上海外来常住人口数量呈现下降趋势，降幅达到了1.5%，这一现象为十五年来首次出现，这一消息传递了何种信息？
信息来源于华尔街见闻平台（ID：wallstreetcn）、天天说钱（ID：liuxb0929）、政商内参（ID：zsnc-ok）以及央视新闻频道。
2月29日，上海市发布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》揭示，至2015年年底，上海市的常住人口总计达到了2415.27万人。这一数字与2014年年底相比，减少了10.41万人。这一现象标志着自新世纪以来，上海市常住人口数量首次出现下降趋势，降幅达到了0.4%。
在2015年的尾声，上海市的户籍居民人口达到了1433.62万，而外来人口则有981.65万。与2014年同期相比，外来人口数量减少了14.77万，这一降幅达到了1.5%。
这样的迹象令人担忧。它暗示着，人们涌入一线城市的步伐可能并没有我们预想的那么快，同时也表明一线城市的房价可能已经让许多想要留下的人感到退缩。
一线城市房价迅猛攀升，沈阳推行“零首付”政策，河北废除“7090”规定......房地产市场究竟疯狂到了何种程度？
我们先看看沈阳和河北省新出台的政策。
沈阳：大学毕业生购房“零首付” 公积金最高可贷90万
3月1日，沈阳市政府颁布了《沈阳市人民政府办公厅关于推动房地产市场稳健成长的实施办法（试行）》（简称《意见》），通过实施22项政策措施，旨在推动房地产市场的稳定增长。
依据《意见》规定，沈阳市将增强住房公积金贷款的扶持作用，对于首次购买住房的公积金贷款，将最低首付比例下调至10%；而对于购买第二套住房的贷款，最低首付比例则设定为20%。同时，将实施“认贷不认房”的贷款政策，并将最高贷款额度提升至单方50万元、双方70万元以及三方90万元。
值得一提的是，这份《意见》中提倡大学生和中职生购买房产，首次推出了“零首付”购房政策。根据规定，为了扶持高校和中职学校的在籍学生以及新近毕业的学生购房，对于毕业时间不超过5年的群体，将公积金连续缴存的时间要求从原先的6个月缩短至3个月，首付比例则实施了“零首付”的优惠措施；同时，对于在校生购房，还提供了每平方米200元的奖励措施。对于在高校、中等职业学校就读的学生以及新近毕业的学生购买房产，实施了全额的契税补贴政策。然而，这一《意见》的发布随即引发了广泛的讨论。3月1日夜晚，中共沈阳市委通过官方微博@沈阳发布信息，指出沈阳推出的房地产“零首付”政策目前尚处于初步的调研和论证阶段，因此尚未达到正式推出的条件。
河北：加强北京周边房地产管控，取消“7090”政策
河北省政府颁布了《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，文件强调需强化对北京周边房地产市场的管理，并加大对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等地区房地产土地出让及市场交易的实时监控，对市场动态变化进行及时分析和判断，并据此对调控策略进行有针对性的调整。
商品住房的套型建筑面积需依据市场需求来设定，并且，取消90平方米以下住房面积所占比重这一规定，其占比需确保在开发建设总面积中超过70％。
具体举措涵盖：扶持农民在城市购买住宅、实施棚户区改造并提供货币化安置方案、改善房地产市场的供应结构、促进房地产行业的转型升级、增强金融信贷对房地产的支持、实施税收减免政策、强化对北京周边房地产市场的监管等，共计十项行动。
三四线城市正努力消化库存之际，上海、深圳、南京等一线城市却显现出截然不同的态势，社交圈中充斥着房地产交易中心的拥挤场景，动辄价值上千万的房产，一天之内便能售出上百套。
数年前，房价飙升，买方纷纷排队抢购房产的盛况仿佛瞬间重现。特别是上海，它已经超越深圳，成为了这轮房价上涨的领头羊。据华尔街见闻上周报道，上海某楼盘的350多套价值千万元的房源在一天之内被抢购一空，而二手房卖家一天之内三次涨价70万元的情况也并非孤例。
