【原文】：潘曦 张敏懿上海同润律师事务所
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【阅读提示】
人有生有老，有病有死，当亲人去世后，自己名下的财产该如何转移继承，成为很多普通百姓的困惑。根据《继承法》，继承分为法定继承和遗嘱继承，本文介绍的案例是法定继承，当财产所有人去世，财产转移后，法定继承人如何完成财产权的转移？是选择直接去房产局办理继承转移（简称：自助继承）还是先办理继承公证再去房产局办理继承转移（简称：公证继承）？哪个好？无论是自助继承还是公证继承，是选择自己办还是聘请律师办？哪个好？
笔者近期接受一位客户的委托，花了整整50天的时间，完成了上海房产公证法定继承过户到客户名下的全过程。笔者将借助本文，为大家介绍公证继承的详细流程（附图片），并结合笔者办理的经验，讲解“自助继承”与“公证继承”以及“普通人自行办理”与“委托专业律师办理”的具体流程、所需文件材料，以及相应的经济、时间、精力成本，以便各位律师同仁在实际遇到类似问题时，作为决策参考。
【案情摘要】
2020年5月份，笔者近期接到一位客户的咨询：其父亲前不久去世，在上海留下一套房子，父亲没有留下遗嘱，父母离婚早，爷爷奶奶相继去世，他是独生子，父亲出生上海，在武汉结婚离婚，在北京去世，请问该如何办理遗产继承，将房产过户到我名下？
客户问了好多问题，不清楚怎么办理。我们给客户详细介绍了办理公证继承需要什么文件？哪些部门出具和受理相应的文件？公证继承和自行办理继承有什么区别？自行办理和聘请律师办理有什么区别？
客户权衡了办理该案件的时间、经济、精力成本，以及获取公证继承相应政府档案证明材料的便利性，最终决定委托专业律师办理。
【过程】
第一步：根据自身情况，选择自助继承（办理周期长，材料收集难度大）还是公证继承（办理周期短，相应费用高），因人而异，慎重选择；
自助继承
公证继承
所需注册材料清单一致
被继承人户口注销证明；
死者的死亡证明；
各继承人的身份证、户口簿或者其他身份证明文件；
死者婚姻状况证明；
所有继承人与死者之间的亲属关系证明；
继承人已经死亡的，由替补继承人或者受让继承人提供上述材料；
被继承人拥有不动产权利的证明材料；
死者生前与其配偶有婚姻财产协议。
过程
准备好必要的材料；
送交房地产中心初审；
补充材料（如缺失）；
通知全体继承人到场办理；
公示期限为3个月；
逾期无异议的，则申请注册。
准备好必要的材料；
提交公证人进行初步审查；
补充材料（如缺失）；
预约公证；
全体继承人均到场进行公证记录；
15个工作日后收到公证证书；
继承人持材料到房地产中心申请登记。
出席人数
至少 2 次
至少 2 次
所需时间
报名中心：公示期3个月；
生产许可证将于20日内发放。
公证处：出具公证书需15个工作日（不含调查时间）；
注册中心：20日内颁发生产许可证。
成本
报名中心：80元
公证费：按房产面积每平方米80元，调查费另行收取；
报名中心：受理费80元。
第二步：电话咨询上海各公证处，确认通过浦东公证处办理
经查：浦东公证处（网址：）要求
提示：由于继承权公证涉及的法律关系较为复杂，建议申请人直接到我局接待点进行现场咨询。
1、申请继承权公证，应当向被继承人死亡时最后居住地或者被继承人户籍所在地的公证机构申请。继承涉及不动产的，应当向不动产所在地的公证机构申请。
2、公证继承权时，必须全体继承人都在场。
继承人声明放弃继承权的，应当在公证机关面前制作《放弃继承权声明书》，放弃继承权人居住在国外不能到场的，如其为中国公民，可直接到中国驻当地使领馆办理放弃继承权声明书的公证；如其为外国公民，应到当地公证处对放弃继承权声明书进行公证，并由中国驻当地使领馆进行认证。
继承人如有特殊困难，不能出席的，请提前到我们的接待点咨询办理。
3、继承权公证所需材料：
1、所有继承人的身份证、户口本。死亡人员的配偶还需提供结婚证，子女需提供出生证明或者独生子女证明；
2、医院出具的死亡证明或注明具体死亡日期的火化证明原件（或复印件），如无法提供，应由死者居住地的卫生防疫站出具死亡证明（须先到相关接待点领取相关证明）；
