介绍
从股市影响房地产市场的逻辑来看，2016年1月之后股市下跌了近20%，应该对房地产市场产生了抑制。 但货币政策新因素刺激房地产市场走势持续。
2015年以来，中国房地产市场呈现出明显的分化趋势。 以北上海深为代表的一线城市房价涨幅不断加大，而多数三四线城市去库存压力加大。 房地产走势的分化是我国房地产市场近十年来首次出现，其中必定有其内在原因。 我们从市场分化的特点出发分析当前房地产市场形势。
一、现状
去年以来，深圳、上海的房地产市场在一线城市中表现最为突出。 上海成交量创下世界纪录。 数据显示，2015年，上海一、二手房交易总量4986万平方米，交易金额1.4万亿元。 这一数额相当于北京、天津、纽约和香港四个城市2015年的房地产交易金额。 2015年深圳房价涨幅为全国最快，除了量价齐升之外，总价1000万元以上的豪宅成交量也大幅增长。
历次房价上涨周期中，成交量增长最快的都是90平方米左右、总价较低的中小户型。 不过，一线城市本轮房地产周期最明显的特点是，总价较高的大户型住宅成交量快速增长。
对于近一年多来房地产市场走势的分析有很多，但没有一个能够一致。
有人解释，一线房价上涨的原因是政策刺激。 2015年3月30日，国务院出台一系列房地产刺激政策。 过去也曾有过类似的刺激或抑制房地产的政策。 刺激政策一旦实施，要么同时上涨，要么根本不上涨。 只是这一次是个意外。 刺激政策更多聚焦中小城市，一线城市房价上涨。 三四线城市还没有受到刺激。 显然，用政策刺激来解释一线城市房价上涨在逻辑上是站不住脚的。
还有人试图从供求关系来解释深圳房价的快速上涨。 深圳常住人口超过1000万，但深圳每年新增住房供应量约为500万平方米。 北京、上海每年新增住房供应量超过1000万平方米。 深圳住房供应紧张的情况显而易见。 但深圳的住房供应量一直如此，2015年其人口也没有明显变化，为什么2015年的表现如此出色呢？ 显然，人口与土地的矛盾并不是2015年深圳房价快速上涨的原因。
还有另一种解释。 2015年，深圳通过“大众创业、万众创新”，在科技创新和新兴产业发展方面走在了前列。 问题是，深圳一直领先，2015年没有大的变化。深圳的GDP与全国持平，但不如前几年。 如果从经济结构的角度来看，显然无法解释深圳房价与一线城市、三四线城市房价的偏差。
还有人从人口流动的角度来解释。 当城镇化率超过50%时，中小城市人口将向特大城市集中，导致房地产市场分化：大部分中小城市的房地产市场将难以好转。人口持续外流； 在一线城市和部分区域中心城市，由于人口持续流出，随着人口流入，房价将持续上涨。 这种观点在中长期来看可能是正确的，但很难解释短期内市场价格的大幅上涨。 根据年度数据，2015年并不是深圳、上海等城市的人口流入高峰，而且统计显示，2015年上海常住人口有所下降。可见，用人口流动性来解释房价的快速上涨自2015年以来是牵强的。
2. 原因
●近期一线城市房价上涨主要与股市有关
从我们的观察来看，深圳房价从2014年12月开始上涨，上涨最快的时期是2015年5月和6月。7月之后，深圳房价环比涨幅基本停止。 2014-2015年深圳房价涨幅与股市基本持平。 从现象可以判断，2015年深圳及一线城市的房价走势与股市有关。
深圳股票市场与上海股票市场的区别在于有中小板和创业板市场。 中小板现在有近800家上市公司，创业板有近500家，两者加起来超过1200家上市公司。 上市公司有一个特点。 无论他们在哪个交易所上市，都将在该城市开设账户并设立办事处。 一些上市公司也会投资股票。 所有自然人股东、法人股东的账户管理均位于本市。
随着股价上涨，上市公司股东的账面财富迅速增加。 尽管经历了去年股市的动荡，截至2015年底，创业板指数均价仍上涨84%，中小板指数上涨53%。 而且，自2012年底以来，中小板、创业板市场股价连续三年上涨，累计涨幅超过200%。 上市公司股东特别是发起人股东的财富快速增长。 这些新增财富主要集中在深圳。
股市上涨产生的财富效应也会刺激上海的房地产市场，但影响不会像深圳那么强烈。 由于上海主要上市的是国有控股蓝筹股，上海的涨幅远远落后于深市中小板指数和创业板指数。 当然，以上海为中心的长三角地区是中国经济最具活力的地区。 该地区一大批企业在深圳中小板和创业板上市。 因此，中小板、创业板股价大幅上涨，使得上海房地产市场受到影响。 上海周边城市中，南京、杭州、苏州也是相当数量的上市科技公司总部所在地，这些城市的房价也十分抢眼。
