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01上海家庭购房政策
02非沪籍家庭购房政策
03上海购房贷款政策
04上海买房流程
05上海房产税征收标准
06二手房交易税费
07上海各区交易中心
08上海住宅赠与流程
09上海新房购买流程
10用公司名义购房的政策和税费计算
11临港新片区购房政策
01上海家庭购房政策
单身情况分析沪籍单身人士
1.单独名下有房，限购。
独自名下没有房产，自己和父母在【2011年1月30日】以前，合计名下拥有的房产数量不超过两套，包含两套，可以购买新的住房。
名下没有个人房产，本人和父母在【2011年1月30日】以前，共同拥有的房产数量超过三套，包含三套，因此无法购买。
结婚情况分析沪籍已婚人士
1、夫妻双方都是上海户籍
夫妻双方在2011年1月30日以前，各自连同父母名下房产总数量不超过两处，包含两处，可以再购置一套住房。
夫妻一方在2011年1月30日之前，同父母合计拥有三处房产，而另一方没有任何房产，这种情况允许其中一方购置新的住房。
夫妻一方在【2011年1月30日】以前，同父母合计拥有三处房产，另一方同父母合计拥有一处房产，他们可以再购置一套新的住宅。
夫妻一方在2011年1月30日以前，同父母合计拥有三处房产，另一方同父母合计拥有两处房产，他们仍然可以购买一套新的住房。
e、夫妻一方在2011年1月30日之前，与父母合计名下房产超过四套，包含四套，则无法再购置房产。
2.夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
首次购置的房产证可以由非上海户籍的单独一人申请，不过必须提交已缴纳五年社保的证明，或者提供已缴纳五年个人所得税的证明。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
缴纳社保或个税的记录需满五年，自签合同月份起向前数，六十三个月中，只要六十个月有正常缴费即可，合同签订当月不计入。
02非沪籍家庭购房政策
非沪籍家庭在上海购房需要什么条件？
1、非沪籍家庭在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
外地户籍的家庭只能购置一处上海房产，不过这对伴侣中至少要有一个人的社保或个税记录，并且要求从打算买房那年开始，他们的社保或个税是连续缴纳了五年或者更长时间。
外地户籍人士在上海以外地区的房产不计入考量范围，只要本人名下没有上海房产，便具备购买资格。
特殊客群
一、本市集体户口
依照上海地区居民身份管理规范操作，需留意身份证明文件上的编号：若为90、98、97，则表明持有上海本地居民身份。而编号为99的情况，属于将户口关系挂靠在上海，并非本地居民身份，应参照非上海地区居民的相关规定来处理。
二、外国籍或港澳台同胞
持有在有效期内且于上海工作满一年的本地工作合同，并且有匹配的个人所得税单据或社会保险缴费记录，同时个人名下没有房产，则允许在本市购置一套以自住为目的的住宅。
三、上海在读博士
非上海户籍人员若通过就学迁入学校集体户口，并且已婚，家庭名下在上海没有房产，同时是上海博士，需先到学校所在地的派出所申请户籍证明，再向学校申请博士在读证明，这样在上海可以购买一套住房，购买时无需提供近五年的税费记录或者社保缴纳证明
四、驻上海部队人员
驻沪部队的非上海籍现役军人或现役武警家庭，只要军官级别，并且已婚，名下在上海没有房产，同时能提供军队团级以上政治部门开具的户籍文件，那么在上海可以购买一套房子
03上海购房贷款政策
1.商业贷款
（1）非沪籍家庭在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
外地户籍的家庭只能购买一处上海房产，不过这对夫妇至少要有一个人的社保或个税记录，并且要求从打算买房的那天算起，这社保或个税必须是一直连续交了五年或者更长时间。
确定房产和贷款情况，确定房产仅限于上海市的住宅产权房，非上海市的住宅产权房不在此计算范围内，确定贷款情况是指在全国范围内有过住宅产权房的商业贷款或公积金贷款记录，即便贷款已经结清，也必须按照第二套贷款政策来计算首付比例和利率。
2.公积金贷款
首次购置房产且从未动用过公积金的储户家庭，若房屋面积超过九十平方米，公积金的首期付款比例维持在百分之三十，如果房屋面积不超过九十平方米，则首期付款比例降低为百分之二十。
将改善型二居购房的首付要求提高至普通住宅需付一半,非普通住宅需付七成,同时二套普通住宅的贷款利率增加一个百分点,二套普通住宅个人贷款的额度减少十万。
（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
公积金账户里存的钱用来定贷款额度，最高能贷的钱数，从原本能存40个月的钱，减少到了只能存30个月的钱。
按照住建部要求，还款额度须依据收入水平调整，确保每月仅偿还本金的百分之四十以内，该比例以工资总额为基准计算。
小贴士：上海普通住宅和非普通住宅的区别
住宅需符合三个条件才算普通住宅，分别是房屋的种类、销售价格和建筑空间大小。若其中一项或多项不达标，则不属于普通住宅。
