城市排行榜系列
大家好，我是达叔。
一个想和大家一起慢慢变富的家伙。
东大楼市还有希望么，价格还能起来么？
得看地方。
上海肯定能起来。
自2024年9月至今，上海市新建商品房价格稳步攀升，主要由高端住宅项目推动，呈现销售量和价格同步增长态势，
2025年上半年度，上海地区销售了价值1093亿元的三千万元级以上豪宅，共计三千套房产。
到6月22日为止，单价五千万以上高端房产，网上签约的套数已经达到518件，这个数字是2024年同阶段255件的整整两倍。
其他城市的豪宅数据暂时没出来，可以用去年的数据进行对比。
结论是，只有上海存在豪宅市场，其他城市加起来都没上海多。
比如，在2024年上半年度，销售金额介于一千万元到三千万元之间的豪宅，其销售量在上海是排名第二地区的两倍半。
3000-5000万的豪宅销量，上海是第二名的4倍；
5000万以上的豪宅销量，上海是第二名的6倍；
超过三千万人民币价格的房产交易量，第二位到第十位的总和，比不上上海一个地方的量。
从有钱人的选择中也能看出，上海豪宅极具保值增值属性。
每次好的楼盘一推出，都会引发摇号疯抢。
有人看到上海火热的豪宅市场，不理解哪来这么多有钱人。
实际上，东大一年的经济总量达到130万亿，其中30%以上来自于对公服务。
每一笔业务背后，都会诞生一些隐形富豪。
那些不显眼的富裕人士行踪隐秘，你仅能察觉到他们的豪宅已经转手，却完全不清楚他们从事何种商业活动。
唯一能让普通人一窥天机的，是公众人物。
例如网红和明星。
东大各路明星，最喜欢去两个地方买豪宅：
一是香港，一是上海。
那在他们眼里，最认可上海哪些豪宅？
有人会说，可能是汤臣一品。
但买汤臣一品，更多是为了投资，入住率并不高。
大部分上海人，还是更认可新天地。
有些上海人说：
汤臣一品是全国人的汤臣一品，但新天地是上海人的新天地。
那新天地都有哪些豪宅？
最为人称道的是翠湖天地，它总共分成了六个部分，单间的售价很容易就达到了每平米二十万元以上。
这里是上海的正中心，距离外滩和陆家嘴只有2-3km。
而且旁边就是一大会址，是上海对外的招牌之一。
20年前，翠湖天地一期开盘时，绝对是周围最靓的仔。
多少上海人小时候坐公交路过时，都看上了这里的房子。
于是憋着劲，想着以后赚钱来买。
这么好的地块，是谁来开发的？
是一家港资企业，瑞安房地产。
老板姓罗，1985年左右进入上海投资。
40年时间，资产从几亿到现在的1000亿。
坊间称他为“上海姑爷”，是上海地产界的地头蛇。
罗老板发展这么顺利，有三个原因。
第一，有时光穿梭机的视角。
罗老板出生于1948年，在香港度过童年，目睹了这座城市快速发展的景象，见证了许多房屋价格不断攀升的时期。
而且，罗老板的父亲，从事房地产行业，他怎么会不了解这项生财之道呢？
二十世纪八十年代，香港的房地产热潮让罗老板积累了经验，他随后决定前往内地开展商业活动。
这就是时光穿梭机理论，把香港模式，在大陆重新演一遍。
2018年左右，国内一大批人跑到东南亚投资，也是因为这个。
觉得错过了东大房地产红利，不能再错过东南亚的房地产红利。
去越南胡志明市买房的人，3-4年房价直接翻倍，也赚到钱了。
第二，关系够硬。
罗老板讲过,他于1985年抵达上海,此后与政府部门合作,参与酒店项目的建设。
后来自己出力很多，和上海的操盘手关系不错。
1990年代后期，罗老板碰到了人生中最重要的机遇。
当年上海正在搞旧城改造，想要提高城市整体的形象。
2001年正值建党八十周年纪念，上海同时筹备举办亚太经合组织会议，因此中共一大会址成为不可或缺的参观之地。
但一大会址旁边的太平桥，那时全都是棚户区，需要大规模改造。
于是，上海找到了瑞安罗老板，把这个任务交给他了。
罗老板思虑再三，接下了这个项目。
耗费了二十五年光阴，将这一带建设成为上海闻名遐迩的新天地，这里既是繁华的商业中心，也是高档住宅的聚集地。
这一战，奠定了瑞安的江湖地位。
2019年，上海党史网曾经采访过罗老板，里面是这么说的：