3.被继承人的注销户籍证明（若继承人死亡，还需提供被继承人的注销户籍证明及死亡证明）；
4、各继承人与死者之间的亲属关系证明（由死者人事档案保管部门根据其人事档案记载填写，死者生前无人事档案的，需提供派出所出具的亲属关系户籍证明）或载明父母、配偶、子女情况的相关履历表复印件；
5、房产权属证明原件（存折、房产证、股票报表、保险缴费通知书等）；
6.死者生前曾立有遗嘱或者遗赠扶养协议的，应当提供。
公证机构认为需要提供其他证明文件的，申请人应当按照要求提供。
4、继承权公证费用按照继承人继承收入的数额分级缴纳（涉及不动产的，按照面积缴纳），调查费另行收取；
5、继承权公证应当自我局受理之日起15个工作日内完成（翻译、调查、补充证明材料时间除外）。
第三步：电话预约公证员，提交所需文件，申请继承公证
以上海浦东公证处为例，所需材料如下：
1.继承人：
（1）注销户籍联或注销户籍证明（须向死者居住地派出所提供：死者本人身份证原件、户口簿、死亡证明，当场办理注销户籍手续后，将户口簿、身份证、死亡证明由派出所收走，并出具《注销户籍证明》（见附件图片1）
（2）身份证复印件；（见附件图片2）
（3）医疗机构出具的死亡证明（上海医院出具或卫生防疫站补发）或火化证明复印件（需验证原件）；（见附件图片3）
（4）亲属关系证明（一般在死亡人员生前在公司退休管理委员会人事档案中有记载；若继承人已去世，需提供死亡证明：到死亡时注销户籍的派出所档案处领取注销户籍材料。若死亡人员生前无人事档案，需提供派出所出具的亲属户籍证明或户籍档案中注明父母、配偶、子女的相关履历复印件；（见附录图片4）
（5）父母死亡证明（如已列入前述人事档案，则可免除此项要求）；（见附录图片5）
（6）如您已离婚，需提供离婚证、离婚协议书；（见附录图6）
（7）拟继承的财产证明原件；（见附件图7）
（八）其他。
2.继承人：
（1）各继承人的身份证、户口簿；（见附件图8）
（2）配偶需提供结婚证；（见附件图片9）
（3）子女需提供出生证明或独生子女证明；（见附件图片10）
（4）如继承人已死亡，需提供已死亡继承人的户籍注销证明及死亡证明（同上图）；
（5）被继承人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，应当提供该证明材料。
*以上资料齐全，并完成公证程序
1、继承人一方持上述材料到公证处进行初审，并预约办理公证；
2、初审合格后，各继承人应当持上述文件原件按约定的时间到公证处办理公证记录；
3、缴纳公证费，公证费根据继承人遗产收入分期缴纳。调查费另行收取；
4、十五个工作日内可获得公证证书。
第四步：办理继承公证，并到房产所在地的上海自然资源登记局办理产权登记
领取《继承权公证证书》（见附件图片11）
如果有多个继承人，不方便同时到房地产登记中心办理过户手续的，可以办理《委托书公证》（含代继承人申报纳税），并提供委托人身份证复印件；（见附图12）
*以上资料齐全，办理房产过户手续
1、不动产继承人持身份证原件、《继承权公证》、《委托书公证》及房产证原件到不动产登记中心办理过户；
2、办理纳税申报（免税）手续，缴纳手续费80元；（见附件图片13）
3、20个自然日后，持《上海房地产交易税务登记综合预收单》到不动产登记中心领取《不动产证》，或选择EMS邮寄至上海指定地址。（见附录图片14）
第五步：领取新版《中华人民共和国房地产证》
1、申请人或受托人致电962988确认房产证是否已经办理完毕；
2、持本人身份证原件及《上海房地产交易税务登记综合预收单》于工作时间内到相关房地产登记中心领取新房产证。（见附件图片15）
【实践经验总结】
上海同润律师事务所潘曦律师、张敏懿律师等专业婚姻家庭律师团队处理、分析了本文涉及的大量法律问题，具有丰富的实践经验，处理了大量案件，总结办案经验，出版了期刊《同润视角》。本文摘自期刊。本丛书作者均为上海同润律师事务所战斗在一线的专业律师，理论功底深厚，实践经验丰富。本丛书选题和写作风格以实际事件为依据，以案例分析为主，针对实践需要，力求对实践中经常遇到的疑难复杂法律问题找到最直接的解决方案。
1、自己公证继承房产和聘请律师有什么区别？
