不动产涵盖了土地和房屋两大类，其中土地又细分为国有土地和集体土地两种，国有土地的使用权获取途径包括划拨和出让等。在处理不动产买卖、转让或抵债等引发的纠纷时，当事人通常会提出不动产过户的诉求，而这种过户并非仅依赖于买卖、转让或抵债的协议，法院对此当然会给予支持。然而，在判断是否能够进行过户时，不仅需要核实协议的真实性和合法性，还需评估是否满足相关具体条件。本期刊载了对不动产转移过程中常遇法律难题的研讨总结，旨在与院内外的同仁携手促进审判质量的持续提升。
本期作者
周广旺
民事审判庭
三级法官
01、以出让方式取得建设用地使用权的，能否直接对外转让？
经过讨论分析，我们原则上认为，一旦某方获得了土地使用权，只要符合特定要求，该使用权便可以进行转让。依据《城市房地产管理法》第三十九条的明文规定，若卖方欲转让出让土地，则必须同时满足两项法律规定：首先，必须全额缴纳土地出让金并获取国有土地使用权证书；其次，需完成总投资额的25%以上，特别是针对成片开发的土地，还需达到形成工业用地或其它建设用地的标准。取得国家授予的土地使用权后，由于种种缘由，未能于该出让土地上进行建设施工，该土地依旧保持原始状态。在这种情况下，若实施土地转让，转让协议虽具法律效力，却无法完成使用权变更登记手续，违约责任将由相关当事人自行承担。
某些省份在未满足《城市房地产管理法》第三十九条所列要求的情况下，实施了灵活的处理方式，设立了预告登记机制，实现了债权向物权的转化，以确保未来物权的顺利实现。在首次对外转让时，会先行对出让的国有土地使用权进行预告登记，并提交相应的转让合同文件，一旦满足了第三十九条规定的条件，便可以办理正式的登记手续。
02、已经查封的建设用地，能否转让并诉请办理过户登记？
依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八项内容，在审判确权诉讼案件时，审判部门需对拟确权的财产权属信息进行核实。若该财产已被法院实施查封、扣押或冻结措施，则应作出裁定，拒绝受理相关诉讼。参照此意见，若不动产已被查封，则无法进行确权操作。那么，对于仅涉及过户登记的诉讼请求，应如何处理，便成为一个问题。
经过讨论，大家一致认为，在签订建设用地使用权转让合同时，该土地的使用权正受到法院的查封。尽管如此，法院依照法律进行的查封行动，并不代表该土地使用权在法律层面完全禁止转让。实际上，由于转让合同所涉及的标的物受到权利的限制，依法在查封期间不能产生物权转移的法律后果，也就是说，不能完成过户登记手续。土地是否被查封，并不会对双方签订的转让合同的有效性产生影响。受让人要求办理产权转移手续时，需向其说明产权转移登记过程中可能遇到的困难，然而这并不会妨碍受让人根据合法有效的转让协议提出合同中的责任要求。
需特别留意的是，在转让协议签订之后，若财产被查封，是否可以提起过户登记的诉讼，需根据查封的顺序来分别判断。如果查封是由受让人提出并且是首个查封，即使存在因普通金钱债权引起的后续查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，可以知道，这种后续查封实际上是不生效的，它尚未具备查封的法律效力。受让人要求办理不动产过户手续，该请求属于非金钱性质，只要转让条件得到满足，即便存在由普通金钱债权引发的查封，也不会妨碍受让人完成过户登记的诉求。
03、已设定抵押权的不动产能否办理过户登记？
经过深入讨论，大家一致认为，依据《民法典》第四百零六条的具体内容，那些已经设定了抵押权的土地是可以进行买卖交易的，并且可以进行产权转移的登记，而在进行转让操作时，必须及时告知抵押权人相关信息。
在《民法典》实施之前已经设定抵押权的不动产，若在抵押权有效期内申请变更所有权登记，必须提供抵押权人签署的同意文件。《民法典》颁布之后，对于在抵押权持续期间内申请所有权变更登记的不动产，需要根据不同情况分别处理：
若不动产登记簿中对禁止或限制抵押不动产转让的条款有明确记录，相关申请需由受让人、抵押方及抵押权人三方共同提出。若抵押不动产的转让未得到抵押权人的许可，即便已进行登记，抵押权人若要求确认该转让不具备物权变动法律效力，应当得到支持，除非受让人已代抵押人偿还债务从而消除了抵押权。
二是若不动产登记簿未对禁止或限制转让的约定进行记载，即便抵押人与抵押权人曾就禁止或限制转让达成口头协议，只要受让人并非故意不知情，且受让人与抵押人一同提出申请，即便抵押权人未予同意，不动产仍可完成过户登记手续。若抵押权人证实抵押的不动产转让行为对抵押权造成了损害（例如转让价格显著偏低、未在规定时间内通知抵押权人、存在恶意勾结等情况），则有权要求抵押人将转让所得的款项优先偿还给抵押权人，或者选择将这笔款项暂时存放在指定的账户中。
在处理抵押权存续期间不动产转让并要求办理过户登记的诉讼案件时，建议在审判阶段将抵押权人列为案件的第三方当事人，这样做有助于更准确地查清案件事实。
若出卖方对土地使用权进行了多次转手，那么如何识别那些已经完成了过户登记手续的受让人呢？
