看清下行，更要上行心态！
8 月的上海二手房市场，出现了两件耐人寻味的事。
二手房交易量显著减少，截止到8月13日，总共完成7614笔买卖，平均每天仅发生585.7笔，若将全年数据换算成居民住宅交易量，大概只有1.55万到1.6万套，这个数字远低于去年新政策实施后交易量最高的时期。
其次，链家、贝壳这类网站，猛然不再公布实际交易价格，购房者从而无法查询到过去十五天内成交的真实记录。
量在掉，价被藏，这并非巧合。
这标志着上海二手房市场开始实施心理策略，信息对抗正式展开。
01成交量骤减：量先行还是价先行？
在房地产市场里，有一个老规律：成交量往往领先于价格变化。
去年九月，政策有所缓和，上海二手房交易量一度维持在较高水平，尽管价格持续缓慢下滑，但市场至少呈现活跃态势。
可今年 8 月，节奏突然变了——量明显萎缩。
详细分析，剔除商业店铺、地下停车库等非居住类房产销售，八月中旬的居民房产成交数量经过年度化处理，仅有十五万五千至十六万套，这一数据与去年同期两万以上套数的交易频率相比，几乎减半。
缩量的背后，是买方心态的改变：
若说去年行情虽疲软尚可凭借交易活跃度维系些许期待，但如今即便交易活跃度也难以为继，价格还能维持这种缓慢下滑的态势吗？
02成交价消失：楼市信息战的前奏
就在成交量下滑的同时，平台成交价“下架”了。
早些时候，链家与贝壳每日都会公布提前十五天录得的交易记录，其中涵盖确切的交易金额，这对于潜在购买者而言，具有相当高的参考意义。
一旦价格公开，市场看法会立刻趋于一致，在这种情况下，这极有可能导致卖家心态加速瓦解。
隐藏成交价的逻辑，其实并不复杂：
南京此前已有相似情形出现，链家不再标示交易价格，接着报端便屡屡刊发“房价上涨”的相关报道。
许多人未必完全相信，即便少数人有所迟疑、行动迟缓，也会让这场较量持续更久。
03买卖双方的心理与策略
在买方市场情况下，信息具有决定性作用。当交易价格不公开时，交易双方会调整各自的做法。
对买方：
不要因为看不到成交价就放弃判断行情。
实际价格，依然能够从小区住户群组、线下中介机构，乃至房产交易管理机构的相关登记材料中查到。
价格不清楚反而是议价的好机会，因为对方在“含糊其辞”，你也可以直接报出更低的价钱，这样方便继续商量。
对卖方：
隐瞒标价确实能够减轻精神负担，不过，若销量下滑的态势不断，仓储开销和资金周转的压力就会迫使你做出决定。
越早变动标价，越容易达成交易；等到普遍认知完全确立，再降低售价或许就不是轻微优惠，而是不得不亏本大幅降价。
对平台/中介：
成交价不透明，让中介的话语权更大。
口头报出的价格、有选择的实例，乃至故意标高虚价，都可能被当作促销伎俩使用。购买者必须学会辨别，切莫被个别现象所误导。
交易量大幅减少，交易价格不再公开，这表明上海二手房市场已经进入“缺乏量能的拉锯期”。
数量稀少，说明买方和卖方都持谨慎态度；隐藏价格，表明信息较量替代了价格较量，构成了竞争的关键。
这种局面在短期内或许会让市场显得十分沉寂，然而真正的压力并不会就此消散，一旦供需双方陷入胶着状态，同时持有成本不断攀升，市场最终还是会借助价格杠杆来重新寻求平衡。
记住了，下跌不会第一时间告诉你。
学会自己“砍价”，在心理战里，才能占到便宜。