如上所述，由于所需材料繁琐，准备材料流程复杂，且当事人的权利有限，部分材料无法自行取回，若有多名继承人，或当事人自行取回材料不方便，可委托律师代为办理继承事宜，避免长途跋涉，省力、省心、省时。
公证继承
自行申请
委托律师处理此事
过程
准备好所需材料（材料复杂，自行准备较困难）；
提交公证人进行初步审查；
补充材料（填补空白，费时费力）；
预约公证；
全体继承人均到场进行公证记录；
15个工作日后收到公证证书；
继承人持材料到房地产中心申请登记。
委任一名律师；
律师代为检索材料（专业律师调查收集证据）；
提交公证人进行初步审查；
预约公证；
全体继承人均到场进行公证记录；
15个工作日后收到公证证书；
律师带着材料来到房地产中心申请登记。
出席人数
至少 2 次
仅一次
材料齐全
所需时间
公证处：出具公证书需15个工作日（不含调查时间）；
注册中心：20日内颁发生产许可证。
公证处：出具公证书需15个工作日（不含调查时间）；
注册中心：20日内颁发生产许可证。
成本
公证费：按房产面积每平方米80元，调查费另收；
报名中心：受理费80元。
律师收费：根据律师工作量、难度等协商确定；
公证费：按房产面积每平方米80元，调查费另收；
报名中心：受理费80元。
评论：
1、自助继承：所需材料非常复杂，不动产登记中心审核要求严格，另外还需要3个月的公示期。
2、公证继承：您可按公证处要求调取所需材料，公证处可代为调查小部分材料（调查费用另付），审核无误后，由全体继承人做公证记录，缴纳公证费用，领取公证证书后，只需向不动产登记中心提交基本材料即可过户，无公告期。
3、委托律师办理继承公证：签订委托合同后，律师会代继承人调取公证处所需的全部材料，继承人只需要去一次公证处做一次公证记录即可，免除了继承人调取材料、办理登记等一切手续所花费的时间和精力，也免去了继承人的劳累。
2. 律师总结
综合上表所总结的因素，处理方式还有“委托律师自行过户”和“自行公证后过户”两种组合，本文不再一一列举，读者可自行组合。
总之，亲属去世后，对其名下的财产可以选择以下合法继承转移程序：
第一种方法：全程自助（省钱、省时、省力）
到房产局查阅办理须知——按自助继承要求收集资料——将完整资料报送房产局公开展示3个月——申请继承房产权转移——领取新的房产证；
第二种方式：委托律师公证继承（省钱、省时、省力）
委托律师办理——律师专业调查——办理继承公证——凭公证申请继承财产转移——领取新的房产证；
第三种方法：中途可以委托律师自己处理（省钱、省时、省力）
委托律师办理——律师做专业调查——材料齐全后，交房产局公开展示3个月——申请继承房产权转移——领取新的房产证；
第四种方式：自助半公证继承（省钱、省时、省力）
到房产局查阅办理须知——按公证继承要求收集资料——办理继承公证——凭公证证书办理继承财产转移——领取新的房产证；
综上所述，本文是我们处理不动产公证及法定继承案件经验的总结，希望对大家在遇到类似问题时有所启发和指导。部分信息或观点难免有失偏颇，恳请大家指出，以便我们加以改进，帮助大家解决，让更多的人借鉴和运用。
【法律依据】
1.中华人民共和国继承法
第十条 遗产按照下列顺序继承： 第一顺序继承人：配偶、子女、父母。 第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不得继承。 如果第一顺序继承人继承，则由第二顺序继承人继承。
二、中华人民共和国物权法
第十条 国家实行房地产统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。
三、不动产登记暂行条例
第十四条 申请房地产买卖、抵押等登记，应当由双方共同申请。
有下列情形之一的，当事人可以单方申请：
（2）因继承、接受遗赠取得房地产权利的；
第十六条 申请人应当提交以下材料，并对申请材料的真实性负责：
（1）注册申请表；
（2）申请人、代理人的身份证明及授权委托书；
（三）房地产权属来源的相关证明、登记事由证明文件、房地产权属证书；
（四）不动产边界、空间范围、面积等资料；
（5）说明他人利益的材料；
（六）法律、行政法规和本条例实施细则规定的其他材料。