经研究决定，依据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的相关规定，权利保护顺序通常依照房屋所有权变更登记的完成情况、房屋的合法占有（即交付使用）、合同履行状况（包括款项支付进度和网签进程）、买卖合同的成立时间等因素来确定。鉴于土地和房屋均属于不动产，上述原则同样适用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，若土地使用权人作为转让方就同一块土地使用权签订了多个转让合同，且这些合同均有效，但未进行土地使用权变更登记，那么先行合法占有并投资开发该土地的受让方，可以依据其占有的排他性和公示效力，优先获得土地使用权。此外，该受让方还可以据此向法院申请，要求转让方履行土地使用权变更登记等合同规定的义务。后位受让者不得获得土地使用权，然而，他们有权利根据合法合同，责令卖方履行违约责任。
受让人已全额支付了不动产的转让费用，他是否可以申请法院认定其拥有该不动产的所有权或使用权？
经过讨论，大家一致认为，不动产在完成过户登记手续后，其物权才会产生变动效果。尽管受让人已经支付了全部的转让费用，但依据双方签订的转让协议，受让人目前仅拥有向出让方提出履行合同义务的请求权，而尚未获得不动产的所有权或使用权。对于受让人要求将不动产权利登记在其名下并确认归其所有的申请，法院不宜直接作出判决或进行调解以确认其所有权，而应判决转让方协助受让人完成不动产过户登记的相关手续。
在婚姻关系存续期间，若夫妻双方就房产分割达成一致，并签署了相关协议，规定房产归其中一方所有，那么该当事人是否可以向法院提起诉讼，以确认其对房产的所有权？
经过讨论，大家一致认为，不动产的所有权转移在原则上是通过登记和公示来产生法律效力的，然而在处理夫妻双方财产归属问题时，鉴于财产分割协议是夫妻双方内部的约定，应当依据《婚姻法》中有关财产分配的规定，将登记视为房屋所有权公示的必要条件而非唯一要求。在审理过程中，一方以业已签订的房屋分割协议为依据，向法院提出确认其房屋所有权的诉讼请求。鉴于该协议未涉及家庭以外的利益，应当确认夫妻双方的真实意愿，并认可原告对房屋所有权的诉求。
在双方达成的以不动产作为债务偿还的协议中，债权人是否可以要求进行产权过户手续的办理？
经过讨论，大家一致认为，双方当事人之间原本就存在着债权债务的关联，而在债权债务到期日之前或之后，债务人往往会利用其拥有的不动产来履行债务。对此，我们需要根据不同情况进行具体分析。
首先，在原债务到期之前，双方达成了债务清偿的协议。其次，若不动产的所有权或使用权已经登记完毕，此时便形成了权利转让的担保形式。尽管这种流质或流押的担保因不符合法律规定而无效，但这并不妨碍双方关于提供担保意愿的表达产生法律效力。再者，债权人虽不能获得不动产的所有权或使用权，但仍可依法要求对不动产进行估价，或者通过拍卖、变卖该财产来优先获得相应的价款。若登记工作尚未完成，债权人便不能根据双方达成的协议来主张所有权的转移或使用权的变更，更不用说确认这些权利了。然而，债权人可以基于原有的债权债务关系提起诉讼，一旦诉讼得到支持，对于用于抵债的不动产进行拍卖或变卖，由于登记未完成，这些财产不具备担保作用，因此，债权人对由此产生的价款不享有优先受偿权，需按照普通债权进行处理。
其次，若原债权债务的履行期限已满，双方达成了债务抵消的协议。对于尚未完成不动产登记的情况，需特别审查该抵消协议是否含有损害第三方合法权益的恶意行为。若确认不存在此类问题，亦无其他导致协议无效的因素，则债权人有权提起诉讼，要求债务人配合完成不动产的登记和过户手续。
承包者对于所承建开发的住宅项目，拥有优先受偿于工程款项的权利。那么，购房者是否可以提出要求进行房产过户登记呢？
在房地产开发项目实施过程中，开发商以承包人负责开发建设的房产作为偿还工程费用的手段，而在此过程中，若购房者已先行支付了购房款项，那么开发商是否能够抵制承包人针对建设工程价款所享有的优先受偿权，从而顺利完成房屋的产权过户手续。
经过讨论，大家一致认为，依据2020年12月23日修订的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行过程中，若购房者对开发商名下登记的不动产提出异议，需满足以下三个条件：首先，在法院查封之前，购房者已与开发商签订了合法有效的书面买卖合同；其次，所购的商品房是用于居住的，且购房者本人名下没有其他用于居住的房产；再者，购房者已支付的房款超过了合同约定的总价款的50%。在此情况下，承包人不得以享有建设工程价款优先受偿权为由来对抗购房者，购房者有权提出异议，以排除对该不动产的执行。2023年4月20日起实施的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中，第二项内容明确指出，若商品房消费者出于居住需求购置房产并已全额支付房款，其要求交付房屋的权利将享有优先地位，胜过建设工程的优先受偿权、抵押权及其他债务权利，法院对此应给予支持。对于已支付部分房款但尚未全额付款的购房者，若在第一审诉讼结束之前，他们已实际完成了剩余款项的支付，那么他们有权按照先前的条款进行操作。
