自然资源与能源法、环境与健康安全法、招投标与政府采购、行政法律事务与国家赔偿、税务规划与财富管理、劳动争议解决、消费者权益保护、婚姻家庭法、民事侵权法、医药医疗法、刑事辩护等多个专业领域。该所致力于为国内外客户提供最高标准、最全面的法律服务，支持他们在境内外商业活动及跨国交易中的各项需求。
第 122 期 编号：HDSPZYJJ2017122
单位｜恒都综合法律业务及争议解决事业部
作者｜财务规划专业组 揭立霞
编者｜恒都微信运营团队
父母过户房产给子女，一般采取两种方式：买卖或赠与。
不同类型的房产过户手续，其涉及的税费种类及金额各不相同；在二手房交易中，由于房产所在区域和房屋特性的差异，税费征收标准亦有所区别。尽管如此，交易税费主要包括契税、增值税（在营业税改征增值税之前为营业税）、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加费、产权登记费、评估费以及测绘费等。无论选择何种交易过户手段，上述提到的除前四种税费以外的其他税费种类均维持原状，故此，对于这些税费的具体标准，本文将不再进行详细阐述。本文将专门对契税、增值税、个人所得税、印花税这四种税收在二手房交易中的过户环节进行详细对比，具体分析房屋面积、产权年限、房产套数等因素对税费缴纳金额的影响，进而探讨不同房屋类型在买卖与赠与两种过户方式下所需缴纳的税费差额。
让我们首先共同探讨，涉及二手房交易中的过户手续以及赠与方式下税费支付的相关法律法规和政策条文。
一、契税
《中华人民共和国契税暂行条例》（简称《契税条例》）明确指出，第一条规定了：在我国境内进行土地、房屋权属的转移时，接受这些权属的单位和个人，即成为契税的纳税主体，他们必须依照条例中的规定，向国家缴纳相应的契税。所以，任何在我国境内发生的房屋权属转移行为，都需缴纳契税，且纳税责任由取得房屋权属的一方承担。若父母将房产通过交易或无偿转让手段转移至子女名下，则该子女将作为购买者或接受赠与的一方，承担纳税责任。
契税的征收方式和计算标准，《契税条例》第三条第一款明确指出：“税率介于3%至5%之间。”此外，鉴于不同地区的地理位置和经济发展状况存在差异，第三条第二款亦规定：“各省、自治区、直辖市人民政府需在前款规定的税率范围内，依据本地区具体情况设定适用税率，并需向财政部及国家税务总局进行备案。”即，地方可根据其独特的地理状况和具体情形，在既定税率区间内自行设定适用的税率。比如，《北京市契税管理规定》第五条明确指出：“契税的税率为3%。”换言之，通常情况下，契税的计算都是依据3%的比率进行。
《契税条例》第四条对契税计税基础作出了明确规定：在房屋买卖的情况下，契税的计算应以房屋成交价格为基准；而对于房屋赠与的情形，则由税务机关根据市场行情对房屋价值进行评估后确定。
为了确保房地产市场的持续稳定，我国在房地产各个发展阶段，陆续实施了众多调控政策，这些措施涵盖了针对房地产交易税收政策的相应调整。《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布的关于调整房地产交易环节契税及个人所得税优惠政策的文件》（编号财税94号）明确指出：对于个人购置的普通住宅，若该住宅系家庭成员的唯一住所（家庭成员包括购房者、配偶以及未成年子女等，以下同），将对其契税进行减半征收。对于个人购置面积不超过90平方米的普通住宅，并且该住宅是家庭唯一住所的，将按照1%的税率来征收契税。自该通知发布后，《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布的关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的文件》（即财税23号文件）对契税政策进行了新的调整规定：首先，针对个人购置的作为家庭唯一住宅的房产（家庭成员界定为购房人、其配偶及未成年子女等），若房屋面积不超过90平方米，将按照1%的税率征收契税；若房屋面积超过90平方米，则按照1.5%的税率征收契税。个人购置家庭第二套用于改善居住条件的住房，若住房面积不超过90平方米，将按1%的税率缴纳契税；若面积超过90平方米，则需按照2%的税率缴纳契税。然而，此次修订后的契税政策明确指出，上述调整措施不适用于包括北京、上海、广州、深圳在内的四大一线城市；换言之，这四大一线城市仍需依照财税94号文件的规定执行。
针对个人无偿赠送房产的情况，根据《国家税务总局关于强化房地产交易中个人无偿赠与不动产税收管理相关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条第二项的规定，个人在无偿赠与不动产时，应当对接受赠与的一方征收全额的契税。据此，不论赠与人与受赠人之间存在何种关系，都应按照3%的税率对受赠人征收契税。若父母将房产无偿转赠给子女，则必须对接受赠与的子女（即子女本人）按照3%的税率，对整个房产价值征收契税。
