澎湃新闻记者 吴怡 实习生 何朗朗
最近，嗨居公寓的某位租客向澎湃新闻反映，租住的房子出现了故障，他要求解除租赁合同，嗨居公寓却不同意，建议他只能将房子转租出去，并且索要1000元的操作费用。
那几位租客指出，嗨居公寓的行为损害了他们的正当权利。嗨居（上海）物业管理有限公司，也就是嗨居，作为该公寓的经营者，却表示这是按照协议来进行的，不肯退让。两方因此争执不下。
房屋出现故障时，租客能否提前终止租赁？根据接受采访的法律专业人士意见，倘若房产缺陷导致无法正常居住或危及人身安全，租客有权解除协议，且无需支付赔偿金或相关费用；倘若瑕疵轻微，未干扰居住且能迅速修复，租客则必须继续遵守约定条款。
到本台记者消息时，双方还在洽谈中，那栋有争议的房产目前依旧空着，暂时没有新住户入住。
租客：房子出现问题，提出解约被拒
最近，嗨居公寓的租客娜娜（化名）向澎湃新闻记者具体描述了事情发生的流程：她于2018年经由朋友引荐，找到了租房中间人，该中间人为她安排了嗨居公寓的租赁事宜。那一年十一月份左右，她搬进了浦东新区的某个嗨居公寓去居住，二零二零年十月份左右租期满了，娜娜又续租了四个月，时间是从二零二零年十一月持续到二零二一年二月，每个月的租金是一万零八百五十元，预付三个月的租金再付三个月，这次签合同时一共付了一万零八百五十乘以四等于四万三千四百元，这笔钱涵盖了三个月的房钱和押金，二零二一年二月份的房钱还没交。
娜娜提供的嗨居公寓房屋租赁合同也证实了这一点。
嗨居公寓房屋租赁合同。合同截图
娜娜表示，2020年11月签订租赁合同时，房屋就接连出现故障，例如电闸频繁跳闸，她曾向嗨居报告这些情况，但问题始终未获妥善处理。后来在12月初，天花板上的石膏突然脱落，娜娜为躲避坠物，不慎摔倒在地，导致腰部扭伤。因此，她于12月12日离开了该住所，并通知嗨居终止租赁协议。
房子的天花板石膏掉落。受访者供图
娜娜向嗨居客服提出诉求，嗨居客服承诺安排维修人员上门处理，不过公司方面不允许取消合约，所以娜娜只好同意嗨居客服给出的维修办法。
后来，嗨居先后找了两个维修师傅上门，他们提出了两种修补方法：一是用粘合剂把松动的石膏重新粘好；二是往石膏上多加些钉子，把它重新钉回去。维修师傅说，这样能暂时让石膏固定在墙面上，但往后会不会再次掉落，他们不能确保。
娜娜认为事情并未得到根本性处理，因此否定了维修计划，又再次要求终止合作，嗨居客服方面则表示企业不批准解约，提议让娜娜转租房屋，同时按照契约条款收取1000元的管理费。
娜娜觉得，那些石膏板从房里掉下来，还有后来修补得不好，跟她没有关系，她不该为转租的事情掏钱，想跟对方解除租赁合同。
澎湃新闻报道，相关租赁文件表明，协议规定的租期内，若双方达成共识，娜娜能够把整间房屋租给第三方，也就是新租客，不过必须完成登记手续，娜娜需要给嗨居上海物业管理有限公司缴纳一千元的手续费。如果乙方自主寻找新租客，那么乙方要负责促使甲方同新租客再次签订《房屋租赁合同》；要是乙方请甲方帮忙寻找新租客，那么乙方要担负甲方为找新租客所花的撮合中介费用。
嗨居公寓房屋租赁合同。合同截图
双方争论焦点：是否有权解约，是否应该付转租费
二零二零年十二月二十二日，由于居住状况未见显著改善，娜娜主张，按照嗨居公寓房屋租赁合同第七条第三项规定，她能够自行终止租赁协议。
澎湃新闻报道，嗨居公寓房屋租赁合同中，关于“合同解除及终止”部分明确指出，如果甲方拒绝履行约定的维修责任，导致乙方无法正常使用房屋，那么乙方有权单独解除合同。
嗨居公寓房屋租赁合同关于“合同解除及终止”。合同截图
关于前述协议内容，嗨居服务团队说明，组织已经着手处理，但维修团队所设计的修复计划，娜娜方面视作存在风险而不予采纳，目前该状况尚未获得处理。
因此，娜娜也向法律专业人士请教过，打算借助房屋租赁协议第七条第三项规定来寻求法律途径解决。不过，法律专业人士指出，一旦进入诉讼程序，房产必须由中立机构进行评估，这个过程耗时较长，很可能在房产租赁期限届满前无法完成，个人权益或许难以得到有效保障，现阶段最可行的办法还是通过沟通协商处理。
12月23日，嗨居安排了第四次维修人员上门处理问题，给出的处理方法是更换一块石膏板，并且在粘贴之后使用钉子进行加固。维修人员向娜娜说明，经过修补之后可以确保一定时期内不会再次脱落，虽然这个时间大约是两年，但具体时长无法完全确定。
紧接着，娜娜以“确保本人安全”为由，又一次向嗨居客服申请解除合约，期望嗨居能够退还尚未支付的一半房费和预付的保证金。
数日之后，嗨居方面通过客服渠道告知，房屋维修工作已经完成，企业方面不赞成终止租赁协议，倘若执意要求解除，或许将要面对违反约定所带来的后果。眼下存在两种处置途径，其一为娜娜维持居住状态，公司愿意给予相应补偿，例如安排定期清洁维护，或者发放一千元人民币的即时补偿金。其二为房屋按计划转租出去，直至寻得下一位租客，娜娜则需按照契约条款缴纳一千元的手续费用。
嗨居公寓房屋租赁合同对违约金有明确规定，若承租方提前终止租赁，需提前三十日以书面形式告知出租方，经出租方同意并完成相关流程后，承租方须向出租方支付相当于本合同约定月租金两倍的违约补偿，出租方有权从承租方已支付的款项中直接抵扣该笔费用。
就解约事宜，目前双方协商尚未达成一致。
律师：若房子影响正常居住甚至人身安全，可解约
针对上述情况，娜娜解约是否算违约，是否应该赔付违约金？
嗨居公司代表在接受媒体访问时谈到，依据现有资料，娜娜提出终止协议的主要缘由在于“石膏板状况”，假如石膏板出现大范围脱落，会干扰正常生活乃至危及人身安全，娜娜有权终止协议，且无需支付违约责任金或相关费用；倘若仅是轻微部分脱落，未对居住造成妨碍，并且嗨居迅速进行了修复，未对合同履行造成阻碍，那么娜娜就必须继续履行协议内容。
而租赁合同中关于转租需要支付手续费是否合理合法？
朱利霞指出，涉案合同提及的“转租”概念，同《中华人民共和国合同法》第二百二十四条所规定的转租定义并不相符，该法律条文中的转租情形，并不会影响原承租人与出租人之间租赁合同的效力，原有合同依然有效存在；然而，在案涉合同里，“转租”的含义是原租赁合同归于终止，由新的承租人与出租人另立新的租赁合同。
朱利霞说明，合同有效期内，若承租者自行决定不再续约而转租，依据相关条款第六条第二款，转租有两种途径，其一为原承租者自行物色新承租者，倘若出租者愿意同新租客签订租赁协议，且原承租者未对出租者造成任何损害，则无需支付转租补偿金；其二为原承租者委托出租者代为寻找新承租者，此时出租者索要中介服务费的主张具备合理性。
