链家网在8月份公开了部分隐藏已久的交易数据，让我们了解了近期的一些二手交易情况。
借助这些数据，笔者近期盘点了浦东新区近十年（2012年开始）新开盘楼盘的价格涨幅，并整理出了每年涨幅最高的15个楼盘。
看看涨幅最高的房产集中在哪里
看看哪些年份的待售房产年化增长率最高。
本文仅统计近期在链家外网公开交易的房产
部分楼盘自2022年以来无交易，或有交易但未找到准确的交易信息，因此不纳入统计。
一些房地产项目已分几期开业，并已开业数年。 例如，万科翡翠公园和万科海上传奇均已开业6期，每期价格不同。
在本文中，作者将此类楼盘的各个期数都视为一个单独的楼盘，因此相同的楼盘会在不同的年份出现在榜单上。
具体名单如下：
#2012#
2012年，浦东新开盘有近期成交记录的楼盘有30个，年涨幅超过10%的楼盘有21个。
涨幅最高的是张江汤臣公馆（四期），年均涨幅达到惊人的17.21%。
产业和学区是其崛起的关键因素
不用说，在张江科学城，高端产业创造了许多高薪就业岗位，也对周边物业产生了大量需求。 张江汤臣公馆是科学城核心区难得一见的商品房，自然受欢迎。
上海顶尖初中张江集团中学由民办转公办，民办彩票系统的推出将进一步带动2020年市场。
从板块来看，周康板块当年开盘的5个楼盘均跻身涨幅前15名。
周康之所以表现这么好，是因为：当年开盘价基数低，18号线开通，而且他位于张江科学城范围内
再举一个反面例子：伊泰安邦花园（八期）。 该楼盘2012年开盘单价为21600/㎡。
十年后，其二手单价仅为2.88万/㎡，年均增长率仅为2.94%，无法跑赢银行利息。 而且，该楼盘单价在2017年曾一度达到3.5万/㎡，近五年来均价一直在下降。
原因是该楼盘所在的宣桥地区是一个无学区、无产业、无规划的尴尬区域。 虽然地铁16号线经过该区域，但公寓距离地铁仅几步之遥。
#2013年#
2013年，浦东新开盘有近期成交记录的楼盘有35个，年涨幅超过10%的楼盘有25个。
增速第一的依然是张江，紧邻金科路地铁站的汇智湖滨家居年增长率高达16.51%。
市场上涨的原因与前一年的张江汤臣公馆类似：张江科学城核心区难得一见的商业新房； 也对应张江集团中学。
与这所学校相匹配的，除了张江汤臣公馆1-4期和汇智湖畔住宅外，就只有一处历史悠久的兰花园可供选择。 它的稀缺性使其成为与张江汤臣公馆一样的长期黑马。
从板块来看，除了依然表现出色的周康板块外，北蔡的三个地产项目当年表现也明显好于市场，尤其是北蔡玉桥的万科海上传奇，开盘单价大幅上涨比上一年。 依然走在前列
虽然这个楼盘充满了缺点：附近有垃圾焚烧场、密集的高压线，但它的优点也不容忽视：双轨交通、学区、多个购物中心、金中环的规划都是其优势的原因。交易价格有所上涨。
#2014年#
2014年，浦东新开盘有近期成交记录的楼盘有31个，年涨幅超过10%的楼盘有25个。
张江还是勇艺册，一年开两次的万科翡翠园增速领跑市场
如果说张江汤臣公馆、汇智湖畔家居是张江2号线沿线楼盘的标杆，那么万科翡翠园就是张江13号线沿线楼盘之王。
张江未来的地标建筑“科学门”就在社区旁边正在建设中。 13号线沿线及周边地区是张江的重点发展区域。 浦东买房看产业的逻辑在涨幅上体现得淋漓尽致。
花木绿城锦兰花园是当时内环路上为数不多的新楼盘之一。 虽然开盘价不低，但地处内环，紧邻世纪公园，且有新盘，是其长期增速不低的原因。
更让人意外的是，位于惠南民乐城的惠怡绿园也榜上有名。 这是2014年将动迁房改造成商品房出售的项目，年均涨幅近12%。
要知道，惠南在2012年、2013年其实有不少新开盘项目，比如：布鲁斯小镇（二期）、花居御庭（三期）等，但增速却不尽如人意。 主要原因是其开盘价远低于同期开盘的惠南项目（可能是拆迁房转售所致），且近期二手售价并未受到其他项目的拉动。
#2015#
2015年，浦东新开盘有近期成交记录的楼盘有42个，其中年涨幅超过10%的楼盘有24个。
森兰明轩获得第一名。 开业时，其单价远低于同一区域同时推出的仁恒森兰花园和绿城上海御花园。 不过，就目前的二手价格来看，这三处楼盘相差无几。
经过多年的建设，森兰社区的环境已经变得非常好。 森兰茗轩开盘单价虽不高，但品质也没落下：干挂石材外墙、优美的生态景观、人车分流等。
与同区其他楼盘享有相同的配套设施：地铁、双学区、环境等，低廉的底价让森兰茗轩成为当年的增长王。
