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2019年，多重刺激下，房地产市场必将回暖，户籍制度放宽、资金注入、限价松绑……，多地房地产市场已然呈现春天的迹象！
——楼市与2018年不同
2019年随着春天的到来，中国的房地产市场也开始迎来春天。
大家已经逐渐接受了中国房地产市场回暖的现实，至少大家可以认识到中国房地产市场已经彻底走出了2018年的低谷。推动房地产市场回暖的，当然是似紧不松的政策微调，简单来说就是限价、资金、舆论、户籍的放宽。全国都在抢人才，大城市抢人才的自然会买房。
但这一轮房地产市场，是北京打响了第一枪，还是深圳打响了第一枪？
显然不是！
皇帝脚下，北京不敢率先出手。南海之滨，深圳房价已然高开。虽然房地产市场已经回暖，但深圳房价还远未上涨。事实上，2018年的深圳，新房和部分二手房从高点下跌了5-10%。2019年的深圳式回暖，也算是从底部盘整，慢慢爬回历史高位（当然，像深圳香蜜湖、深圳湾等地，近几年也一直在上涨）。
深圳楼市远谈不上火爆！只是在苦苦挣扎走出寒冬！
难道这一轮春天，是一段没有高潮的恩爱期？
当然，事实也可能并非如此。
春季
楼市小阳春
大家都很开心地交流
如果你观察我们的朋友圈，你会发现大家都在提到苏州、无锡、珠海等突出的词语。
相较于其他城市“复苏”“人才争夺”“土地拍卖”“取消限价”等距离“涨价”最后一公里的关键词，苏州和珠海均在提及“楼市紧俏”“重大利好政策”“市场向好”等距离“房价”更近的词汇。
方姐，我嗅到了楼市爆发的征兆。
2019年这一轮房地产市场，枪口或将指向苏州：
在其他城市，复苏则体现在“交易量”上。
但苏州代表的或许是“价格”的春天。
其实这种现象很正常，世界那么大，节奏不一样，不可能大家一起涨，在投资上表现为“板块轮动”，有国家层面的轮动，有城市层面的轮动，有板块层面的轮动，有地产层面的轮动。
在市场上，总有人抢着第一个买。
比如2015年，前海引爆深圳。
2017年，北京迅速冻结房地产市场。
不管是上升还是下降，总有一个领导者。
2018-2019年长三角各城市房价分布
这位领袖的出现，有时候充满了触发逻辑。
比如，2016年10月之前，苏州是被房地产市场遗忘的仙境，周边城市上海南京，其次是合肥，合肥之后是杭州，就连杭州周边的小城市房价也和二线城市一样高，但苏州依然可以听音乐、吃零食，一点也不心烦。
完全不用担心，你手上那点儿钱，很快就会被飞速上涨的房价所稀释。
2015年到2017年的行情，苏锡常三州涨幅比较慢，当市场正在慢慢上涨的时候，国家调控来了，苏锡常三州房价被迫下跌。
然而，当春季禁令解除时，这种被压抑的能量可能会反弹。
更何况，随着“自贸区”、“长三角城市群规划”、“中国高端制造”等政策动向，市场可以找到足够的理由和概念来推高房价。
2008-2019年苏州房价走势图
因此，短期来看，方杰认为，苏锡常尤其是苏州可能会出现一轮小涨幅，从而点燃2019年房地产市场的小春天！道理甚至可以简化为——前一轮涨幅不够，下一轮涨幅还会继续。
2019年4月10日苏州自贸区传闻引发股市上涨
这个道理比较容易理解，但背后却有更深层次、更根本的因素：
1、2015年以来的房地产市场的暴涨，相当于货币的贬值。
房价迟早是要涨的，各个城市的房价都会按照“最新货币折算率”重新评估，如果大城市平均涨幅是80%，那么经济实力好、还没来得及涨的城市房价自然就会涨。
保留现金是让人们夜不能寐的原因。
2、棚改货币化是长三角等地房地产市场火爆的驱动力。
棚户区改造货币化，就是有针对性地给这些人钱，取消他们的房子，有钱没房的人，自然要买房。
这不像珠三角，拆迁后就地安置，不拿现金，以后还是有房子的，拆迁不是珠三角楼市上涨的动力。
3、在长三角与珠三角的实力竞争中，长三角并不比珠三角差太多。
