中国房地产市场当前正遭遇数十载未遇的重大变革。房价已不再是只涨不跌的"无刹车装置"，不少地方二手房价格持续走低，大都市新房的谈判余地明显增大，甚至罕见地出现了房地产商"牺牲价格换取销量"的情况。这些现象是否意味着2025年会出现全国范围的房产"价值缩水风潮"？面对市场出现的担忧心理，新闻媒体近期频繁表态，试图稳定市场信心。
房地产行业长期作为国家经济的关键组成部分，对国内生产总值贡献率一度达到四分之一左右。自从1998年推行住房市场化政策之后，国内住宅商品价格持续上涨，由此催生了购房即盈利的普遍认知。即便在2015年实施去库存策略期间，房价下挫也主要出现在三线四线城市，并且调整幅度并不显著。然而当前所面临的市场状况，无论从幅度上还是影响范围上，都展现出史无前例的剧烈程度。
最新统计表明，2025年第一季度，全国70个大中城市中，多数城市的二手房价格出现下滑，环比下降的有53个，而同比降低的则达到了61个。其中，一线城市平均降低了2.1%，二线城市降幅为3.5%，三四线城市则显著减少了5.8%。值得特别关注的是，作为公认的热门城市，北京和上海的二手房价格分别降低了1.8个百分点和2.3个百分点，这种情形在过去十年中极为罕见。
当前房地产领域，市场行情看似平稳，但交易环节存在显著虚高现象。官方数据表明，二零二五年前半年，都市圈房产销售普遍存在较大让步，首善之区平均折让八成五，中型城市折让达一成二三，小型城镇折让比例甚至超过一成八六。由此可见，公告标价与现实交易价格差异持续拉大，开发商为刺激购买行为，纷纷推出各类促销方案。
有些房地产商现在会主动降低售价来吸引客户。一家业内领先的公司在上海开展了一次打九折的短期促销，三天内就有超过五千人前来考察房产，最终售出了二百零三套。这种依靠降价来增加销售量的做法过去非常少见，这表明开发商的资金周转遇到了困难。
交易量的减少更加直观地表现出市场的沉寂。根据国家统计部门公布的信息，2025年第一个季度，全国房产买卖的地面下降百分之二十三点一，钱款减少百分之二十五点三。这样的落差是自二零一六年以来最显著的。具体来看，大都市的地面下滑百分之十八点三，中型城市减少百分之二十二点六，小型城市和县城地面降低了百分之二十六点八。
土地交易市场也显现疲态。2025年上半年的最初四个月里，全国范围内三百个城市的土地销售收入总额为壹万贰仟伍佰亿元，较上一年同期削减了叁成壹分伍厘。地块未能成功售出的比例攀升到前所未有的水平，高达贰成捌分陆厘。像北京、上海这些地方，不少有价值的土地因为缺乏竞争者而未能拍出，这种情况以前几乎不会发生。
房地产企业的财务状况不断变差，到2025年5月，已有12家上市公司公开表示经营情况不佳，预计今年上半年的利润将比去年减少超过40%。有研究人士指出，假如房价继续走低，到2025年年底，全国范围内负债比率超过80%的房地产公司或许会占到四分之一，整个行业正承受着巨大的生存压力。
为何市场会出现如此罕见的现象？多方面因素共同作用。
人口构成出现显著变动，这是主要症结所在。根据相关资料，2023年国内人口数量首次出现下滑，到2024年下降趋势更为明显，住在城市里新增加的人口中，有房意愿明显减弱。具体来看，2024年30岁到35岁这个群体规模缩减了大约280万人，预计到2025年，这个年龄段的减少量还会继续扩大，大约会减少310万人左右。当前，人口老年化趋势愈发明显，年满六十五岁及以上人群的占比已经达到十九点八，这个比例比十年前提升了七个半百分点。
