法律常识要了解，诉讼危险要避开。为了在初始阶段防止矛盾出现，专门设立了介绍如何提前了解纠纷的栏目。这个栏目总结了法庭上经常发生的矛盾种类，阐释了有关的法规条文和可能的法律纠纷，目的是给个人和企业提出有用的法律意见，帮助大家有效减少打官司的麻烦。这个板块借助简短视频这种形象化的媒介，把深奥的法律学问通俗化地展现在观众面前，目的是推进法治社会的发展，不断改善商业环境，激发市场主体的积极性。
房子对普通人而言，就是归宿，是多数家庭毕生最值钱的资产，租房子或者买房，都是日常生活中躲不过的极为重要的事务，在房产的买卖和租赁环节，很多人会委托中介公司为买卖双方处理事务，虽然中介公司为交易提供了方便，但同时也存在隐患，有些中介的不当操作甚至可能让买卖双方遭受损失。
为了降低风险，保护正当权益，保持房产中介市场规范，本期将说明中介环节中常见的法律事务及关键点。
1、委托人违约的法律后果
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第九百六十三条
如果中介方促成了合同的签订，委托方需要依照事先的协议来支付相应的酬劳，如果双方对于中介方的报酬没有事先约定或者约定的内容不够清晰，按照本法的第五百一十条条款仍然无法确定，那么就应该根据中介方付出的劳动的实际情况来合理地决定这个报酬数额，如果是因为中介方提供了促成合同签订的媒介服务，并且最终促成了合同的成立，那么由签订这个合同的各方平分中介方应得的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
房产代理行业的工作范围相当大，涵盖帮助买卖双方签署房产交易协议、推动双方恪守约定、协助完成房产所有权转移以及事后进行房屋交付与验收等环节。一旦中介促成交易双方签署了房产交易协议，即可视为任务达成，作为促成交易的关键纽带，中介组织依法有权获取应有的收益。在上述流程中，有时会因买卖双方的某些因素，导致最终交易无法顺利完成。房屋买卖合同因买方或卖方违背约定未能完成，并非可以拒绝支付全部中介费用的正当借口，不过可以根据中介机构实际提供的服务收取相应报酬。比如，买方A和卖方B经由中介公司签署了房地产中介协议和房产买卖协议，双方商定买方A需支付中介费28,000元，然而买方A最终未能按时支付购房款，导致交易终止。由于购买方A和销售方B没有签署正式的电子合同，中介组织没有提供所有中介服务，在考虑减少部分中介费用后，法庭裁定购买方A仍然需要支付中介费15,000元
2.委托人未诚实守信的法律后果
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第九百六十五条
委托方在获得中介方的协助之后，借助中介方给予的交易信息或者牵线搭桥的作用，选择绕过中介方自行达成协议的，理应向中介方支付服务费用。
房屋买卖交易中，部分买方为节省服务费用，在经由中介获取房源资料之后，会避开中介方直接同业主洽谈，此类行为在法律上称作“私下交易”，“私下交易”同样要承担对应的法律责任。该中介公司同委托方就特定房产达成独家委托契约，明确该中介公司为该房产的专属经办人，当中介公司带客户参观后，委托方不论以何种途径同卖方达成交易协议，都须向中介公司支付中介酬金。若参观之后，委托方依旧绕过中介公司直接同房产卖方签约，依照《中华人民共和国民法典》的条款，委托方或许要担负对应的法律后果。
3、中介机构提供瑕疵服务的法律后果
法条索引
《中华人民共和国民法典》
第九百六十二条
中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人有意不告知与签约相关的关键信息，或编造不实情形，若因此损害了委托方的权益，则无权索取中介费，同时必须担负相应的法律责任。
中介服务是有偿的托付关系，若受托人失误导致委托人蒙受损失，委托人有权要求补偿损失。在房产交易环节，中介组织若因自身失误引发交易各方受损，法律上须承担补偿责任。中介公司所提供的服务项目一般涵盖向委托方坦诚告知签约细节，帮委托方核算购房开销，主动促进买卖双方协商条款等方面，倘若中介方提供的服务存在不足，便须承担相应的法律责任。买方E通过中介方F寻求购房信息，明确表示希望购入该房产，E反复请求F中介方估算相关税费并给出参考价格，随后E参照F中介方估算的税费数额，与售方商定了总价款、税费总额、中介服务费以及具体的付款安排。当三方前往不动产登记部门申请产权转移登记时，发现F中介方在计算过程中遗漏了一项费用，E最终承担的税款总额较F中介方原先估算的税费金额增加了十多万元。E指责F中介公司存在过失和故意行为，称其造成损失要求赔偿，双方因此产生争议案件。审理期间，法院查明E作为购买方，对交易条款和价格等本应谨慎审查，却未能充分了解，自身也有责任；F作为中介方，其提供的服务不够完善，导致交易费用增加，需对过错行为负责并作出相应补偿。
01谨防“高收低租”“长收短付”
有些中介公司向房东支付高额费用获取房源，然后以较低价格转租给租客，同时强制租客一次性缴清整个租期的费用，最终导致资金周转不灵而消失。租客需要小心挑选恰当的租金支付方案，例如先付三个月租金，并确认房东是否真的委托中介机构进行出租，查验相关授权文件。
02甄别“个人中介”“黑中介”
无官方登记的个人代理，通常借助社交渠道或传单进行业务拓展。非法经营的组织，惯用欺骗、强迫等不正当手法获取利益。这类机构常设置虚假信息、不合理收费、合同设陷等圈套。它们或难以履行承诺，甚至可能卷款潜逃，从而显著提升后续追索权利的复杂度和挑战性。
03核实房屋权属与租赁权限
请中介方提交房产权属证明文件及业主身份证明文件,核实中介方是否具备出租授权。若涉及转租行为,须取得原业主准许转租的正式文件。注意租赁房产是否属于不可对外出租的公共保障房，若是，则租赁协议将失去法律效力，可能遭遇被立即驱逐的状况，同时会引发诸多经济损失，包括装修投入的浪费、另寻临时住所产生的租金差额、搬家开销等。
本期作者
林君玉
上海嘉定法院
民事审判庭
法官助理
