最近笔者在提供咨询和处理相关事务的过程中注意到，关于家庭财产的转移，现在有更多人倾向于在父母还健在的时候就把房产转移到子女名下，而不是等到父母去世后再由子女继承，这种做法正变得越来越普遍。
形成这一状况的原因相当复杂，比如社会风俗习惯持续演变、房产在家庭财富中的地位日益重要、生前转移比身后继承的程序更为便捷等等。本篇内容将探讨父母在将房产转移给后代时，所牵涉的各类税目、税率以及计算税收的基准等细节。
把房产在双亲健在时传给下一代，可以通过赠予或买卖这两种途径实现，这两种方式牵涉到的主要税种包括，
财产行为类——契税、印花税
流转类——增值税
所得类——个人所得税
契税
增值税
个人所得税
印花税
赠与
房产全额 3%-5%
父母赠与子女免征
父母赠与子女免征
买卖
是否唯一、
低于90平米
是否满二
是否满五、
唯一
暂免
契税
契税是在不动产，例如土地和房屋，的所有权发生变更时征收的一种税，根据当事人签订的契约，按照房产价值的一定比例向新的房产所有者收取，这种税是一次性的。需要缴纳税款的是在国内进行土地和房屋权属转移，并且接受这些转移的单位和个人。
赠与方式
受赠者，也就是孩子，把房产的全部价值当作计算税款的基准，再乘上规定的税率，以此来得出需要缴纳的税款数额。
《国家税务总局关于明确房地产交易个人无偿转让不动产税收管理若干事项的通知》（国税发〔2006〕144号）明确指出，在个人无偿转移房产的情况下，必须对接受方全额征收交易税。这项税率的实施，由于是接受赠予而非购买，需遵循房产所在省政府的契税税率规定，无法运用《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）中针对个人购房契税的优惠措施。
买卖方式
根据买受人（即子女）情况、房屋面积综合确定适用税率。
《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的规定》（财税〔2016〕23号）指出：该规定明确了对房地产交易环节的契税、营业税实施优惠政策进行调整的内容，具体内容如下：
个人购买家庭唯一住房，购房人、配偶和未成年子女属于家庭成员范围，如果房屋面积在90平方米或以下，契税税率按照1%征收，如果房屋面积超过90平方米，契税税率按照1.5%征收。
个人购买家庭第二套用于改善的住房，如果面积不超过九十平方米，契税税率按照百分之一征收，如果面积超过九十平方米，契税税率按照百分之二征收。家庭第二套用于改善的住房，指的是已经拥有一套住房的家庭所购买的第二套住房。
增值税
增值税以商品流转时产生的增值部分为征税基础,是一种针对商品生产、流通及服务多个阶段的新增价值或商品附加值的税收。
赠与方式
纳税义务人为受赠方（即子女），免征。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条明确指出，因家庭财产分割而进行的个人无偿转让不动产，可以免征增值税。这种情况下的财产分割，涵盖了以下几种情形：
1、离婚财产分割；
无代价给予配偶,父母,子女,祖父母,外祖父母,孙子女,外孙子女,兄弟姐妹等亲属,无代价给予对其负有直接抚育或赡养责任的抚养人或赡养人
房屋产权的持有者离世之后，其合法的继承人、依照遗嘱指定的继承人，或者接受遗赠的人，会依照法律规定获得该房屋的所有权。
买卖方式
缴纳税款的主体是房产出售者，也就是双亲，是否需要缴纳，要看房产是否已经持有满两年。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条说明，个人售卖未满两年的房产给他人时，需以5%的税率全额缴纳税款，该税率基于不含税的成交金额计算；个人售卖已购满两年及以上的房产给他人时，则无需缴纳税款。此规定适用于北京、上海、广州、深圳这四个城市以外的地区。
个人所得税
国家依据公民身份,对本国居民以及境内居住者的收入,还有境外人士从国内获得的收益,实施的一种税收政策,属于个人所得税范畴。
赠与方式
纳税义务人为受赠方（即子女），免征。
依照《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税78号）中的条款，当事人双方无需缴纳个人所得税，具体情况如下：
房产登记在家人名下，包括爱人、爹娘、儿子女儿、高堂、外高堂、孙辈、外孙辈、手足之间，都是白送，不收分文，登记手续照常办理
房产的所有者，会将房产的所有权，无偿地送给，那些直接负责照顾自己，或者赡养自己的人，现在，已经不再要求，必须办理赠与公证的手续了。
房屋产权的所有者离世之后，依照法律规定能够合法获得该房屋产权的直系亲属，包括依照法律程序继承的亲属，或是按照遗嘱指定的继承人，还有接受遗赠的人。
买卖方式
缴纳税款的主体是房产出售者，也就是双亲，是否需要缴纳，取决于房产是否满足“已持有满五年且是本人名下唯一房产”这个条件。
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发33号）有明确条款，个人售卖自用满五年且是家庭中唯一住房所获收益，可以免交个人所得税。
印花税
对经济活动和经济交往中，订立具有法律效力的凭证，或领受此类凭证的行为，征收的一种税，称为印花税。这种税的名称来源于，在需要纳税的凭证上，粘贴印花税票来表示已经缴纳税款。个人在转让或赠与房产时，需按照“产权转移书据”来缴纳印花税。
赠与方式
合同双方各按产权转移书据所载金额的0.5‰缴纳。
买卖方式
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
各地税务规定不尽相同，每户人家具体状况更是多种多样，最好在拿定主意前找律师谈谈，这样能最有效地维护您的正当权利。
