在七月，我们推出了上海房地产市场的一个标志性指标——“恒星小区房价指数”的2.0版，这一版本基于对超过180万条数据的整理和分析，向公众揭示了自2019年起上海房价的实际情况和变化趋势。
不久便有众多热衷者提出了诸多详尽的问题及建议。然而遗憾的是，由于诸多限制，我们未能即刻提供相应的答复，只能告知大家“此事已被提上日程”。
不过今天，这份迟到的“答卷”，它来了：
「上海房价回血报告」
我们力求借助有限的几张图片，尽可能简洁明了地阐述自2017年上海房价从高峰跌落以来的演变历程。
Part 1
上海房价迂回缓进，整体刚刚爬过“半山腰”
借助“恒星小区房价指数”，我们可以将自2017年起房价变动趋势明确地划分为七个不同的阶段。
该数据涵盖了两个完整的“上升→稳定→下降”循环。当前，上海的房价走势正处于第三个循环的上升期。
自2017年起，上海恒星小区的房价指数数据得以更新，同时引入了成交量数据以供参考。图中通过红、白、蓝三色虚线方框来区分房价的上涨、平稳和下跌三个阶段；而黄色和绿色则分别用来标记房价的阶段性高峰和低谷。
这七个阶段叠加，形成了长达2又1/3个周期的循环，这些循环共同汇聚成了在过去三年多时间里，那些投身楼市的人们所经历的种种复杂情绪。
第1阶段，急涨期，2017年1月-2017年8月
政策调控的严厉和新增购房需求的减少共同作用，导致2017年的交易量与前两年相比显著下滑；与此同时，房价凭借其强劲的势头发起最后的冲击，于8月份达到了峰值。
第2阶段，平稳期，2017年8月-2018年5月
随后上海房价的上涨乏力，开启了长达9个月的平稳期。
第3阶段，急跌期，2018年5月-2019年2月
2018年5月，上海房地产市场启动了以价格换取成交量的策略，从而步入了一个为期九个月的迅猛下跌周期。在此期间，上海的平均房价整体降幅达到了约7.3%，价格水平迅速跌至自上次楼市高点以来的最低点。
第4阶段，急涨期，2019年2月-2019年6月
随着2019年“小阳春”的到来，上海房地产市场迅速进入“复苏”状态，短短四个月内，房价便从低谷反弹，涨幅达到了约2.8%。
第5、第6阶段，平稳期+缓跌期，
2019年6月-2020年1月
在人们普遍的认识里，2019年是一个“高开低走”的年份，然而真正经历“低走”的唯有成交量。这一年，房价以大约1.8%的涨幅画上了句号，至今未能恢复到2019年2月时的最低点。
第7阶段，缓涨期，2020年1月-2020年8月
尽管遭遇了疫情的冲击，但自今年年初起，上海的房价便呈现出持续、平稳的上升趋势，7个月内涨幅达到了大约2.5%。如今，与2019年2月的最低点相比，房价已回升了约4.3%。再考虑到成交量的显著增加，这种走势颇似稳步上升的“慢牛”。
如果让我对这3年半做个简单的总结，我觉得有几个点可以说：
1. 趋势相对平稳，体现出了上海卓越的管控能力；
2. 从近2年的数据来看，房价已经安全筑底；
3. 不同于前2次上涨，上海楼市目前处于“慢牛”；
2017年的“山顶”与2019年的“谷底”相隔的这段“沟壑”，楼市的“回血”进程尚处于“半山腰”的阶段。
Part 2
各区房价“回血”程度PK，结果出人意料
对比当前房价与2017年8月的高点价格，对上海各区房价进行细致的分区分析，我们便绘制出了各区房价恢复情况的「回血地图」。观察这些数据，确实发现一些区域的房价走势出乎意料。
1. 崇明、金山成“黑马”，市中心仅算中游
观察数据可知，崇明、闵行以及金山这三个区域的回血情况最为显著，其回血比例甚至超过了市中心整体水平；相对而言，奉贤、松江和宝山这三个区域的回血效果则相对较差。
上海房价“回血”分布图呈现，其中红色区域表示房价回升幅度较大，而蓝色区域则显示房价回升相对较少。
结合Part 1中的房价变化较大的4个阶段，
就可以看到区与区之间截然不同的形象。
崇明，这个直到今年疫情后才开始崭露头角，凭借低密度产品热销提升存在感的地区，实际上在过去的几年里，一直默默无闻地积累了财富。无论是市场的快速上涨、急剧下跌，还是现在的稳步增长，崇明始终保持在行业前列。这种现象可能是因为近年来，随着轨道交通、教育资源、商业设施等关键配套设施的逐步完善，崇明以其健康、低密度、价格合理的优势，展现出了前所未有的性价比。
闵行，这位稳健的慢跑选手，虽然在2017年和2019年的两次价格上涨高峰期表现平平，但他的稳健性却是其一大优势。特别是在2018年下半年市场急速下跌时，他展现出了强大的抗跌能力，而在当前的市场缓步上升阶段，他的表现更是出色。
意外先生——金山：金山在前三个阶段的表现可谓是独树一帜，几乎脱颖而出；而在当前的缓涨期，它竟然反其道而行，再次以独特的方式凸显自己……真是让人难以捉摸。
各区在各个时期房价的升降态势各异（深红色区域表示表现越佳，深蓝色区域则表示表现相对较差）。
而在浦西市区区域内部，
区与区之间也拉开了巨大的差距。
2.即便是老牌上只角，也要拼命跑才不会落后
