上海闵房集团将收购商品房作保障房。
上海闵房集团下属的上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司近期发布通告，宣布为有效盘活现有房源，现正向社会广泛征集符合条件的房地产项目，以用作保障性租赁住房（即临时房源）的用途。所收购的项目需是合法合规的新建住宅商品房，并且必须满足现房交付的要求。
记者观察到，这标志着上海今年首次将收购的商品房转变为保障性租赁住房的项目。根据去年5月发布的“沪九条”规定，旨在通过国有平台公司等主体收购合适的房源，以改善住房保障的供应状况。与此同时，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司已收购了海波花苑70-73号和75-78号的现有房屋，用于增加保障性住房的供应。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进在接受证券时报记者采访时指出，上海率先开启了“今年收购存量商品房的第一步”，这标志着上海在处理库存商品房方面已开始积极行动。其采用的模式与其他城市的做法相仿，这也进一步表明了地方政府和国有企业在尝试去库存以及探索多样化的保障性住房供应方式上正不断努力。
用存量房产优化保障房源供应
上海市闵行公共租赁住房投资运营公司发布的通告中指出，该项目的选址应在闵行区南部地带。拟收购的房屋必须集中分布，且单个项目所提供的房屋总面积不得少于7500平方米。此外，房源必须具备明确的产权，不得存在权属争议，且不得被法院实施查封、扣押或冻结等措施。
上海闵房集团此次的行动，与其他城市的做法相仿，即通过收购商品房来建设保障性租赁住房。这一举措符合市或区级国有企业的收购模式，并且与全国范围内今年保障性住房房源的征集工作形成了良好的衔接。严跃进指出，目前各地普遍采取的方式是收购现成的库存商品房。此类模式的优势在于，通过收购并实施3至6个月的房源改造，能够迅速构建起保障性租赁住房等房源项目，有效提升和改善保障性住房资源的供应效率。
记者观察到，在此之前，上海徐汇区已经先行一步，尝试购买现有住宅，并将其用作公租房的建设。
今年五月，上海城投集团旗下的租赁住宅品牌“城投宽庭”在徐汇区开设了首个保障性租赁住房社区——“城投宽庭徐汇社区”，并正式投入运营。该社区拥有1283套房源。这一项目系借助“国泰君安城投宽庭保租房REIT”所筹集的净回收资金进行收购的典型案例，其前身是华鑫置业开发的存量资产。该资产得以盘活，得益于市属产业集团间的资源协调与整合。
张辰，城投控股的党委书记兼董事长，透露称，“城投宽庭徐汇社区”项目是上海城投、仪电集团以及国盛集团这三家国有产业集团首次携手合作的成果，同时也是上海市属国有企业中首个进行存量R4地块并购盘活的项目。此外，该项目对于上海城投实施REITs滚动投资战略，构建保障性租赁住房业务的“投资、融资、建设、管理、退出”资本循环模式，起到了至关重要的作用。
通过收购现有商品住宅来筹集保障性租赁住房的资金来源，源自于保障性住房货币化配建的政策。这一政策要求，在新建的商品住宅项目中，按照一定比例进行实物形式的保障性住房建设，并根据项目的具体状况，可以将这部分住房以相同的价值转换为货币化的配建资金。这些资金随后会被区住房保障平台机构所收购，用于购买各类合适的现有商品住宅或二手房，专门用于住房保障工作。
上海市住房和城乡建设管理委员会以及上海市房屋管理局等相关部门在去年九月发布的《本市保障性住房配建实施办法》中规定，对于采用货币化方式配建保障性住房的，所筹集的资金将由区政府指定的机构进行收购，并专门用于定向购买符合要求的房源，以保障住房需求。
去年五月公布的“沪九条”同样规定，应积极尝试利用国有平台公司等主体进行房源的收购和集中租赁，以此来提升住房保障服务的质量。
多地创新商品房转保障房做法
自2024年5月提出将收购的存量商品住房用于建设保障性住房的方案以来，全国各地已有不少城市积极响应。这些地区不仅将相关项目实际实施，而且已开始投入使用。
最近，首批用于收购现有住宅项目的专项债券正式投入使用。据Wind金融终端提供的数据，2025年浙江省政府发行的第十三至第二十期专项债券已经近期成功发行并正式挂牌交易。具体分析，这些专项债中有三只专门用于收购现有商品房以用于建设保障性住房，它们分别是“25浙江债23”、“25浙江债25”以及“25浙江债26”，通过专项债融资的总额达到了16.53亿元，并且这些资金支持了浙江省内的8个相关项目。
5月13日，浙江省财政厅公布了10只政府债券的发行安排。在这些债券中，浙江省在财政部的额度限制下，成功发行了十三期至二十期的政府专项债券，总计达到了552.67亿元。这些债券的类型为记账式固定利率附息债券，并且全部是新发行的债券。它们的期限分别为3年、5年、7年、10年、15年、20年和30年。
这是我国首个利用专项债资金收购现有住宅项目的实践，其重要性堪比行业发展的指南针。严跃进指出，以往专项债多用于购置闲置土地，这些土地往往因企业资金链断裂或规划变动等原因，无法进行开发或长期搁置。然而，浙江省此次创新性地将专项债用于收购现有住宅。
去年12月下旬，江西上饶迎来了一项重要举措。建设银行江西省分行在此期间向该市发放了全省首笔住房租赁团体购房贷款，金额高达2400万元。该贷款的期限为27年，利率为2.95%。这笔贷款旨在支持上饶市政府选定的收购主体，收购尚书苑项目中的105套存量商品住房，并将其用作保障性租赁住房。这一举措不仅标志着上饶市首个将已建成存量商品房转化为保障性住房项目的成功实施，同时也成为江西省内首个运用保障性住房再贷款政策进行此类收购的案例。
