上海房市降温，已拍地王未来走势不明朗
楼市将迎来寒冬？
十二月份中旬某个傍晚，在上海市浦东新区内环附近一个豪华住宅区的绿化带外，边走边逛的居民每隔大约300米就能遇见两三位房产掮客在宣传该小区里“方才推出”的一套房产——面积为148平方米的三房户型，售价高达1050万元，并且附赠一个停车位。据这些房产掮客透露，这个房源的标价比同小区、同类型已挂牌出售的二手房要少整整200万。
近期销售情况很不理想，许多人争相购买这套房产，中介小贾向中国青年报·中青在线记者透露，由于房价持续攀升且政府调控措施不断，该房源以远低于市场水平的价格出售，因此备受关注，周边至少有四五家经纪公司当天傍晚派遣大量员工去寻找意向客户。
这个时间点，上海实施“认房又认贷”政策已经过了两个星期上下。中国青年报·中青在线的记者通过检索链家网以及我爱我家网，了解到市场上价格优惠的房产数量并不丰盛。
12月17日，朗诗集团董事长田明出席了复旦大学EMBA同学会年会房地产行业小组的讨论环节，他表示，房地产业已经告别了销量与价格同步增长的鼎盛时期，发展方向正在发生转变，这种转变不会因为2016年楼市短暂的热潮而逆转。
“疯狂土拍”，连开发商自己都心惊肉跳
近期部分重点城市的房价异常上涨，呈现出一种迅猛增长的态势，尤其是在那些地理位置优越的大都市和影响力显著的次级城市。以上海市为例，相关统计资料表明，今年九月该市仅针对非商业用途的住宅房产，其平均销售价格达到了每平方米四万四千八百九十三元，与上个月相比增长了百分之五点七，和去年同期相比则大幅度提升了百分之五十点六。要了解这种涨幅的幅度，可以参考一下历史数据，在二零一六年三月，这个价格大约只有每平方米三万二千元。
这一万多元的单价增长，在2008年岁末触到最低点、2009年开始回升的时期，耗费了将近两年的时间才得以实现。与此形成对比的是，现在这种情况仅历时五个月就发生了。前上海万科滨江业务部门负责人、“宋家泰读书圈”发起人宋家泰，从今年五月起开始运用网络直播的方法，向外界即时展示上海的每一次土地竞拍过程，他既作为房地产企业的代表参与竞标，同时又负责拍摄记录，内心感到十分紧张不安。
宋家泰指出，今年上海房产市场的异常表现，同土地拍卖环节关联极大，价格高的惊人，普通人怎能不争相购买，房地产商又怎会不积极扩充土地储备？
2016年7月27日，位于上海浦东机场附近祝桥镇的某地块，由金地集团竞得。该地块的楼板价高达每平方米3万多元。彼时，祝桥镇的二手房均价大约在两万多元。因此，此次交易的价格溢价非常显著，引发了房地产行业界的广泛关注和质疑。
没过多久，上海宣布上海东站将建在祝桥，宋家泰注意到，那些先前指责金地集团“举动过分”的房地产商们，看法发生了变化，他们觉得金地获得这块地变得“理所当然”，“我们这些开发商，每次拿下地王都认为价格太高、支付过重，但稍后便会察觉，市场行情和成交量都在上涨"。
8月17日之后，融信地产以110亿元的价格竞得上海静安区某地块，这一交易金额刷新了全国地价纪录。到了那个时候，人们开始觉得祝桥地块的成交价格显得很便宜。然而，随着时间的推移，上海唐镇等地块的拍卖计划纷纷取消，不再进行公开竞拍。
这一波调控还会越调越高吗
田明觉得,开发商以往那种不断加价的策略,在这次的调控下,或许已经行不通了。今年的地价拍卖会上,朗诗集团一个都没参与。看来,我们得勒紧裤腰带过日子了。
十二月份十六日结束的全国经济指导会议中，界定了来年国内房产领域的行动指南，着重指出要推动房地产领域保持稳定与繁荣，坚守“房产以居住为目的，而非投机工具”的核心宗旨。
中央的明确表态，让田明十分重视，他强调，此次由中央主导的调整措施，确实非常必要，否则，金融市场的动荡将难以避免，风暴随时可能爆发。
全国房地产产销状况显示，2016年之后，存在顶级都市价格飙升，普通都市积压超过半数房产的显著反差。