至于其价格为何明显低于同期房地产，或许开发商外高桥集团作为国企不能开高价？
另外值得一提的是，万科双子座：万科翡翠园和万科海上传奇的开盘单价较上年有所上涨，但从长期来看，涨幅仍领先于大部分楼盘。
内环边缘的上海丽景、仁恒花园世纪、陆家嘴锦绣前城等楼盘开盘价虽然按年来看不低，但仍有不错的涨幅。
内环和房子的年龄是其受欢迎的关键。 毕竟浦东内环几乎没有土地。
#2016#
2016年，浦东有23个新开盘且有近期成交记录的楼盘，年涨幅超过10%的仅有3个楼盘。
出现这种情况的主要原因是：2015年底至2016年初，上海房价快速上涨。 2016年，开发商应对新的市场环境，有的选择推迟开盘，有的则大幅提高开盘价。
万科翡翠园、上海丽景地产、陆家嘴锦绣前城等热门楼盘单价涨幅均超万元； 仁恒公园世纪直接涨价了2万元。
虽然行情一般，但当时唐镇不少楼盘仍然选择入市，外环线外单价5万甚至6万+，引起了不少购房者的抱怨。
目前，知名的唐镇三兄弟：普发罗兰飞利、大名城紫金九号、仁恒东郊花园也达到了年度中位数（通润金橙花园：7.42%）
主要原因是，唐镇虽然在外环线之外，但有2个地铁站到金科路，3个地铁站到张江高科； 所属行业有庞大的卡源工业园，就业机会多； 而且这些新房的品质也相当不错，很多相关工作人员都选择在附近购房。
#2017#
2017年，浦东新开盘并有近期成交记录的楼盘仅有13个，年增长率超过5%
2017年，上海楼市处于下行调整阶段，新房开盘数量较2016年进一步减少。
少数开盘楼盘的年化增速实际上高于2016年开盘楼盘的增速，因为2017年新盘开盘价格与2016年基本持平，甚至略有下降。
今年，前滩首个商品房：敬耀大厦（一期）正式入市。 其增长超过了往年的顶级项目：万科翡翠公园，当年排名第一。
前滩是政府斥巨资修建的第二个“陆家嘴”。 它的定位非常高。 此外，还有华东师大二附中九年制学区，以及太古里商业、滨江资源。 人气是近年来上海最高的。 最高的地区之一。
就像张江一样：产业+学区和高水平的规划是其房价增长极快的原因。 当然，炒房者的助推也不可或缺。
过去一年（2021-2022年）的二手市场，前滩房产价格横盘整理，甚至部分产品（如两居室）出现小幅下跌。
#2018#
2018年，浦东有28个新开盘且有近期成交记录的楼盘，其中年涨幅超过10%的有16个，涨幅超过20%的有3个：其中前滩有2个。
今年市场依然不温不火。 由于新房限价，万科翡翠园最后一批楼盘的价格甚至低于2016年和2017年。
前滩众多商业楼盘涌入市场，晶耀名地每年开三期。 在目前的2022年二手市场上，景耀名地一期比二期、三期受欢迎得多。 一方面是因为一期户数最多，二、三期户数太少； 其次，二期、三期的小三居室面积最大只有112平米，而一期最大的四居室面积为155平米，对于置换业主来说更加友好。
景耀名宅近期可成交均来自一期：已成交16万-20万/㎡； 二、三期近期是否有二手交易，交易价格未知。
前滩的另一家物业——中粮前滩海景一号，涨幅领先。 2018年8.5万/㎡的单价用今天来看就是个白菜价。
学区+产业是一方面，但就房屋本身品质而言，中粮前滩海景一号、景耀名宅（一期）、两年后开业的三湘印象名宅都可以堪称前滩地区的天花板。
除前滩外，张江、唐镇、北蔡也有不少楼盘位居前列。
#2019-2020#
目前2019-2020年推出的新房有可查询的成交记录的并不多。 有些房产可能刚刚交房，还没有拿到房产证，所以这里只统计能查到的。
在此期间，市场逐渐复苏，但新房限价依然存在。 从目前来看，大部分房产都值得购买。
到目前为止，前滩所有新建住宅的总增幅至少达到了50%，其中大部分在2021年就已经达到了这个数字。
张江往年新房将带动2020年二手市场整体行情
当然，也有一些楼盘没有享受到下一轮的市场价格，例如朱桥的2040 AD和航头的云路里。
其中，公元2040年位于浦东朱桥。 看地图就知道位置离浦东机场很近。 房价普遍上涨后，仍然要依靠分销渠道来销售。 最后依靠引进新分校才勉强清算。 。
＃其他＃
说到这里，可能有读者发现本文漏掉了一些属性或者领域？
豪宅和临港新城的楼盘确实没有在本文的表格中列出。 并不是说他们的增长率不高。 主要原因就是开头提到的：交易信息不清楚或者没有交易。
豪华住宅：