股市对楼市的影响还体现在证券从业人员的薪酬上。 2015年，证券市场交易量大幅增长，证券行业盈利能力显着提高，证券从业人员收入大幅增加。 中层管理人员工资在100万元以上，部分企业高级管理人员工资超过1000万元。 。 这些从业者主要集中在北京、上海、深圳。
豪宅交易的大幅增长（见之前的分析）从另一个侧面证明了深圳、上海、北京房地产市场受股市行情影响的事实。
从股市影响房地产市场的逻辑来看，2016年1月之后股市下跌了近20%，应该对房地产市场产生了抑制。 但货币政策新因素刺激房地产市场走势持续。
●货币政策刺激
从2001年以后的房地产运行来看，房价与资金注入的相关性很高。 总之，房地产市场对信贷和货币政策的变化高度敏感。 一线城市楼市的疯狂也与货币政策的变化有关。 2015年多次降准、降息，尤其是2016年1月的信贷数据，强烈刺激了市场神经（1月份新增人民币贷款2.51万亿元，社会融资规模3.42万亿元，同比增长1.5%）。同比增长67.08%，环比增长88.42%）大大超出市场预期。 从中国人民银行公布的一季度信贷数据来看，个人购房贷款增加1万亿元，同比增加4309亿元。 一季度新增贷款4.61亿元。 单季度新增住房贷款1万亿元，创2010年央行开始发布金融机构贷款投资报告以来的历史最高水平。如果与去年相比，2015年新增个人住房贷款2.66万亿元。 从余额来看，截至3月末，个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%。 增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点。
楼市和股市一样，不存在市场均衡价格，其价格波动主要由预期主导。 价格上涨趋势一旦形成，就会自我强化。 2015年，一线房价已经形成上涨趋势，并进一步受到上述一系列货币变化的影响。 就政策刺激而言，结论是不言而喻的。
●房产中介的杠杆行为助长房地产投机
在资产价格快速上涨的背景下，投资者倾向于增加杠杆，这是资产价格波动过程中的一般规律。 去年上半年股市的快速上涨，与融资融券、场外资金配置的快速增长，导致股市崩盘的发生密切相关。 楼市价格快速上涨后，类似股票市场的场外资金配置活动的快速发展值得我们密切关注。
据公开报道，目前不少机构提供“首付贷款”，部分P2P平台甚至提供全额首付1/2的授信金额。
对于银行的风险控制来说，住房抵押贷款首付是第一道安全阀。 中介提供“首付贷款”后，抵押贷款实际上变成了“零首付”产品，银行风控的安全阀彻底失灵。 ，这是一个非常危险的现象！ 美国次贷危机就是由大量零首付抵押贷款引发的。
三、建议
因城施策的政策思路是正确的。 一线楼市价格上涨的主要推动力是股价上涨产生的财富效应。 随着今年以来股价的下跌，这一因素有所减弱，但货币政策对楼市的刺激作用正在加强，中介机构加大了为投资者提供的融资力度。 杠杆行为进一步助推房价上涨。 不同城市的情况差异很大。 因此，让地方政府承担房地产调控的主体责任，针对不同城市采取不同的调控政策，无疑是正确的。
既要防止房价暴涨，又要防止房价暴跌。 从前面的分析可以看出，当前一线城市房价上涨的主要因素（股价上涨）已经基本消除。 因此，从宏观调控的角度来看，在努力控制房价持续上涨的同时，也要警惕房价突然快速下跌的可能性。 。 尤其是深圳的房地产市场，近一年来房价上涨过快，最容易出现停滞和下跌的情况。 此外，受多种因素影响，香港楼市已至拐点。 香港市场的负面信息迟早会传导到深圳楼市。 我们注意到，3月底出台的房地产调控政策措施中，深圳的政策力度不及上海。 估计深圳有关方面也考虑到了香港的因素。
3月25日，上海、深圳等地出台遏制房价过快上涨的政策后，房屋交易量下降了一半左右，交易价格也大幅下降。 短期来看，这是正常的市场反应，但需要跟踪观察，避免市场出现较大波动。
房地产中介机构与互联网金融公司合作提供的“首付贷”产品存在较大风险，需要相关部门在严查基础上逐步依法处置。 相关金融监管部门已采取措施整顿“首付贷”业务。 但政策的实施也存在一定的困难。 主要原因是，提供“首付贷”业务的企业和提供抵押贷款的银行、房产机构都是利益共同体。
去年上半年股市一度流行的场外“资金配置”行为值得借鉴。 去年年初以来，证监会不断出台政策，试图遏制场外配资蔓延。 但当股价上涨时，这些政策就很难落实。 ，最终导致股市持续波动。 从某种程度上来说，今年房地产市场出现的“首付贷”与去年股市的场外资金配置具有相同的性质。
