外界形态不佳，与我内心何干？近期，众多网友在社交平台上纷纷展示他们所购得的“老旧小户型”房产，这些一度被冷落的二手房重新赢得了部分潜在买家的喜爱。
相关房产机构的数据显示，一二线城市中部分老旧小区的房产交易呈现升温态势，比如，今年上半年杭州市区总价不超过200万元的二手房交易量，同比去年同期增长了将近10个百分点。
“老破小”，真的值得买吗？
“性价比是不错的”
“老破小”这一词汇，专指那些建造年代久远、社区与房间内设施陈旧、居住面积较小的住宅。这样的房子在各大城市中普遍存在，尤其在老城区尤为常见。以北京市朝阳区的金台路、呼家楼地区为例，这里汇聚了众多“老破小”房源，20年、30年甚至更久的楼龄比比皆是。得益于该区域优越的地理位置及紧邻国贸CBD商务区的优势，它始终是备受追捧的房产投资热点之一。
中新经纬近期对金台路片区的若干小区进行了实地考察。在其中一个社区，地面停车位上停满了私家车辆，每座住宅楼的入口处都围绕着电动车，步入楼道，墙壁上贴满了各种小广告，而在楼道和走廊中，还散落着一些居民放置的物品。
该片区的房价相较于几年前已有显著下降，许多原本持观望态度的年轻人如今有了购房的机会，性价比相当吸引人。房产经纪人李乘（化名）向中新经纬透露，自北京于6月底推出降低首付比例等政策以来，市场行情逐渐升温。上周日，他们公司位于团结湖的分区成交了11套房产，这一数字远超以往，往常的成交量通常只有6至7套。他称，现在有些客户觉得价格调整到位了，已经开始入手。
李乘举例说明，位于金台路片区的某套二手房目前挂牌价为336万元，相较之下，去年相同户型、楼层房源的成交价高达420万元。尽管该区域的房源价格有所下滑，但为了防止部分买家过分压价，业主们往往会将挂牌价设定得较高，以便在谈判中保留足够的议价余地，从而确保实际成交价仍有下降的可能。
中原地产的首席分析师张大伟向中新经纬表示，北京之前推出的房地产调控措施主要是为了满足改善型购房需求。然而，最近实行的降低首套房首付比例和住房贷款利率等措施，则是为了满足基本购房需求，从而降低刚需族的购房门槛。此外，二手房市场的房源价格也在下降，这些因素共同作用，使得购房者的首付和还款压力得到缓解，进而推动了“老破小”房源市场的短暂繁荣。
不仅北京，众多一二线城市也遭遇了相似现象。杭州贝壳研究院的院长上官剑在接受中新经纬采访时表示，据其统计，2024年上半年，杭州市区总价不超过200万元的二手房交易量占总交易量的约45%，这一比例相较于2023年上半年上升了将近10个百分点，显示出交易量的显著增长。他表示，在最近一段时间的交易过程中，那些地理位置优越、配套设施完善，且总价介于130万元到150万元之间的二手房资源，已经被大量购买，所剩无几。
上海中原地产市场分析师卢文曦在接受中新经纬采访时表示，不同机构对“老破小”的定义存在差异，然而，经过观察发现，在6月份，上海市内环内的成交量较上月有所增加，而300万元至500万元的二手房占比相较5月份上升了9个百分点。他表示，对于成交房源的楼龄难以进行准确统计，不过，在300万到500万的价格区间内，那些面积不足70平米的房源比例相对较高，而这类面积较小、价格较低的二手房成交活跃度呈现出上升的趋势。
深圳中原研究中心发布的数据揭示，在今年上半年的二手房交易中，350万元至500万元的价格区间成为市场成交的主要力量，其占比达到了21.5%；紧随其后的是250万元至350万元的价格区间，占比为19.2%。观察占比的变动，可以发现350万元以下的价格区间成交占比明显增长。
广东省城规院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，那些“老破小”房源交易较为频繁的地区，往往是超大型或特大型城市。这些城市近年来吸引了众多年轻人口，而他们的经济实力尚不雄厚，“老破小”因此成为了他们短期内能够负担的住房选择。李宇嘉进一步表示，“老破小”房源在当前市场调整中价格跌幅明显，已经降至部分购房者的承受范围之内。
“老破小”价值仍在
北京市朝阳区金台路某小区住宅楼。中新经纬 薛宇飞 摄
2023年，柳君（化名）踏上了北京的看房之旅，她面临着一个抉择：是在五环之外购置一套新房，还是选择一套地理位置稍佳的二手房。经过一番对比，她发现新房往往地处较偏，且首付款和月供负担较重。深思熟虑后，她决定购买位于西四环玉泉路地铁站附近的一套建于20世纪90年代的二手房，总价约为400万元。
柳君目前正忙于房屋装修。她向中新经纬透露，所谓的“远大新”住宅区距离较远，日常社交和出行大约需要一个半小时，她不愿意因为“远大新”而牺牲自己的通勤时间。尽管近期房价有所下降，但她对这套房子依然感到满意，小区物业管理相当负责，环境也比那些老旧的小区要干净得多。此外，周边配套设施齐全，这是新房在短时间内难以达到的优势。