房屋种类：层数达到五层及五层以上的高层住宅；层数低于五层的传统式、现代式里弄，以及老旧式里弄等。
交易定价：城区核心地带：每套不高于四百五十万元；市郊区域：每套不超过三百一十万；城市边缘地带：每套不超出二百三十万元。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
04上海买房流程
不动产交易登记缩至5个工作日！
集中接收、内部传递、同步审批、规定周期。就是由服务点集中递交文件之后，房产信息核实购房资格确认、税务处理以及房产证办理等环节内部传送，同时给予邮政速递服务
05上海房产税征收标准
06二手房交易税费
07上海各区交易中心
08上海住宅赠与流程
给予，就是将你的房产，无代价地送给你的直系亲属，这样能让你获得一个购房名额，接着可以再次申请贷款购房；通过继承或者赠予直系亲属的方式，只需要缴纳3%的契税，不用支付个税，如果之后要卖掉房子，未满五年且是首套房子，需要支付20%的个税，要是满了五年还是首套房子，个税可以不用交（如有不清楚的地方，可以加微信：18930129137）
例如可以将上海的房产赠予外地户籍的父母，不受其名下房产数量限制，也不受户籍地、社保缴费记录等因素影响。只要是亲生父母，只要持有出生证明、独生子女证、派出所开具的亲属关系证明、户口簿等任何能证实亲子关系的文件即可。
一些主要的大都市已经封堵了赠送超出购房限制房产的途径，规定接受赠予者也必须具备购房条件，这原本就是政策上的一个缺陷。
然而，上海现阶段并未设置相关门槛，然而，此途径或许将很快终止，例如：北京先前的竞拍房产现已需具备购房条件，而上海的竞拍房产及赠与行为目前仍无需购房资质。
因此现在有必要再次强调，倘若你的房产已经几乎没有剩余的贷款额度，不妨思量将房子过户给你的双亲，以便能够释放出自己名下的购房指标，由于你还处在年轻阶段，具备申请贷款的资格，而你的父母则因为年龄关系，未来几年将无法申请贷款，并且还有许多人的父母并非上海市户籍，没有购买房产的资格，时机难得，购房指标非常难得。
09上海新房购买流程
一 .取证
新盘已经获得官方盖章认证的《商品房预售许可证》，同时发布了《准售房源公告》以及《一房一价表》
2、在上海，高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。
二 .认筹
1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。
2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。
4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三 . 验资
1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
3、主要审查资料
购买者的身份证件，户口本，婚姻状况的证明文件，包括结婚的证明，离婚的证明以及离婚时达成的协议，还有未满十八岁子女的出生证明文件，
需要提交社会保障相关文件，或者税务相关文件，外地户籍人员必须准备，本地户籍人员无需准备。
购房人及其家庭成员名下的房产相关文件：包括购房协议、预登记证明或房产证等；所有属于购房人个人的房产证文件都必须提交，不论是与父母共同拥有、经过动拆迁或属于宅基地性质。
四 .摇号开盘
1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2、根据摇号顺序选房。
挑选好房子之后，要签署认购协议，把预付款项改作定金，然后在房地产商规定的时限内，完成首付款的支付和贷款合同的签署。
4、没选房，没签订认购书，全额退筹。
5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
10用公司名义购房的政策和税费计算
购买新房要求
1、企业近年缴纳税款金额500万元(不含)以下的
(1) 企业设立年限已满5年。
(2) 企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币。
公司员工数量达到十人以上，并且已经按照相关要求，在该单位持续缴纳社会保险和住房公积金满五年。
企业若近年纳税额达500万元或更多，购房时则无需顾虑其成立时长与员工规模等规定。
上海市各区交易中心当前依据这项规定，其办理流程仅适用于公司购置新建住宅，至于购买已使用过的房产，暂时没有任何阻碍。
2、购买二手房对公司资质无要求，全新注册的公司即可
税费计算
（1）买进时契税统一是房价乘3%
出售时需要参照如下方法核算税款，所得利润越高，承担的税率也越大，关于税费的具体减免措施，若想了解可联系我的微信号：18930129137
11临港新片区购房政策
落户新政：
人才“居转户”的期限要压缩，居住证转户籍的时间由过去的七年调整为五年，而特别优秀的人才则能将这一时间缩短至三年。
购房资格：
外地居民购房身份由集体转向个人，缴纳社会保险的时长从之前的五年压缩为三年。