二、增值税
《财政部与国家税务总局联合发布的《全面推开营业税改征增值税试点通知》（编号财税〔2016〕36号），简称《营改增通知》）明确指出：根据国务院的批准，自2016年5月1日开始，我国将全面实施营业税改征增值税（以下简称营改增）的试点政策，涉及建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业等所有营业税纳税人群，均被纳入试点范畴，并需从缴纳营业税转变为缴纳增值税。自2016年5月1日开始，房屋交易环节将不再实施营业税政策，转而实行增值税征收制度。
《营改增通知》与《营业税改征增值税试点实施办法》同步执行，该办法第一章明确指出：在我国境内（以下简称境内）从事销售服务、无形资产或不动产（以下简称应税行为）的机构与个人，均需作为增值税纳税人，依据本实施办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。第十条明确指出：“销售服务、无形资产或不动产，即指通过有偿方式提供服务、有偿转移无形资产或不动产的行为。”第十四条规定指出，以下情况等同于销售服务、无形资产或不动产：……其中，单位或个人若无偿将无形资产或不动产转让给其他单位或个人，除非是用于公益目的或面向社会公众。因此，无论是房屋的买卖还是赠与，都应缴纳增值税。不过，征收对象有所不同，房屋买卖中增值税由出让人承担，而在房屋赠与中，增值税则由受赠人负责缴纳。
《营改增通知》所附的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第五条明确指出，若个人出售的房产购置时间不足两年，需依照5%的税率全额支付增值税；而对于购置时间达到两年或两年以上的个人出售房产，则可享受增值税的免征待遇。此规定适用于北京、上海、广州、深圳四市以外的所有区域。若个人出售不满两年的房产，需按5%的税率全额缴纳增值税；若个人出售购买时间满两年（包括两年）的非普通房产，则需以销售收入扣除购房成本后的余额，按5%的税率缴纳增值税；而个人出售购买时间满两年（包括两年）的普通房产，则可免缴增值税。此规定仅适用于北京、上海、广州和深圳四市。因此，若父母将房产通过交易手段转移给子女，必须依照相关规定支付增值税。
财政部和国家税务总局发布的财税111号文件中，针对个人金融商品买卖等营业税的相关免税政策通知的第二条明确指出，若个人在以下情况之一中无偿赠与不动产或土地使用权，将暂不征收营业税：其中包括赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及兄弟姐妹。据此，若父母无偿将房屋赠与子女，则该行为将不会触发增值税（即之前所说的营业税）的征收。
三、个人所得税
《个人所得税法》第二章第二项明确指出，需缴纳个人所得税的个人所得包括：九、财产转让收益……第三章第五条则对税率进行了规定，指出特许权使用费收入、利息、股息、红利收入、财产租赁收入、财产转让收入、偶然收入以及其他各类收入，均应按照比例税率征收，具体税率为百分之二十。第八条规定：个人所得税的纳税主体为所得者，而负责代扣代缴税款的则是支付所得款项的单位或个人。
《北京市地方税务局及北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）》中的第二条第（三）款明确规定：若能明确房屋的原价及相应合理支出，个人所得税的税额应基于房屋交易的实际价格，在扣除房屋原价及合理费用后的差额基础上，按照20%的税率进行计算。若纳税人无法出示房屋原始价值的证明文件，且税务机关在利用税收管理、房产登记等信息系统进行核查时，亦无法确认房屋的原值，则个人所得税的应纳税额将依据此次房产交易的价格，按照核定的征收比率1%进行计算。
依据上述规定，通常情况下，对于出售个人自住房产，需按照规定征收个人所得税。若能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋的原值，则对出售方应依照法律规定，对转让所得的20%征收个人所得税。若无法核实房屋原值，则按房屋交易价格，依据1%的核定征收率进行计算。至于父母将房产通过买卖方式过户给子女的情况，个人所得税的缴纳也应遵循此规定。
值得关注的是，《财政部、国家税务总局、建设部联合发布的关于个人出售住房所得个人所得税征收事宜的通知》（财税字〔１９９９〕２７８号）中明确指出，依照个人所得税法的相关规定，个人在出售自有的住房后所获得的收益，需按照“财产转让所得”这一类别缴纳个人所得税；同时，该通知第四条还规定，对于个人转让自用五年以上、且为家庭唯一居住房屋所获得的收益，将不再征收个人所得税。也就是说，对于个人将自用五年以上且为家庭唯一居住的房产进行转让，可以享受个人所得税的减免政策。