2019年，在金台路片区购置房产的冯博（化名）向中新经纬透露，该区域的住宅多数属于“老旧、破败、小户型”类型。这类住宅的优势在于交通便利，周边设施完备，包括超市、餐馆、医院和学校等，均在步行一公里可达的范围之内。此外，前往国贸、三里屯、朝阳公园等地也相当便捷。
中国城市房地产研究院的院长谢逸枫在接受中新经纬采访时指出，部分城市的“老旧小”住宅交易量有所增加，这不仅仅是因为价格相对较低，还因为其交通便捷、教育资源丰富以及周边设施完善等因素吸引了众多购房者。同时，多地实施的带抵押权过户政策也使得二手房交易流程更加高效，操作更为简便。另外，部分购房者是基于对城中村改造前景的看好，而选择购买这类房产。
在杭州，那些老旧且条件较差的住宅之所以备受追捧，这和“原拆原建”的方针有着密切的联系。上官剑指出，某些区域中低价格二手房的迅速交易，正是由于部分购房者受到了自主更新政策的推动，他们热切期盼着这些政策的实施。杭州购房积分落户的分数从之前的30分上调到了80分，为了子女能够获得杭州优质的教育资源，许多外地购房者开始倾向于选择价格相对较低的“老破小”房产。
张大伟进一步指出，在过去的数年间，众多地区不断推动老旧住宅区的改造工程，这一举措使得若干社区的公共设施得到了一定程度的升级，同时，老住宅区的居住条件也得到了相应的优化。
贷款政策对老旧小区的成交也起到了一定的推动作用。今年四月，北京住房公积金管理中心发布了一则《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，该通知指出，针对已完成改造的老旧小区住房，其可贷款的年限将从原本的低于房屋剩余使用年限减去三年（砖混结构为50年，钢混结构为60年，减去房屋使用年限再减去三年），调整为低于剩余土地使用年限减去三年的新标准。相较于原先的核批期限，公积金贷款的期限实际上延长了至10年至20年不等。李乘指出，这一政策变动使得众多经过改造的老旧小区在申请公积金贷款时，其贷款期限也随之提升。
尽管老旧的基础设施、密集的建筑群以及难以大规模改善的居住环境，仍旧使得许多人对于“老破小”的房源心生畏惧。冯博指出，即便这些房屋经过翻新，下水道堵塞、水压不足等问题依然难以避免。李乘提到，一些老旧小区的停车位已经全部分配完毕，新入住的居民若需停车，不得不与居委会进行协商。
租金收益堪比理财产品？
北京市朝阳区金台路住宅楼。中新经纬 薛宇飞 摄
在今年4月，易居研究院公布的一份关于二手房的研究报告显示，自2018年年末起，二手房的售价开始呈现上升趋势。在当年的第四季度，其价格已攀升至每平方米39454元，而到了2021年的第一季度，这一数字更是飙升至每平方米62284元，创下了历史新高。此后，由于政策导向和市场自我调节的双重作用，特别是2023年上半年二手房上市数量急剧上升，供需矛盾加剧迫使二手房价格出现下降趋势。到了2024年第一季度，二手房价格已降至每平方米41622元，大致回到了2018年底的价格水平。
“老破小”类房产的价格有所下降，从而使得这些房产的租金收益（即年租金与房屋总价之比）有所提升。上官剑指出，以杭州市朝晖九区的房产为例，该区域的两室户型房产价格大约在150万元上下，而年租金则大约在3万至4万元之间。经过粗略估算，朝晖九区两室户型的租金回报率大约在2.5%以上，这一回报率已经与部分理财产品的收益水平相仿。
李乘提到，位于北京朝阳区金台路片区的约60平方米的两居室，月租金大约在6000到7000元之间，这一价格远超郊区新交付小区的租金。中新经纬以该片区一套面积约为58平方米、挂牌价为339万元的两居室为例，该类型房屋的年租金大约为7.8万元，粗略估算，这样的“老破小”房产的租金回报率大约为2.3%。依据诸葛找房研究中心之前公布的数据，在2023年，北京和杭州的租金回报率分别达到了大约1.85%和1.69%，经过比较，“老破小”类房源的租金回报水平相对较高。
根据银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场年度报告（2023年）》，我们可以看到，2023年各月度银行理财产品的平均收益率达到了2.94%。同时，中国外汇交易中心公布的数据也显示，截至7月24日，10年期国债的收益率已经上升至2.2270%。
尽管“老破小”的买卖活动有所升温，然而，受访的业内人士却持谨慎态度。他们认为，尽管这类房产的价格已经大幅下降，触及了许多刚需族的心理预期，但消费者仍需保持谨慎，根据自身需求进行购买。上官剑指出，从资产保值和增值的角度来看，“老破小”的发展潜力相对较小。因此，他建议购房者在选择时要从实际需求出发，慎重考虑，尤其是那些拥有教育资源、医疗设施等配套设施的房产。
李宇嘉指出，考虑到上下班便利性、教育资源以及总价在可接受范围内等因素，购房者可以优先考虑“老破小”这类房源。然而，这类房源普遍存在市政设施陈旧的问题，未来可能会引发一系列预料之外的问题。
（原题：《“老破小”现在值得入手吗？》）