豪宅的主要问题在于，小区内各种房屋的单价相差很大：不同楼层、不同户型、不同面积（有些大面积的豪宅单价比小面积的贵），以及是否可观江景（浦东二新豪宅多为滨江楼盘）同一小区同时成交单价差异较大。 另外，豪宅的成交量不如总价低，因此很难用一两套房子代表整个社区的平均价格。
近十年来，浦东推出了许多豪宅，其中不少价格至今仍颇具吸引力，例如：
2014年 万科翡翠滨江一期 75,900/㎡
2018年 122,700/㎡ 陆家嘴一号院最后一期
2018/19 九路一期、二期 127,700/㎡
2020年 13.8万/㎡ 滨江凯旋门二期
2020年 121,200/㎡ 三湘印象名宅,
ETC。 。 。
目前，这些楼盘的标价大多在20万/平方米起，有的甚至达到25万/平方米。 如果按照挂牌价计算的话，涨幅是惊人的，但是成交价呢？
由于九路最后一批限价新房承压，截至2022年8月还没有出售二手房。据说价格100%，但如果没有成交，就不会了算了。
滨江凯旋门、陆家嘴一号院确实以个位数成交，但成交价格未知。 尤其是滨江凯旋门跨度较大，江景资源不同，真实均价很难估算，所以本文在上一篇文章中并未将其纳入其中。 从表中可以看出，理论上这两种房产的表现优于同期大多数房产。
由于万科翡翠滨江门口的太古里地块，江泾可能会受到影响。 近期，挂牌数量激增，挂牌价格有下降趋势，实际成交价格也会相应下降。
三湘印象名宅近期被传成交额高达26万/㎡。 不管真假，就算是真的，这也是一套河景大平层公寓的价格。 同小区不靠近河边的小户型挂牌价在20万/㎡左右。
临港新城：
临港新城主要指环湖101-105区域及周边万向、书院、泥城、芦潮港等区域。
由于万向、书院、泥城、芦潮港片区并非临港核心区，次新房年增长率大部分无法与平均水平相比。 比如2017年以来的增速就非常低，甚至有些楼盘还出现了小幅下滑。 都是来自这些地区的。
至于核心区的楼盘项目，除滴水湖鑫苑等楼盘项目外，大部分项目只能查到2021年的成交信息。
不过，通过2022年部分楼盘的挂牌价格，我们可以一窥目前临港二手房市场的情况。
万科金域蓝湾于2021年5月以5.5万/㎡成交。
目前挂牌：47000/㎡
保利菱兰公馆于2021年3月以5.3万/㎡成交。
目前挂牌：41000/㎡
海风华于2021年11月以4.5万/㎡成交。
目前挂牌：3.9万/㎡
东辰园2021年6月成交价为4.7万/㎡。
目前挂牌：39000-52000/㎡（很多房源低于4.7）
可以看到，目前不少楼盘的挂牌价比一年前的成交价要低，而且低了不少。
一年前还火热的临港楼市似乎陷入了停滞。 造成这种情况的原因是
1、临港新房供应量巨大，一手二手房倒挂。 临港每年有数千套新房进入市场。 目前新房价格基本限定在33300-34000/㎡。 大多数新项目不需要3.1人才也可以购买，甚至103区的中建九海云天和鹏瑞云景湾等公司都开通了中介分销，让客户走到哪里就可以购买。 在这样的情况下，临港二手房的吸引力就没那么大了。
2、近年来该地区房价上涨过快。 比如2018年开盘价2.9万/平方米的陆家嘴，最后可查到的成交信息是2021年6月的6.5万/平方米。如果增量只计算到2021年，而当年的增长冠军：中粮前滩海景一号、景耀名邸（一期）等楼盘相差无几。
#总结#
回顾2012年后浦东新房增速，与浦西环理论逻辑不同的是，对增速影响最大的两个因素是：行业和学区。
增速最高的板块无疑是：张江和前滩。 两者都是定位水平极高的板块、行业和学区。此外，张江商品房稀缺； 整个前滩地段都是新房，城市界面干净，紧邻黄浦江。 这些因素也导致了房价的高增长。
增速次之行业：内环、北菜、唐镇、周康
浦东内环的新房并不多，当时一些楼盘的开盘价也不便宜。 然而，迄今为止，它们的大多数增长率都远高于平均水平。 主要原因是：稀缺，内环地块较少。
由于北蔡、唐镇、周康距离张江或前滩较近，处于产业辐射范围内，有地铁穿境而过。 这几年城市界面也更新了不少，房价自然也水涨船高。
此外，从年份来看，2015年底至2016年初和2020年底至2021年初是上海楼市的两大市场走势，二手房均价双双上涨。
2015年新房购买量年化增速明显远高于2016年，因为2016年新房价格上涨； 现在大多数2018-2020年购买的新房普遍都有相当大的增长速度，因为近年来新房的价格受到限制。