对比来看，批复在购房者权利抗辩的限制条件上有所放宽。在具体实施过程中，两者均旨在保障购房者的基本生存权益，不宜将它们对立看待，而应综合考虑。重点应关注购房者购房用于居住的实际需求，而不应仅仅机械地考虑房屋的多少。所购房屋的数量是判断居住需求的一个因素，若购买房屋的数量明显超出人口需求，则可能存在不合理的嫌疑，此时可以认定购买并非出于居住目的。
在通过法院诉讼程序办理建设用地或集体土地使用权转让过户登记时，需要注意以下事项：如何以划拨方式获取的建设用地或集体土地建设使用权进行转让，以及在进行过户登记过程中应当遵守的规则和程序。
经过讨论，大家认为，在处理涉及房屋买卖合同产生的争议时，法院需重点审查合同的有效性、履行状况，以及房屋是否能够进行过户登记。至于涉及划拨或集体土地使用权的转让纠纷，法院在审理时，除了关注合同的效力和执行情况，还需充分考虑土地自身的特殊属性和政策因素。土地资源对于国家而言至关重要，故而国家理应严格监管土地资源的运用。除却民事主体间的转让合同，还需特别审视土地使用权转让的相关政策。所签订的转让合同，不仅需体现双方的真意，还需满足土地管理的各项规定。
依据《城市房地产管理法》第四十条及《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件法律适用问题的解释》第十条之规定，凡是通过划拨途径获得建设用地使用权的，在转手过程中，必须获得相应审批权限的政府部门的批准。一旦获得批准，转让事宜将由受让人负责办理土地使用权出让的相关手续，并需按照国家相关法规缴纳土地使用权出让金。需要特别说明的是，之前已经对出让土地的净地能否进行转让进行了阐述，现在也对划拨土地的净地转让问题进行统一说明。通常情况下，划拨土地的净地是不允许转让的。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，若划拨土地使用权想要转让，必须满足以下条件：土地使用权人必须是公司、企业、其他经济实体或个人；必须持有国有土地使用证；还需具备地上建筑物及其他附着物合法的所有权证明。该地块未持有合法的地上建筑及附着物的产权证明，一般情况下，其转让行为是被禁止的。若相关法律法规或《国有建设用地划拨决定书》规定应收回土地使用权并重新公开出让，则该土地使用权亦不得转让。
依据《土地管理法》及《农村集体经济组织法》的相应条款，集体土地的转售需满足以下条件：地块用途须被规划为工业或商业用途，同时必须按照法律规定完成登记手续。此外，还需获得集体经济组织成员中三分之二或其以上村民会议成员或代表的支持，并支付相应的出让费用。在转让过程中，需制定详细的转让方案并提交给政府审批，确定土地使用者，随后签订合同并报送政府备案。土地转让后，用途不得变更，受让方需严格遵循既定的规划规定及产业准入标准。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部等相关部门发布的关于规范人民法院执行及国土资源、房地产管理部门协助执行的相关问题通知》中的第24条内容，当人民法院在执行集体土地使用权时，需与国土资源管理部门达成共识，方可作出处理决定。然而，必须通知权利受让人前往国土资源管理部门办理土地使用权出让的相关手续，并缴纳土地使用权出让金以及相应的税费。
综上所述，在处理案件审理与执行阶段，我们不仅需对土地使用权转让合同进行细致审查，还需关注土地管理相关规定。只有当土地管理条件得到满足，方可继续对转让合同的实际履行进行审查。具体到土地转让管理条件的考量，应从两方面着手：一方面，要调查转让合同双方是否满足土地转让的相关要求；另一方面，需向规资局土地管理部门咨询，了解涉案土地是否符合转让过户的相关条件。
在涉及分家析产的法律纠纷中，对于当事人提出的关于分割农村宅基地使用权的诉讼请求，法院是否应当给予支持？
经过讨论，大家一致认为，在处理涉及农村房屋的财产分割案件时，通常情况下，法院只会对宅基地上的房屋进行划分，而不会对宅基地的使用权进行分割或确认。至于在农村宅基地房屋搬迁补偿的相关事宜中，若涉及到宅基地使用权的补偿问题，我们原则上需要特别注意以下几点区分：
一旦某户人家人口减少，宅基地的使用权依旧由该户中留存的人员共同享有；而相应的宅基地使用权补偿金，则由这些留存人员共同拥有。
若该户不再是农村集体经济组织的成员，或者虽然仍是成员但在其他地方已经获得了宅基地使用权，那么该宅基地使用权的补偿金通常将由该户房屋的原所有权人的继承人获得。然而，如果集体经济组织明确表示反对，则不在此列。
因此，一旦核实宅基地使用权补偿金，在分家析产诉讼中提出分割要求的，法院可依照法律规定进行分割裁决。
来源丨上海市金山区人民法院