经济发展步伐减慢也是一个关键原因。2024年，中国的国内生产总值增长了百分之四点六，这个增长率虽然超过了世界上的平均水准，不过和历史相比，增长速度已经显著放慢。预计2025年上半年，国内生产总值将增长大约百分之四点二，而居民实际可以支配的收入的增长速度是百分之三点八，这样的增长幅度无法满足高房价持续攀升的需求。
收入分配状况值得密切观察。最新统计显示，全国居民收入基尼系数为0.468，数值偏高。虽然中等收入人群比例有所增加，但他们的消费能力提升不快。2025年上半年，城市居民在住房方面的花费占全部支出的28.3%，这个比例已经接近国际上认为需要警惕的水平。
政策方向出现重大调整。2024年岁末中央经济会议清楚表明"房子是用来住的，不是用来炒的"以及"根据城市不同情况采取不同措施"，住建部等七个单位共同公布的《关于更深入地推动住房制度变革的指导性意见》着重指出"推动房地产市场稳定进步"，不再把"控制房价"当作核心任务。这一政策信息显示，国家已不再把房地产业当作促进经济增长的关键动力。
地方政策执行进度明显提升。到2025年6月，已有87座城市公布了各类房地产调整新措施，其中36座城市取消了购房和贷款限制，28座城市提升了住房基金贷款上限，23座城市实施了购房优惠方案。可是，这些促进政策的表现远远达不到目标，市场回应平淡。
金融环境趋紧是市场转冷的关键因素之一。2025年第一季度，个人购房贷款总额达到40.6万亿元，与去年同期相比仅增加了1.2%，创下历史记录中的最低水平。尽管首套住房的平均贷款利率已经降低到大约3.8%，但银行在房地产领域的风险承受能力显著减弱，审批标准也随之提升。
那么，2025年是否会全面"价值下滑"？官方媒体近期有清晰表态。
人民日报五月刊发的评论文章表明，中国房地产市场正从以往的快速扩张时期过渡到注重品质的阶段，价格回调是市场趋于平稳的必然现象，不必过分解读为"崩溃"或"价值暴跌"。该文指出，价格起伏是市场经济运行的常规表现，不过中国独特的城市人口增长和数量可观的中间收入阶层，依然会为房地产领域带来持续动力。
新华社的一篇深度文章考察了各地房地产价格的差异状况。文章明确表示，由于产业高度集中和人口持续迁入，一线城市及核心区域房地产价格下跌的余地不大，某些地段甚至可能不受市场大环境影响而持续走高；相比之下，三四线城市的房价以及人口流失地区的房产价值，可能会面临更为显著的调整幅度。文章还转述了业内人士的看法，认为今后房地产市场的价格动向将体现出"结构性分化"的特点，而不是出现普遍性的下跌趋势。
根据消息，中国的房地产市场与美国2008年和日本1990年代初的房产泡沫破裂情况差异显著，具体表现为，居民负债水平相对不高，房屋贷款与收入的比率平均为5.6倍，这个数值小于美国经济动荡前的7.8倍，此外，中国的房产购买多出于居住目的，而非投资动机，投机性需求占比较小，另外，政府部门具备较强的管理能力，能够运用多种策略来预防系统性的金融风险。该文指出，中国的房产市场将有一个渐进式调整，不会出现急剧崩盘的情况。
各地新闻媒体相继表明立场。《广州日报》、《南方都市报》等媒体刊登连续报道，指出广深地区房价因粤港澳大湾区发展，从长远角度分析具备稳定因素；《北京日报》进行深入探讨，认为北京作为国家政治中心及科技创新重镇，房地产市场基础稳固；《解放日报》则聚焦上海房地产市场呈现的差异现象，说明市内核心区域房价保持强劲，而外围区域县面临明显回调风险。
其他权威机构的分析也具有参考价值。根据贝壳找房研究机构所撰写的《2025年国内房产市场发展趋势》文件，预计到2025年，全国房价整体下挫幅度大约在百分之五至百分之八之间，其中特大城市价格变动幅度为百分之二至百分之四，中型城市价格变动幅度为百分之五至百分之七，小型城市和县城价格变动幅度为百分之八至百分之十二。该文件指出，这种价格波动属于市场自我调节的常规现象，并非系统性的经济风险。
