我叫胡舒，上海有多年的房产研究和投资经验，长期关注上海房地产市场信息，熟悉购房政策、买房攻略、学区房信息，欢迎关注交流。
以下上海购房问答内容来自微信公众号“沪叔说房”粉丝精选的问题：
问：胡叔你好，小塘西都那边房价好像比南桥便宜一些，而且那边买房也比较容易，但是总感觉那边没什么发展啊？
胡叔：你好，小塘西都商业、地铁都不错，但是是拼凑式的，不像南桥那样商品房集中在一起。小塘西都虽然是老房子和商品房混杂的，但是从距离上来说，比南桥离市中心更近一些。
要知道，一个区块区域的发展是相互联系的，并不是孤立发展的，比如张江、大虹桥、金桥都是相互联系的产业模块。
问：胡叔你好，我目前住在宝山，疫情过后想置换房产，请问应该怎么买？改善置换要选择哪个区域？
胡叔：你好，最近很多人对宝山的反馈都不太好，虽然开始有货源供应，但是一些影响还是很难在短时间内恢复。如果还在宝山区置换的话，要慎重选择地块和开发商，比如大华地块的标杆小区滨江雅园，最近表现就很好，比如顾村的开发商已经开始救地块，放货源了。
第二，如果要换区的话，可能还是在郊区，房价差不多的三个大区就是嘉定、青浦、松江。
客观的说，宝山这次整体表现确实弱于这三个区，从房型置换、房价、居住面积等来看，也满足了不少人的需求。
第三，有想法可以换，如果你还爱宝山，还是不错的买房区域，毕竟从物理上来说，同样的房价，宝山离市区更近，交通更便利。
问：胡叔你好，我有一套公寓，家里有孩子，考虑到学区，首付大概750万，如果把房子卖了，积分应该会高一点，现在把房子卖了再买新房值得吗？
胡大叔：如果换房，首付提高到750万，那么二套房的话，如果买新房，贷款额度不限制新房，可以考虑总价1100万以内的新房。新房目前性价比高，但是新房不分学区，房子交房后才能分学区。想买新房，又想买学区房，其实目前比较矛盾，因为新房不分学区。
问：胡叔你好，宝山的房价为啥涨不上去呢？
胡叔：你好，我们先说宝山的地理位置。宝山距离市中心比较近，地理位置是很大的优势。但是周边产业水平比较一般。宝山接壤的老闸北、静安合并之后，大宁开始崛起。虹口、杨浦、普陀大部分只能看到还在崛起的路上。所以宝山无法承接产业人才的溢出，形成中高端社区，房价很难涨得太高。
纵观宝山这些年的规划，计划无数，但真正落地的却寥寥无几。备受瞩目的美兰湖国际会议中心、锦绣大酒店终于关门歇业，大场机场一直说要搬迁，但遥遥无期。近几年重点发展的南大智慧城、吴淞创新城，也未见更多大型企业用户，现在唯一可以期待的，便是杨行北站。规划实施的难度，让人失去了信心和耐心。还有产业，宝山的产业规划确实有些滞后，在钢铁产业没落的光环下，这几年重工业生产对环境造成了不小的影响，让宝山的环境变得不那么宜居。原本想要重点发展吴淞口邮轮产业、打造亚洲最大国际邮轮港的愿望，也被三年的疫情打了水漂。没有产业支撑，经济跟不上，生活环境一般，只能成为郊区的沉睡城市。
再说宝山的房子。宝山区子弟大华集团在宝山拿下了很多优质地块，但产品平平，口碑也不是很理想。宝山有保利、建发、滨江等大型开发商，但比较分散，没有集中拿地，没有集中规划。滨江公园一号院和大宁北玉兰公馆。虽然是宝山品质的天花板，但一般比较刚需型，这也是宝山自身情况和定位的原因，不可能拿出比较高端的产品。
综上所述，宝山买房可以吗？宝山区交通便利，有1号线、3号线、7号线、15号线，距离市中心比较近，房价也比较实惠。对于通宁市的基本需求来说还是不错的选择，但尽量选择地铁线，罗泾、月浦就不要考虑了。宝山确实是低价区，但更适合自住，如果纯粹投资的话，其他板块也有更好的选择。
问：胡叔你好，我买房预算是1000-1500万，第一套房子，现在不知道哪里买比较好，希望地段好，有学区，交通方便，有合适的推荐吗？
胡叔：您好，上海1000-1500万区间的项目热点区域有三个：大宁区域，有学区、医疗优势。闸北实验小学、大宁国际小学分别是城市第一梯队、区域第一梯队的公立小学，枫华初级中学是全市十佳公立学校，拥有全市十佳三甲医院，交通便利；浦东前滩区域，有新豪宅区、学区优势；武宁区域，有交通、学区、生态、房价低优势。交通便利，自驾、坐地铁出行都很方便，教育资源丰富优质，价格低于内环房价，生态环境好。1200-1500万选择多，大小项目一应俱全；投资回报率最高的区域和楼盘，详情请看知识星球内部分享。
以上是微信公众号“沪叔说房”粉丝精选问题
现在的楼市两极分化越来越严重，注定了未来能够赚到钱的只能是少数人。
胡叔总结了上海未来最有潜力的社区和板块，包括很多不适合公开的房地产趋势解读，请关注获取内部信息。