浦西市区区域的房价总体保持稳定。其中，黄浦区（包括外滩金融带、新天地和豫园，总计约210万平方米的城市更新项目）以及徐汇区（涵盖徐汇滨江、徐家汇中心及漕河泾东区，总计约400万平方米的城市更新项目）在传统上一直处于领先地位。然而，近年来发展速度有所放缓的长宁区却成为制约浦西市区区域整体房价上涨的短板。
上海房价「回血地图」（红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少）
同样的，
我们也能从各区分阶段的表现看出不同的形象。
细水长流策略在黄浦、徐汇两地——尽管在三次价格迅猛上升的阶段中均保持稳健，但这两地展现出卓越的抗跌性；而且，在今年持续的温和上涨阶段中，它们成功实现了后来居上。
原静安遭遇突然减速——在最初两个阶段，其表现堪称杰出；然而，自2019年“筑底”阶段开始，已过去一年多，其回暖势头却显得力不从心。结果，原静安最终仅能位列中等水平。
长宁在市场下跌时表现稳健，抗跌能力显著，然而在股价回升或市场回暖阶段，却常常落后于其他股票，显示出其上涨动力相对较弱。
不同阶段各区房价涨跌表现（红色越深代表表现越好，蓝色越深代表表现越差）
Part 3
哪些板块已经“满血复活”，有你家吗？
我们深入分析了上海各区域的房价“回血”情况，细化到了具体板块，旨在让各位更加直观地感知到，自三年前从高峰跌落后，上海房价的起伏变化。在图表中，红色越浓郁，表明该区域房价回升幅度越大；蓝色越浓重，则表示回升幅度较小；而空白部分，则代表该区域缺乏住宅销售数据。
从上海房价「回血地图」上，
我们可以看到一个有意思的特征：
沿海的不行，沿江/河的却很猛
沿海地区，除去诸如临港这样的自带宏大规划的区块外，多数区域显得动力不足；然而，黄浦江和苏州河沿岸的区块却普遍呈现出回暖的良好趋势。此外，上海与江苏、浙江相邻的区块也普遍展现出优异的表现。若考虑到一江一河的2035年规划以及长三角城市群的规划，显然购房时还是应紧跟政策导向。
上海房价“回血”分布图上，红色区域表示房价“回血”程度较高，蓝色区域则表示“回血”程度较低，而空白部分则意味着该区域缺乏住宅销售数据。
上海房价「回血地图」（红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少）
尽管现在与2017年8月的高点房价相比仍有较大差距，但事实上，已有不少区域展现出强劲的复苏势头。
为了使这些“重焕生机”的区域更加醒目，我们特意在地图上将其独立呈现。除了崇明、闵行和金山等原本就位列前三的部分区域之外，市浦西区、原浦东以及嘉定的若干板块同样表现卓越，亦已实现全面恢复。
上海房价“满血复活”板块（红色越深代表房价“回血”越多）
而在这些“满血复活”的板块中，
有2个成片的区域格外显眼。
一个是浦东的中环沿线板块群。
这几个板块在近年因前滩、张江科学城和迪士尼三大规划的推进而备受瞩目，若将已焕发生机的浦江镇（闵行区）纳入考量，便形成了一个规模庞大的区域板块群。这不禁让人感叹：神奇的浦东真是令人叹为观止！
浦东房价“满血复活”板块（红色越深代表房价“回血”越多）
另一个是苏州河北岸板块群。
在过去的三年半里，苏州河北岸的板块群不仅成功击败了南岸的对手，更是在滨江沿线取得了胜利，苏河湾与陆家嘴的未来比肩，或许不再是遥不可及的幻想。
浦西市区房价呈现强劲反弹态势，其中“满血复活”板块尤为显著（红色区域越深，表明房价回升幅度越大）。
最后还想再多说几句，是关于「一房一万」接下来究竟想做什么。
尽管文章主要通过整理数据，展示了自2017年以来房价的变动趋势，缺乏深入的分析和严密的逻辑推理。然而，这些数据将成为“一房一万”研究的基础材料，其具体应用价值究竟如何，仍有待进一步探讨。
什么时候买房？
在哪里买房？
买什么样的房子？
这类看似简单的问题，实则可能对购房者的日常生活，乃至其整个人生轨迹，带来深远的、重大的影响。
若你在2017年8月购入房产时恰好位于“山顶”，尽管自2019年2月“筑底”至今，上海房地产市场实则已呈现出稳中有升的趋势，宛如“慢牛”行情，即便今年楼市行情火爆，房价也仅仅是从“谷底”攀升至半山腰；反之，若你在2019年2月购置房产，那么你的家庭资产或许已增值12.9%（以首套房3倍杠杆为假设）。
即便是在所谓的“山顶”买入，若你所购区域“回血”速度较慢，即便周围都在热议今年房价看涨，你或许仍面临约10%的亏损；反观那些购买“回血”迅速区域的投资者，如今或许已经实现了资产增值。
不仅如此，即便条件完全一致，购买不同住宅的后果也可能截然不同。以房龄为例，购买较新的房屋，可能仅差约2.4%就能达到“山顶”；而若购买老旧房屋，则可能还需多付出约6.4%的差距。
自2017年起，上海恒星小区的房价指数已对老式住房和较新住房进行了分类（在图表中，这两种类型的住房的房价高峰和低谷分别以黄色和绿色标出）。
上海老公房市场房价回升态势呈现「回血地图」，其中红色区域表示房价回升幅度较大，而蓝色区域则显示房价回升幅度较小。
“一房一万”项目接下来将运用大数据技术，逐一解答这些问题。同时，逐步构建一个全面、客观、独立的购房指导体系，帮助购房者避免走弯路，将辛勤赚来的资金投入到最合适的地方。
敬请期待！