中国社科院财经战略研究院披露的调研成果显得更为审慎，估计到2025年，全国不动产价格或将下滑8至10个百分点，同时提醒部分库存积压、人口迁出的城市或许要承受15至20个百分点的价值回调。该报告建议强化风险管控，避免某些区域房价急剧下挫导致金融体系出现危机。
该报告透露，中国不动产市场当前处于逐步降温阶段，预测到2025年房产价格会小幅回调5至7个百分点，并且市场有望在2026年恢复平衡状态。报告着重说明，我国政府掌握着充足的调控手段和多样的政策资源，足以避免市场出现急剧下滑的局面。
对普通人而言，房价变化将带来哪些影响？又该如何应对？
对于已购置多套房产的居民，需考虑合理减少房产数量，尤其是非中心地带的用于投资的房产。统计表明，在房价回落的地方，投资所得回报已显著降低，2025年上半年度全国房屋租赁回报率仅1.8%，比银行储蓄利息还要低。若房产有贷款，更应留意"资不抵债"的可能性。
对于打算买房的人，没有必要马上进入市场，建议"以等待为主，选择时机行动"。尤其在三四类城市，房价的回旋余地比较大，如果过早买入，或许会遭遇不小的损失。即便是在一二类城市，也应当更加重视地点、产品水平和周边设施，不要随波逐流。统计表明，即便在如今的市场状况下，拥有优质教育资源和靠近地铁站的房产价格依然比较稳固，整体下降幅度不超过百分之二。
购买自住房产的人能够更安心些，当前银行贷款利率降至以往最优惠的水平，应当留意低价出售的房产以及房地产商的打折优惠举措。根据相关资料，2025年上半年度中国国内市场上出现的特价楼盘数量超过一千二百处，通常能享受大约十五折的优惠，个别楼盘的折扣力度更大，达到了四分之一。
房地产商必须迅速进行变革，从追求快速开发转向注重品质提升。财务报表揭示，2025年上半年度，那些致力于打造优质房产的开发商，其销售额相较去年同期减少了12.3%，这一降幅远小于整个行业的平均水平，后者达到了25.3%。
政府机构必须兼顾维护市场平稳运行与控制潜在风险的相互作用。一方面要持续贯彻以居住属性为主的调控方针，另一方面需严密监控市场出现的恐慌心理，尤其要关注某些城市房价急剧下滑可能引发的连锁影响。
着眼于未来，需要迅速构建由不同主体参与供应、通过多种途径提供支持、同时允许租赁和购买并存的居住体系。2025年政府工作报告中明确指出，预计到2030年，全国保障性租赁住房的数量将增至8000万套，惠及大约2.4亿居民。这样的举措旨在从根本上调整当前以购买为主导的居住消费习惯。
审视不动产领域的演变历程，我们正目睹一个阶段的落幕和另一个阶段的开启。自1998年推行房产市场化举措，至2010年左右出现的急剧升值，直至现今趋于平稳的状态，国内房地产领域正承受一场根本性的变革。这并非单纯的"价值下滑现象"，而是市场在面临新的人口格局、经济状况及行政指导体系时，力求达成新的稳定状态的过程。
正如宣传所倡导的，居所是用来栖身的，不是用来投机的。在这种理念引导下，房产市场将慢慢回归其生活功能，价格将更侧重体现实际使用意义而非投机心理。这种变化在短期内或许会经历波折，但长远而言，对中国经济结构优化和民众提升居住环境都将带来正面效应。
2025年房产交易领域将迎来显著变化，所有参与者都必须适应这一新格局，重新规划自身规划与行动方案。行业风向已经发生转变，但这不代表市场会崩溃，而是开始迈入一个更加注重合理性、健康度以及长远发展的新阶段。