佑威房地产研究中心最新公布的数据（业内人士自然知晓，佑威的数据相当可靠）显示，上海2月份商品住宅的平均成交价格较去年同期增长了23.92%，而商品住宅的成交面积较上个月减少了46.72%，但与去年同期相比则增加了68.62%。
综合来看，在今日发布的2月份百城房价指数中，环比与同比两项数据已连续七个月呈现上涨态势，且上涨幅度均有明显增加。
值得关注的是，在房价上涨幅度方面，一线城市的房地产市场热潮已经蔓延至二线城市。具体来看，中山的房价单月环比上涨了5.63%，苏州则是5.56%，这两个城市的涨幅都超过了深圳的5.41%。
这则消息看似微不足道，实则传递着警示。它揭示了人们涌入一线城市的步伐可能并未如预期般迅速，同时也暗示了一线城市的高房价可能已让众多想要留下的人心生畏惧。
危险信号：人口负增长
华尔街见闻（ID：wallstreetcn）指出，北上广深等一线城市房价持续攀升，关键在于这些城市具备众多其他城市所不具备的资源和机遇，不断吸引新的人口涌入，从而保持了巨大的住房需求。
然而，上海常住人口在40年后首次出现负增长，这为一线城市拉响了警报。一方面，人口流失直接预示着住房需求的降低，另一方面，由于房价和租金的上涨速度远超居民收入水平，高昂的居住成本使得越来越多的居民感到难以负担，进而做出了离开的决定。
房价收入比，即房屋总价与年收入之比，是评判一个地区房价是否公道的核心参考。据《每日经济新闻》报道，业内普遍认为，考虑到我国的具体国情，6至7倍的房价收入比是比较适宜的。然而，通过对北京、上海、深圳三地上市公司董事长及总经理薪酬的统计，我们发现即便这些高收入人群的房价收入比，也已超过了7倍这一合理区间。
在2015年上半年新一轮房价大幅上涨之前，深圳、北京和上海的房价与收入之比就已经达到了18倍以上。
房价上涨的本质
有人认为当前一二线城市的房地产市场过热，其原因是链家等中介机构存在违规垄断行为，是那些不良开发商故意抬高房价，是刚性需求在长期压抑后引发的报复性增长……然而，这种说法大错特错！或许链家、开发商等机构确实起到了一定的推波助澜作用，但它们并非房价上涨的根本因素。
华尔街见闻（ID：wallstreetcn）指出，当前房地产市场回暖的根源，源于政府主导的房地产“去库存”策略。去年年底，中央经济工作会议便将“去库存”列为今年的五大重点任务之一。今年，央行下调首付比例，三部委实施减税等举措，目的在于通过激励居民增加杠杆，以解决房地产库存问题。
在最近落幕的G20峰会中，我国央行行长周小川传递出一条引人注目的信息：个人住房贷款的杠杆作用尚有广阔的发展前景！这究竟意味着什么呢？简而言之，就是政府正积极倡导民众借贷更多资金用于购房。
海通首席经济学家李迅雷在其文章中提到，当前政府期望通过提高居民部门的负债水平，以期突破经济困境。鉴于地方政府和企业已经背负了沉重的债务，居民部门增加负债成为了政府为数不多的选择。这无疑是在残局中走的一步险棋，对于政府来说，一旦操作不当，可能会引发危机；而对于普通民众来说，一旦出现失误，则可能面临资产贬值的危险。
重蹈2015年股市覆辙？
在短短一年半的期间，中国人民银行已实施了六次存款准备金率下调，以及六次利率下调。国泰君安的首席宏观分析师任泽平在其文章中指出，这一宽松的货币政策所释放的巨大流动性，一方面助长了庞氏融资的持续运作，另一方面也刺激了股市和房地产市场的价格上涨。目前，房地产市场正迅速接近顶峰，有可能重蹈去年股市的覆辙。
任泽平指出，资金的流动主要指向两个关键领域：首先，它用于支撑债务的循环和庞氏融资的持续，这导致了资金的大规模积压，进而使货币的流通速度V值下降。其次，产能过剩的重化工国企、三四线城市的小开发商以及地方融资平台等，这些资金黑洞不断加大杠杆。以1月份的数据为例，新增人民币贷款达到了2.51万亿元，社融规模更是高达3.42万亿元，这一数字远超市场预期，反映出债务的规模正在不断膨胀，增长速度也在加快。
