01
嘉定房价，现在真乱。
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一句话，两张真实成交价截图，颠覆你对地段的认知：
“近郊之王”南翔，房价开始卖不过远郊的安亭了。
02
南翔那个路劲翡丽湾，是2013年的电梯高层，最近的一次交易价格才3.6万。
位置在南翔东部社区，挨着留云湖。
距离陈翔公路地铁站超过两公里，不过附近集中了许多南翔的优质住宅小区。
这个价格，属于砸得有点狠了。
这个小区，长这样。
安亭，嘉定一个以汽车产业闻名的远郊。
一个具有德国建筑风格的别墅区，坐落于安亭新镇，与地铁站相距大约三千公尺。
安亭新镇有波恩风格的建筑，2017年建成的洋房，现在最新卖的价格是每平米3.7万。
这个小区长这样：
有人可能会说，正常，产品不一样，房龄不一样。
但是，南翔和安亭比地段，真的是天差地别。
譬如说，倘若某日，川沙的平房，售出的价格，要超过唐镇的公寓，那些新来的富有人士，你会觉得奇怪吗？
当然，南翔和安亭这样比房价，既算个例，也不算个例。
有个别楼盘例如华润中央公园，价格依然能达到五万以上，南翔地区排名靠前的房产，价格仍然比安亭那边高出许多。
并非特殊情况，只要查看南翔其他社区房产价格，例如二档次的森林公馆就达到了每平米四万二。
安亭的整体商品次新房价，并没有和南翔拉开非常多。
起码和传统认知里的房价梯队差，不匹配。
另外要注意的是，路劲翡丽湾最高点可以卖到5.8万。
而安亭的波恩风情最高点是4.8万。
这样一对比，南翔跌了2万+，而安亭只跌了1万+。
这证明安亭比南翔更抗跌？还是说安亭还有下跌空间？
03
不只是南翔。
嘉定的中坚力量嘉定新城，
嘉定新城地铁上盖，曾经备受追捧的中信泰富又一城，最终售价达到了3.6万。
你查看一下嘉定新城的房价，可以看到不少次新房的价格普遍达到了三万以上。
只有一梯队还能稳住4字头。
但诡异的是，江桥有些小区的房价，比嘉定新城还贵。
意不意外？
这远非普通的价位反常了，是嘉定房产的定价机制彻底失序了。
依据传统嘉定区域划分观念，这四片区域房价落差通常表现为：
南翔>嘉定新城>江桥>安亭。
南翔打安亭，那得是降维打击。
然而到了二零二五年此刻，正处于下滑阶段期间，实际情况却狠狠地教训了我们。
04
其实嘉定有不少网红板块，是偏科生。
地段好的，没有像样的产业。
产业好的，位置偏远又在汽车城周边。
部分先前价格偏高的网络热点区域以及新建房产的价值，其中混杂着相当多的未来蓝图设想和投机性泡沫成分。
当前，市场趋向平稳，网红板块必须承受一个艰难的回调阶段。
房东们起初不愿意出售房产，随后转为以较低价格出售，现在则有许多房东选择亏本处理以维持生计。
路劲翡丽湾跌到3万6，跌幅比江桥、安亭大，不是偶然。
而是天量挂牌下，某个先前投资、急于套现的房东，先行砸了盘。
我的一个朋友，在嘉定新城购置了一套二手房，那是在2019年装修的，花费将近六十万元。
本来想卖掉置换到中环。
自去年11月正式对外营业，至今已近十个月，期间预约参观的次数非常少。
心气高，总觉得自己装修好，挂牌价比小区中位数都要高。
但是，没人看。
中介向他提出建议：如果希望尽快脱手，价格至少需要再下调四十万元，否则下次带客户来看房时，恐怕要等到不知何年何月了。
他很生气，但也很无奈，这就是现实。
看到了吗？