四、《不动产登记暂行条例》实施细则
第十四条 当事人因继承或者受遗赠取得不动产，申请登记的，应当提交死亡证明、全体法定继承人的遗嘱或者关于不动产分配的协议以及与继承人关系的材料等，还可以提交经过公证的材料或者已经生效的法律文书。
第二十七条 因下列情形导致房地产权利转移的，当事人可以向房地产登记机构申请转移登记：
（5）因继承或者遗赠而转让权利的；
第四十二条 因继承、分割、集体经济组织内部房屋交换等原因导致宅基地使用权、房屋所有权转移的，申请人应当根据不同情况提交以下材料：
（1）房地产权属证明或者其他权属来源材料；
（二）依法继承的材料；
（三）财产分割协议或材料：
（四）集体经济组织内部房屋交换协议；
（五）其他应当提供的材料。
5.国家税务总局关于简化个人无偿赠与房产、土地使用权免征营业税手续的公告（国家税务总局公告2015年第50号）
为有效减轻纳税人负担，现就简化个人无偿赠与房产、土地使用权办理营业税免税手续有关事项公告如下：个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与扶养人或者赡养人等方式无偿赠与房产、土地使用权的，免征营业税。该房产使用权按照《财政部 国家税务总局关于个人金融产品销售和购买部分免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条关于免税的规定办理。办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人的《赠与公证书》、受赠人的《接受赠与公证书》或者双方的《赠与合同公证书》。
【注：《财政部 国家税务总局关于个人金融产品销售部分营业税免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条规定：“第二，个人无偿赠与房地产或者土地使用权，符合下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚时分割财产的；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、兄弟姐妹的；（三）无偿赠与直接责任人员的；（四）房产权人死亡，依法取得房产所有权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的。
【附录】
图片1：户籍注销页或户籍注销证明
图片2：身份证复印件；
图3：医疗机构出具的死亡证明：
图4：亲属关系证明：
图5：父母去世材料；
图6：如离婚，需提供离婚证、离婚协议书；
图7：拟继承的财产证明原件；
图8：各继承人的身份证、户口簿；
图9：配偶需提供结婚证；
图10：子女需提供出生证明或独生子女证明；
图11：不动产继承证：
图12：《授权委托书》公证
图13：缴纳不动产登记费80元（上海非税通用发票（电子版））；
图14：《上海房地产交易税务登记综合预收单》
图15：中华人民共和国不动产证
【附录相应图片】
图一：《注销户籍页》或《注销户籍证明》
户口簿 - 取消页
《注销户籍证明书》
照片2：居民身份证复印件；
图3：“医疗机构出具的死亡证明”；
死亡证明
图4：亲属关系证明
亲属关系证明
图5：父母去世材料；
律师摘录的《永久居民登记表》
图6：离婚证、离婚协议书；
离婚证明
离婚协议
图7：拟继承的财产证明原件；
图8：各继承人的身份证、户口簿；
居民身份证
居民户口簿
图9：配偶需提供结婚证；
结婚证
图10：子女需提供出生证明或独生子女证明；
出生医学证明
《独生子女证》
图11：不动产继承证：
继承权公证书
图12：《授权委托书》公证
委托书公证
图13：缴纳不动产登记费80元（上海非税通用发票（电子版））
《80元工本费支付收据》
图14：《上海房地产交易税务登记综合预收单》
《上海房地产交易税务登记综合预收单》
图15：中华人民共和国不动产证
房地产权证
主编
重大疑难复杂婚姻家庭案件研究中心
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