本轮货币宽松周期启动后，起初在2014至2015年上半年推动了股市的上涨，紧接着自2015年下半年起，一线及核心二线城市的房地产市场资产价格亦随之攀升，到了2016年，房地产市场如同前一年的股市一样，出现了“水牛”和“杠杆牛”的现象，且已超脱于房价与收入比等基本经济指标。近期，深圳、上海等一线城市房价显著攀升，而南京、苏州、杭州等二线城市也表现出上涨趋势，房地产市场正呈现出加速上涨的态势。对此，我们必须警惕，以免重蹈2015年股市暴跌和1991年日本泡沫破裂的覆辙，特别是在2016年。
任泽平指出，在历次危机中，有九成与房地产相关，过高的地产泡沫会削弱一个国家的实体经济竞争力，而地产泡沫的破裂则可能触发经济和金融危机。目前，我国面临的结构性及体制性问题并非总需求管理政策所能轻易解决，供给侧结构性改革亟待实施并取得突破。
延伸阅读：上海人口什么出现负增长？
据天天说钱（ID：liuxb0929），作者刘晓博总结指出，以下三个因素导致了上海人口出现减少趋势：，，，。
第一、上海人生育意愿是全国最低的。
2015年的统计数据显示，上海的人口自然增长率达到了2.45‰，而户籍人口的自然增长率却呈现负增长，具体为-0.78‰。实际上，上海户籍人口的自然增长率，即出生率与死亡率的差额，已经连续多年为负，这一现象最早可以追溯到1995年。
在1995年至2014年的20年间，上海户籍人口的自然增长率仅有两年为正值。具体来看，1998年和2003年这两个年份的增速均超过了-3%。换句话说，在这过去的20年中，上海的人口增长主要依赖于移民的涌入。
第二，上海房价太高、生活费用太高，抑制了人口增长。
或许有人会质疑，即便北京和深圳房价物价颇高，为何人口数量仍持续上升？深圳的情况尤为明显，该市拥有高达4.2亿平米的违建，这些违建自然而然地充当了廉租房的角色，因此即便房价高昂，也并未对普通民众的生活造成太大影响。再者，得益于良好的空气质量和自然环境，以及众多小微企业的发展，这座城市持续吸引着外来人口的到来。
北京作为国家的权力核心，因而也汇聚了全国的资金流。同时，它还是我国文化领域的首要城市以及创新创业的热点，其创业氛围之浓厚甚至胜过深圳，这也使得北京对人才的吸引力尤为显著。
上海对国企和外企来说是个理想的乐土，而与之相比，小微企业和初创企业在上海的数量明显不如北京和深圳那么多，加之上海房价的上涨已成定势（深圳因存在非法建筑而有所缓解），因此其人口吸引力有所减弱。
第三，上海产业转型和控制人口的政策产生了作用。
有报道指出，上海的城区中心以及周边的嘉定、松江、青浦、闵行等地，外来常住人口数量均呈现下降趋势，这尚属首次。这一现象背后的关键因素之一，便是上海正在进行的产业升级，劳动密集型产业正逐步从上海迁出。同时，上海在政策上也在对人口进行调控，旨在避免城市病的发生。
国家对特大城市提出了控制人口规模和增长速度的要求。在北上广深这四大一线城市中，现有常住人口均已超过2000万，它们都承担着这一使命。若对近年来的数据作深入分析，便会发现上海与广州在完成人口控制任务方面相对较为轻松，而北京与深圳则显得尤为艰巨。究其原因，在于北京和深圳两地充满活力，提供了众多机遇。
说实话，人口竞争力减弱对上海来说并不是一件好事。上海或许更乐意将其解释为“增长模式正从注重数量转向注重质量”。然而，数量与质量之间的界限往往模糊不清，因为高端产业所吸引的人口增长，同样需要低端产业的支撑。毕竟，从事金融行业的人也需要吃饭，也需要保姆照顾。
上海的面积是深圳的三倍之多，然而深圳尚有一半的面积属于无法利用的山地。如此广阔的上海，产业转移竟然导致了人口减少，而深圳却并未出现这种情况，这实在令人感到震惊。
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