当成交周期无限拉长，定价权就从卖家手里，转移到了买家手里。
消费者在市场低迷时更为小心，不再只看三家商品，而是会对比三十个，乃至三百个选项。
谁的价格低、谁更有诚意，就买谁的。
当前市场氛围中，嘉定整体房价已经实质性地滑入了一个价格持续下行的过程。
整个嘉定区域，特别是新房供应量非常可观的新城板块，也在为前几年的迅猛发展……
还债。
这场补跌，不知何时会到头。
这段话描绘得相当贴切，不仅跟嘉定情况相符，就连青浦、松江、宝山等地方也完全一样。
比如最近我就发现，以上这些区新一轮的补跌，就很强烈……
05
如果说补跌解释了嘉定房价为什么整体在降。
那它还无法解释，为什么远郊安亭能卖过近郊南翔？
这里，就藏着这次嘉定房价大洗牌的秘密：
过去，我们买房，闭着眼睛选地段。
环线、地铁、学区，三板斧下去，基本不会错。
房屋本身如何？布局是否特殊？空间密度是否大？这些都不重要，只要位置优越，就会升值。
但现在，风向彻底变了。
房屋重新体现其生活用途，人们纷纷束手束脚，不再轻易消费，此时，众人真正在意的是：
我花几百万，到底买了个什么样的房子？
我们再回头看这次的案例——
南翔路劲翡丽湾：
这种高层住宅楼位于电梯区域，空间利用效率较高，住户集中。它的长处在于地理位置优越，周边设施完善。
安亭的洋房：
洋房这种建筑形式，天然具有容积比较小、居住空间相对宽敞、生活感受更为惬意的特点。
它可能没有南翔那么便利，但它提供了更好的居住体验。
这是一场“产品”对“地段”的胜利。
在一种家家户户都购置房产的繁荣时期，地理位置是不可或缺的资产，然而，当市场处于购买者仔细权衡的低迷阶段时：
一个设有宽敞露台、住宅间距宽、绿化覆盖率高的多层住宅，其魅力，或许会胜过一个位置优越但品质平平的塔楼。
安亭那个价值三万七千元的洋房，购房人或许并非典型的市区上班族，他或许是在汽车产业园区任职的技术人员，也可能是以同济大学附属学校的教育资源为首要考虑的家长
他更在乎的是生活的品质，而不是每天挤2小时地铁去人民广场。
嘉定房价的异常表现，实际上是市场在用实际交易，为不同品质的房产进行新的评价，并据此确定新的价值。
这个过程，必然伴随着旧有价格体系的崩溃和重建。
06
分析了这么多，你最关心的还是：
这对我们普通人意味着什么？
一句话总结，危险与机遇并存。
对于销售方而言，特别是那些拥有嘉定老旧房屋、普通高层单元的业主，这是一个警示信号。
你的房子正在被那些产品力更强的次新房、洋房跨地段打击。
起码从现状来看，嘉定的地段护城河正在变得越来越窄。
对于买家来说，这却是一个前所未有的机遇期。
嘉定房价的波动，破坏了原有的参照基准，反而提供了你逐级寻找低价的机会。
在过去，你的预算可能只够得着安亭。
现在，你完全有可能在嘉定新城或者南翔，寻获价格已经降到了合理水平的优质房产，而且非常划算。
当然，这篇文章并不是劝你买安亭或其他板块。
需要弄清楚【地段论、补跌论、产品、行情】等理论如何作用，进而决定房价走势，并且要弄明白这些理论各自的作用方式。
根据当前市场状况分析，安亭的房价走势或许不会急剧下滑，价格变化需要逐步从市中心区域向郊区扩散，最终影响到更远的地方。
现在的房价体系重构，也对你的眼光提出了更高的要求。
你不能再迷信地段，而是要学会像一个产品经理一样去挑房子：
上海楼市，已经不再是普涨的“傻瓜”模式。
地理位置将划定价格底线，而价格顶点则由多种条件制约。
