一、市场供需：新房价格领涨全国，供应短缺成隐忧
2025年6月，上海房地产市场呈现出“量价背离”的现象。在这一时期，新房市场表现尤为突出，5月份的新房价格环比上涨了1.47%，这一涨幅在全国百城中位居第一。特别是核心区域的高端项目，比如绿城潮鸣东方（网签平均价格为19.2万元/平方米），一经开盘便迅速售罄，这一现象也推动了整体价格的上涨。数据显示，5月份一手住房成交面积达到了62万平方米，这一数字较去年同期增长了24%。而在前五个月的时间里，累计成交面积已达到266万平方米，同比增长率为9%。尽管如此，供应端却呈现出持续收缩的趋势，前五个月的新房供应量仅有1.4万套。按照这样的趋势发展，全年的供应量可能不足3万套，这将创下近十年来最低的新房供应记录。6月份，供需矛盾达到高潮：宝山区江湾鸿玺、闵行区保利海上印等项目的认购率飙升超过200%，普陀金茂府、古北99等优质房源销售速度极快，市场对于核心地段产品的热捧程度可见一斑。
二手房市场呈现出“量增价降”的现象。尽管5月份的成交数量接近两万套，并且已经连续八个月超过了1.5万套的临界点，然而，挂牌数量却一直保持在较高水平，议价空间的增大使得房价承受了压力。5月份，二手住宅的价格较上个月下降了0.37%，有些远郊地区的小区单价甚至跌破了万元大关，而位于内环内的优质学区房，如翠湖天地瑞苑，其价格依然保持在每平方米30万元以上，高达1713元。
二、政策动态：现房销售政策预期扰动市场
目前市场上最受瞩目的政策动向是6月底可能对预售制度进行的调整。据传，新政策规定只有当房屋建设进度达到三分之一时才能进行销售，虽然相比现房销售条件有所放宽，但无疑会大幅拉长开发周期至2至3年，从而加大开发商的资金负担。若此政策得以实施，预计在接下来的两年内，新房的供应量将进一步降低，核心区域的房价上涨压力可能会提前显现。
同时，自2024年起，一系列宽松政策持续发力：非沪籍人士购房所需社保年限缩短至一年（仅限外环以外区域）、公积金贷款额度上调至家庭最高可达160万元、首套房首付比例在部分区域降至15%等，这些政策措施共同作用，有效降低了购房的门槛。家庭拥有多个子女的群体可以额外购置一套住宅，而临港新片区的落户时间限制被缩短至三年，这些措施将有助于进一步激发对改善居住条件的需求。
三、区域分化：核心资产抗跌性凸显，远郊承压显著
上海房地产市场呈现出“冰火两重天”的态势。在环线以内，新房的库存去化周期仅为6.4个月，而浦东前滩等热门区域甚至出现了“一房难求”的情况。此外，徐汇滨江、北外滩等核心区域的房价备案价已接近20万元每平方米。黄浦区与徐汇区的二手房平均价格已超过每平方米九万元，其中徐家汇的东方曼哈顿等优质房产逆势攀升。与此同时，金山和崇明等偏远郊区的平均价格却不足一万五千元每平方米，有些小区的价格甚至较最高点下跌超过一半。
这种分化现象由多方面原因造成：首先，核心区域土地供应急剧减少，2024年住宅用地出让面积较上年同期锐减57%，土地的稀缺性推动了价格攀升至713；其次，城市更新工程推进力度增强，1400亿元的拆迁补偿预算主要投向中心城区，货币化安置释放出的购买力为房价提供了支撑；再者，产业导入存在差异，张江科学城、大虹桥等区域凭借高收入人群支撑房价稳定，而金山、奉贤等远郊地区因产业基础薄弱，陷入了“以价换量”的困境。
四、库存与去化：供不应求格局或催生价格拐点
上海的新房库存去化周期仅为6.4个月，而二手房的去化周期则是8.7个月，两者都位于“供不应求”的状态之中。按照目前的市场销售速度，新房库存预计在6到8个月内就会被消耗殆尽。再加上现房销售政策的预期，预计到2025年下半年，可能会出现一段时间的供应空缺。在核心区域，这种供需不平衡现象尤为突出；例如，杨浦内环的一处地块，其楼面价格已经高达13万元每平方米，预计未来售价可能超过17万元每平方米，与周边二手房的13至14万元每平方米的价格形成鲜明对比，这种差异进一步推高了市场的热度。
值得关注的是，土地市场呈现出“量减价升”的趋势，这一现象加剧了供应的紧张状况。在2024年，上海住宅用地的成交金额较上年同期下降了53%，尽管如此，溢价率却上升到了前所未有的高度。其中，徐汇滨江地块的溢价率更是高达40%，这一数据推动了新房价格的预期上涨，增幅达到了13%。在这种“成本高于产品”的情况下，即便是位于核心区域的项目，即便面临政策调控，也依然保持了较强的抗跌能力。
五、购房者策略：把握结构性机遇，规避流动性风险
对于不同需求的购房者，需采取差异化策略：
改善型买家
内环内的稀缺新房，诸如北外滩、前滩等区域，尽管购房总价较高（单套价格超过5000万元），但因其土地资源的稀缺性和完善的配套设施，具备了长期保值的价值。而徐汇滨江、大宁等城市更新项目的核心区域，得益于规划优势及产业升级，也展现出了巨大的增值潜力。
刚需群体
关注五大新城与临港新片区的发展。在这些区域，如松江、嘉定等地，房价出现了明显的回落（松江新房平均价格为4.78万元每平方米，较上个月下降了0.2%），同时，政府出台了一系列支持政策。例如，临港新片区对非沪籍购房者的社保年限要求缩短至3年，再加上产业导入计划的实施（预计到2025年将引进3000家在线新经济企业），这些区域未来有望成为具有较高投资价值的区域。
投资者
需留意远郊的“天坑”区域。金山和奉贤地区的某些项目由于供应过剩及配套设施滞后，房价持续低迷，同时交易活跃度不高，投资时需格外小心。对于713项目，建议谨慎考虑。
在实施过程中，我们推荐优先挑选那些户型规整、绿色科技配置较高的产品。同时，需注意调节杠杆比例，确保每月还款额不超过家庭收入的403%。对于那些关注政策优惠的购房者来说，应密切关注6月底预售政策的实施情况，以及三季度土地拍卖市场的最新动态。这两个关键因素将对下半年的市场走势产生深远影响。
六、未来展望：分化加剧下的市场重构
2025年，上海房地产市场步入了“总量稳定、结构分异”的新时期。市中心区域的房价，得益于供应不足及政策环境的宽松，预计全年将上涨5%至10%；而郊区以及老旧房源，由于库存压力和市场需求减弱，预计可能出现5%至8%的持续下跌趋势。随着现房销售政策的试点逐步深入，市场将加快清理步伐，资金雄厚且产品竞争力强的开发商将占据市场主导地位，与此同时，中小型房地产企业将面临更加严峻的生存挑战。
购房者面临的双重局面，既是挑战亦是机遇。在政策窗口期内，必须精确识别区域价值，防止无目的的跟风炒作。核心资产的稀缺性以及政策优惠的释放，是成功穿越市场波动的重要保障。伴随着城市更新和产业升级的不断深入，上海房地产市场正经历一场深刻的价值重新评估。只有深入理解市场运作的规律，才能在市场分化的格局中捕捉到发展的机遇。