由于您是“上海姑爷”，属于自己人，我们彼此之间无需客套，就直接说正事了。
试问几个地产老板，能够有这么大的能量？
第三，踩中了上海旧改的房地产红利。
罗老板曾亲口表示，新天地的卓越成就，源于其当初迅速获取了整片地块。
如果等招拍挂开始，新天地的土地，大概率会被一块块拍卖掉。
虽然能够赚更多钱，但无法做到统一规划、统一风格。
这块区域的价值，大概率会大打折扣。
可以说，瑞安在招拍挂活动启动之前，于上海大量购置了土地，接着逐步进行开发，充分享受了时代带来的好处。
例如，新天地的项目，瑞安一共开发了6期。
价格从第1期的1.6万每平米上涨到第6期的21万每平米，增长了13倍。
去年刚刚开盘的翠湖天地6期，是目前上海最牛的豪宅。
该楼盘的平均面积大约有528平方米，这一数值超过了汤臣一品在2006年创下的526平方米的最高记录。
108套房子，平均面积均价超过1亿，一天就卖掉了120亿。
还有虹口区的瑞虹新城，20年开发了10期。
从首期每平米6000元起，到第十期涨至每平米12万元，价格增长了20倍。
瑞安的罗老板，堪称本土版李嘉诚，向来采取稳健策略，逐步推进项目，耐心等待资产增值，尤其是土地和房产的升值。
此外，上海瑞安与成都万华如出一辙，始终不涉及基础性住房项目，专门打造高端住宅及中档升级型房产。
目前上海内环内，一共4个成熟的成片开发的板块：
陆家嘴和新天地，都是豪宅板块；
瑞虹新城和联洋，都是中产改善板块。
其中2个，都是瑞安开发的。
正因为瑞安名气大，上海很多区域都想过来合作。
出售一块面积广阔的土地，邀请瑞安参与开发管理，合作打造热门文化品牌，共同获取经济收益。
最近10年，瑞安最成功的项目，是上海青浦区的蟠龙天地。
2014年，青浦区蟠龙村开始旧改。
那个新天地，还有瑞虹新城，它们的城市面貌都不好，大家都希望进行成片的建设。
历时六至八年，成功构建了一个环境十分宜人的区域，其构成涵盖三大核心板块，
约23万平方米的公共公园绿地蟠龙公园；
约5万平方米的水乡古镇商业蟠龙天地；
以及约25万平方米的住宅蟠龙国际住区。
从一个破烂的城中村，摇身一变，成为外环外众人疯抢的红盘。
2020年蟠龙天地刚开始售卖时，每平方米的平均价格达到了六万元以上，预先订购的比例超过了四百个百分点，接着在价格上达到了最高点，每平方米的售价超过了十万元。
瑞安的操盘能力，可见一斑。
那个新的疑问产生了，瑞安精于拓展大型项目，致力于建造顶级住宅，其核心业务区域具体在何处？
既然罗老板是上海姑爷，大部分资产肯定在上海：
瑞安当前管理着十七处项目，这些项目散布于五个不同城市，总资产规模达到九百一十九亿元，同时持有八百万平方米的土地资源。
其中，上海的商业物业大概790亿，占比86%。
在营收构成上，上海商业地产所产生的利润占了整体超过七成，武汉大约为百分之十四，其余城市的营收比例则维持在百分之十六左右。
在可见的未来，瑞安大概率会加码上海，减少外地的投资。
因为，经济下行周期，资金有避险倾向，只有龙头才是最靠谱的。
普通人能做的，就是尽量跟着这些老钱走。
当东大其他开发商在全国范围内快速扩张、追求高效率周转和高财务杠杆、极力扩充业务体量时，专注于上海的瑞安、主攻成都的万华、深耕杭州的滨江，有盲目跟风这种做法吗？
没有。
在起始都市，获取一片广袤土地，长期投入二十余载光阴，逐步出售、逐步积累财富，最终突破房产市场的起落规律。
当众多房地产商由于高负债纷纷破产之际，部分开发商却凭借出售房产和土地升值的双重收益存活至今，他们长期囤积土地达二十年之久。
流水不争先，争的是滔滔不绝。
上海：｜｜｜｜｜｜｜｜
深圳：｜｜｜｜｜｜｜｜
广州：｜｜｜｜｜｜｜
杭州：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜
苏州： I I I
南京：｜｜｜ ｜
天津：｜｜
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