瑞安地产和瑞虹新城的项目总监刘梦洁公布了一项公司调研的发现，这些发现是关于“非主流”的数据，她指出，2016年三四线城市只消化了8%的库存量，仅有20个一线和强一线城市呈现热烈的市场状况。刘梦洁表示，瑞安地产在2007年房地产市场最为火爆的时期，成功购得了几块高价地，不过紧接着就碰上了2008年那波楼市调控政策，因此这一次，瑞安地产也选择了保守策略，没有参与新地王的争夺。
田明指出，以往，政策施行如同“慢性加热”，开发商在持续调控中逐渐麻痹，市场行为并未受影响，依然积极扩张地盘。他提出，开发商现在应当谨慎理财，为长期的房地产市场低迷做好准备。
当前国内经济状况，已无法负担高昂的房产价格，这一调整并非仅出于政府方面的考虑。外贸、民间投资以及消费等领域，均呈现出不够理想的态势。
当前状况已非往昔可比，田明表示，他于2005年离开公务员职位，投身商界，2000年南京每平方米房价不足两千元，如今房价已翻两番，房地产交易量也突破120亿平方米，较2000年时增长了数十倍。
田明表示，我国城市居民平均每人的住房空间约为39平方米，这个指标超过德国、法国等先进国家，每户家庭平均拥有1.3处住宅，而此前这一比例仅在0.2到0.3之间。
田明认为，接下来国内房产价格或许会经历一段时间的稳定在高位，然后肯定会走低，整体趋势肯定是下降的。过去那种获取土地、建造房屋、再进行销售的开发模式，将很难再获得市场的青睐。
泰禾集团营销副总经理鄂宇对此持有不同意见,他分析说,根据目前一线城市和强二线城市的供求情况,房价只会暂时小幅波动,因为市场需求依然存在,只要采用恰当的销售方法,房子依然能够顺利售出。
鄂宇表示，泰禾集团最近在新江湾城推出的新楼盘销售情况很好，总共409套房子，已经有一万户居民进行了认购登记，我们要求购房者提供财产证明等材料，目前已有900户提交了相关材料，不少人都通过走后门的方式想要购买房子。
供需调整或能破解房地产难题
市场买卖关系，一直存在于不动产领域，是一个恒常的议题。由于购买欲望远超售卖量，那些核心的大都市和实力较强的次级城市，被视为最可靠的房产增值区域。
宋家泰说明，2016年1月上海土地预售证发放的面积超过四十万平方米，但实际成交面积超过一百二十万平方米。接着，2月份，在通常的“春节期间购房需求减少”的淡季，预售证发放面积仅有十多万平方米，而销售量却高达六十多万平方米。
三月期间，预售许可覆盖的面积超过八十万平米，但实际销售面积达到了超过一百八十万平米。三月二十五日，上海市当局发布了有关房地产市场的调控措施，其中涉及到将社会保险的缴纳年限等条件设为更高标准。进入四月后，市场供应量高达一百三十万平米，然而成交量仅为九十万平米。
从五月起，高价地块屡次成交，促使房价持续攀升。十月二十八日，上海推行“沪六条”，规定房地产商需以自有资本购置土地，并实施严厉的资金监管。十一月末，上海再度实施“认房又认贷”的新政策，全国范围内已贷款购房的人群均被视为二套房买家。
宋家泰觉得，房价似乎还在不断攀升，这种情形好像并未结束。不过他强调，一线城市当前房价之所以高企不下，根本原因在于物资供应跟不上需求。
更严格的调控措施，当前正在基层实施。有开发企业人士表示，自己在江苏无锡和苏州吴江的多个房产项目，碰到了非常严苛的现行规定，“无锡地区房价不能超过每平米一万元，吴江区域签约价格不得低于每平米两万元。如果感觉这样会蒙受损失，选择囤积房产不对外销售，同样无法如愿，因为房屋建设达到某个阶段后，必须接受相关部门的谈话，要求其降价促销”。
该负责人表示,至2018年为止,这种严格的管理将不会停止,至于那些高价地块今后能否带来收益,实在难以预料。
刘梦洁长期负责商业地产开发管理工作，她对商业地产未来行情持悲观态度。她举例说明，仅上海每年就新增10至30家商场，商业面积达300万至400万平方米。她说，一般观点认为，一个10万平方米的商场需要服务10万人口，但目前商场周边，实际居住人口数量是否达标，值得商榷。
她觉得，商业不动产的将来走势，也许能够当作“住宅供应”补充到居住市场，要是你在2017年打算购置房产，就趁价格不高时买入一线城市的住宅自住房。