就是说，外地单身，并且在临港新片区工作满一年，就有可能符合细则规定的购房条件。
最关心的几个问题如下
①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？
小两口若尚未解除婚姻关系，无论房产证上登记了多少人的姓名，他们都有权将房产赠与双方各自的父母。
②有贷款的房子能赠予吗？
不行。必须进行房产清理，也就是房产上不能有任何贷款，也不能有抵押登记。不过针对老旧小型房屋，或者购买时间较长的房产，通常只是涉及几十万的贷款，偿还少量贷款就可以了，从而获得一张购房资格证明，购房资格证明非常难得。
③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五唯一的年限判定？
可以正常操作，日期记录可以回溯。比如，小王的住宅原先的房产证记录日期是2012年5月1日，小王在2017年5月把房子送给了他的父亲，尽管新的房产证上登记的日期是2017年5月1日。然而，在将来出售这套房产时，仍然按照2012年5月1日作为基准来计算相关费用。
④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？
先考虑下你是否有能力送给父母和岳父岳母超过两处上海的房产，要是没有这个能力，就不用去想个税的问题了。
如果受赠人父母名下仅有的房产是受赠人赠予的位于上海的唯一住宅，那么在持有满五年后出售时，无需缴纳百分之二十的个人所得税。
你可以赠送给你的双亲一套，同时再赠送给你的配偶的父母一套，如此一来，便不会涉及个人收入税的缴纳。
还有人提出疑问，我家中原本就登记了几处上海房产该如何处理？以小王父亲老王为例，他名下拥有AB两处房产，小王又将自己的C房产赠予父亲，倘若老王将C房产出售，那么需要缴纳20%的个人所得税。
出售A与B两处房产，再处理C房产作为赠品，能够免除百分之二十的个人所得税。至于北京、上海、深圳的房产，一般不应卖出，完全无需顾虑该项税负。
⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在
我父母居住的房产赠予他们，他们非本地户籍，且无当地居住许可，是否需要缴纳房产税？我父母为上海户籍，名下房产数量已多，再接受赠予将超出面积限制，是否需要缴纳房产税？
完全无需支付任何费用，所得房产完全免费，无需缴纳分文房产税，这是毫无代价获得的，即便后续政策有所变动，通常也不会对过往情况进行追缴。
首要任务是处理掉你的购房资格。若具备相应条件，不妨将那老旧狭小的房子转给父母或准岳母，然后通过借贷购置更宽敞的居所。
明白竞标房产和馈赠条例，无需购房限制亦无资格要求的核心意图为何？
每个城市都需要富裕人群啊！那些能够一次性付清全款的富裕人士受到热烈欢迎！欢迎来到上海安家落户！对那些出手阔绰的先生们提供便利，你们的家人也能够购房，你们的无限制购房行为将促进消费，产生优质经济贡献，这就是现实情况。
然而，此类缺陷亦是潜在的不稳定因素，为促进房地产市场的可持续繁荣，已有多座城市及时采取了调控措施，并且部分城市已实施相关限制。切莫轻视政策的引导作用。
赠与费用如何计算受赠人不需要查限购
有位朋友联系了Ann， 想要为自己的家人购置一处房产， 同时也计划购置一套个人住宅， Ann恰好全程提供了帮助， 完成了所有相关手续， 现在将此事分享给有需要的朋友们。
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：
赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
无偿转移不需缴纳营业税，不过个人所得税必须支付，合同标定价值乘以百分之二十不能更改（非直系血亲关系须交百分之二十个税）
契税征缴方式：房产不论何种状况，均需全额征收契税，具体金额为评估价值乘以百分之三。
其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）
二手房（住宅）赠与过户所需材料有：
1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、
2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，
3.产权证复印件一套
若需提供户口本，且涉及直系亲属关系，可提交亲属关系证明文件，或提供直系亲属公证书。
经过公证的赠与书和受赠书，可以在交易中心窗口获取文本，直接在窗口填写，交易中心会自行办理公证，无需个人另外申请。
二手房（住宅）赠与注意点：
房产的估价数据由系统自动生成，该数值一旦确认，便无法更改，办理完税务凭证后，须当日支付购房税费。
2. 赠与的房子不需要查询限购，当天即可办理完毕全部流程;
税款当日即付，务必备妥借记卡，部分卡存在额度上限，务必自行办理大额支付业务，交易场所不受理现金缴款，零星款项允许使用现金结算
房产证当天会立刻交由交易管理机构接收，若要再次使用，务必提前准备复印件以备不时之需。
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