关于无偿赠与房产的个人所得税征收问题，《财政部、国家税务总局发布的关于个人无偿接受赠与房产相关个人所得税事项的通知》（财税78号）中明确指出：在以下几种情况下，赠与房产的双方无需缴纳个人所得税：（一）房产所有者将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及兄弟姐妹等亲属；（二）然而，若赠与情形不符合上述规定，房产所有者向非亲属无偿赠与房产，受赠者因接受赠与房产而获得的收益，应依照“国务院财政部门确定的应纳税的其他所得”类别缴纳个人所得税，税率设定为20%。”据此，父母将房屋赠与子女的，受赠人无需缴纳个人所得税。
四、印花税
《印花税暂行条例》的第一条明确指出，在我国境内，任何涉及所列凭证的订立或接收的单位与个人，均需承担印花税的缴纳责任，即成为纳税人，并需依照条例要求支付印花税。而第二条进一步规定，产权转移的书面文件属于应纳税的凭证之一。据此推断，在房屋所有权发生变更的情况下，转移双方都应缴纳相应的印花税。依据印花税税目税率表的规范，涉及产权变动的情形，其印花税的征收比率设定为所附转移凭证金额的0.05%。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税137号）的第二款内容明确指出：“对于个人在销售或购置住房的行为，暂不征收印花税。”换言之，对于房屋买卖的买卖双方，目前均不须缴纳印花税。对于房屋的赠与行为，相关法规并未明确指出可免除印花税的征收。既然房屋赠与同样会导致产权的变更，依照《印花税暂行条例》的相关条款，对于涉及房屋赠与的情况，必须对赠与人以及受赠人双方实施印花税的征收。
接下来，通过图表形式，对上述二手房交易过户涉及的税收缴纳相关具体规定进行一次全面汇总：
根据图示，买卖与赠与两种过户方式在契税、增值税、个人所得税及印花税等方面存在一定差异。若采用赠与方式完成过户，契税和印花税的金额通常会更高；相对地，若选择买卖方式，增值税（若未满两年）和个人所得税的数额则会更大。因此，为了确定哪种过户途径更为经济，关键在于对这四种税费进行详细计算。
接下来，作者以一个虚构的例子为依据，对父母将房产转给子女的情况进行了分析。他根据房屋的种类和转让的具体方式，对图表中列出的四项税费的具体金额进行了比较，目的是试图发现其中的某种规律。
王大妈把手中唯一的一套价值高达一百万元、占地一百平方米、购入时间未满两年的房产，转移给了自己的儿子小明（前提是小明目前并无其他房产，这是他的首套住宅），那么，是通过交易还是无偿赠与，哪种途径能为小明带来更大的经济利益呢？
1、买卖过户
王大妈计算得出，增值税金额为1000000元除以1.05再乘以5%，结果为47619元，接着增值税附加费是47619元乘以7%加3%，合计为4761.9元，而个人所得税则是1000000元乘以1%，总计10000元。
②小明：契税=1000000元×1.5%=15000元；
在买卖过户过程中，涉及的四项税费总计为：47619元、4761.9元、10000元以及15000元，相加之后，总额达到77385.9元。
2、赠与房产
王大妈指出，增值税和增值税附加费均为零，个人所得税同样为零，而印花税则是基于1000000元乘以0.05%的税率，计算得出500元。
小明计算得出，契税为100万元乘以3%等于3万元，同时印花税则是100万元乘以0.05%得出500元。
在办理赠与过户手续时，当事人必须缴纳的四项税费总计为：包括500元、30000元以及另外500元，合计金额达到31000元。
总结：买卖过户不如赠与过户划算。
依然是王大妈，依旧是她那处房产，只不过这栋房子已持有超过五年，那么是选择出售还是通过赠与，哪种途径能够带来更大的经济利益呢？
1、买卖过户
①王大妈：增值税0元，增值税附加费0元，个人所得税0元；
②小明：契税=1000000元×1.5%=15000元；
则买卖过户时，双方需交纳的四项税费总额为：15000元。
2、赠与过户
①王大妈：增值税0元，增值税附加费0元，个人所得税0元，印花税1000000元×0.05%=500元；
②小明：契税=1000000元×3%=30000元，印花税1000000元×0.05%=500元；
则赠与过户时，双方需交纳的四项税费总额为：500元+30000元+500元=31000元。
总结：买卖过户比赠与过户划算。
通过对比上述案例，我们注意到，父母将房产过户给子女时，由于持有时间的长短不一，两种过户途径所需缴纳的税费确实存在差异。以大户型（面积超过90平方米）为例，若房屋持有时间较长，采取买卖方式过户将更为经济；而若持有时间较短，选择赠与方式过户则更为合算。至于其他类型的住宅以及不同持有期限的房产，在办理实际过户手续时，您可以根据前面图表中展示的税费缴纳标准进行对比和计算，从而确定对于您所交易的具体房屋，究竟选择哪一种过户方式才能有效降低税费支出。
往期精彩回放
恒都SHOW：
资本市场事业部业绩及法律研究：
知识产权事业部业绩及法律研究：
综合法律业务及争议解决事业部业绩和法律研究：
专家看法：
恒都时评：
恒都快讯：