长三角千百年来一直繁华，一直是中国的钱仓、粮仓、工业中心、高士大夫基地。千百年来，有过起伏，有的年份特别好，有的年份比较弱，但这改变不了长三角作为中国钱仓的地位。珠三角是后起之秀，天时、地利、人和，势必崛起。但珠三角的经济因素集中在珠江沿岸的几个城市，对广东省其他地区的带动作用较弱。这说明珠三角的实力还未巩固。
但2008年以后，珠三角率先走出经济危机，经济发展速度超过长三角；经济带动房地产，2012年以后珠三角房地产表现好于长三角，涨幅更大。但只要长三角产业不是真正落后，长三角和珠三角的差距还是会缩小的。
4.紧跟粤港澳大湾区规划，同步启动长三角城市群规划建设。
当然，粤港澳大湾区是中国最强大的城市群，挑战世界最大湾区纽约。但珠三角有的政策，长三角也要有；中国城镇化发展战略必然从珠三角、长三角转向全国各大城市带。
自贸区政策会从长三角推广至全国；粤港澳大湾区城市群政策自然会从珠三角推广至长三角、长江中游、京津唐。
5、长三角城市分工中，苏州有望推出自贸区，成为上海的小弟弟。
上海和杭州之间暗暗竞争，如同深圳和广州的关系，外表相近，心却相隔遥远，却又不得不在一起，对彼此的港口、湾区、产业虎视眈眈，寸土不让。
上海和南京距离稍远，上海是沿海城市，南京不是，南京不是上海的竞争对手，双方携手，把长三角打造得足以和粤港澳大湾区竞争。
上海和苏州就像一家人，可以各自过着自己的生活，也可以重新接回来当一家人。有时候苏州就是上海的一个区，上海如果要彻底抛弃杭州，就必须扶持苏州，苏州就是上海的南沙，苏州在海上港口、长江港口等方面都拓展了上海的版图。
19个城市群正在规划
粤港澳大湾区规划已经发布，故事已经付诸实践，概念也已经被市场价格消化。
长三角湾区规划在即，新故事、新理念将带动新风向，长三角湾区规划不能忽视上海、杭州，也不能忽视苏州、无锡、常州、南京、合肥。
新的故事，新的市场形势。2019年入春以来，中国房地产市场逐渐火热起来。在这样的趋势下，新概念指向哪里，热点就指向哪里。这个热点，正在向长三角走去。
天时地利人和，房地产政策定向放松、局部房价追赶性上涨延缓、长三角湾区规划即将出炉、苏州自贸区传闻不断……这么多利好因素叠加，苏州应该会成立。
苏州稍微热闹一点也是理所当然的。
不过苏州也有它的天花板。
因为苏州根本就没资格算1.5线城市。历史上苏州曾是中国的政治、经济、文化中心，但近几十年却沦为制造业城市，没有金融、没有电商、没有原创科技品牌，代工经济拖累了苏州的高度，而缺乏CBD中心，又让苏州缺乏城市的制高点——至少需要十几座300米到700米高的摩天大楼才能勾勒出一幅美丽的世界级城市天际线。
苏州的竞争对手是杭州、武汉、重庆、成都和郑州。
为了 CBD
争议是热点
苏州备受关注
继北京、上海、广州、深圳之后，中国下一个房价上涨最快的城市会是哪个？未来几年，哪个城市会成为中国房价回报率的最高点？
珠三角地区，城市排名以广州、深圳、香港为主，惠州、东莞、珠海、佛山、番禺都是小弟，帮着大佬们推市场。惠州、东莞、珠海、佛山、番禺很难成为全国明星城市，不会成为全国房地产市场的焦点。粤港澳三地正在上演一场齐涨、房价飙升的博弈。
不过，长三角地区必然会出现一两个仅次于上海国家级明星城市，杭州已经占据一席之地，下一个会是谁呢？
2017年内地城市GDP排名变化
从新兴产业主体来看，武汉、成都、重庆、郑州等城市值得关注，它们均在高科技产业发力，竞相引进富士康、芯片产业、IT巨头等。由于定位为二线省会城市，城市产业结构并不单一，普遍具备区域性金融中心、商业中心、产学研体系，以及本土崛起的大品牌企业。
而且这些城市人口优势强：都是人口大省，省内交通便利，人口虹吸能力强，人口多、工资低、消费市场大、住房需求大……这些内生因素都比苏州强。
苏州要想超越武汉、成都、重庆、郑州，必须成为长三角之王。长三角第一是上海；长三角第二预计是杭州。长三角还可能孵化出第三个城市。这个第三城市的位置目前被南京严守，苏州想插手并不容易。
苏州在高端产业方面超越南京并不难，但在城市综合产业结构、商贸消费、金融中心等方面，苏州要补强、超越南京还有很长的路要走。苏州若不能超越南京，就只能成为长三角的东莞、佛山。苏州不会有自己独立的房地产市场K线图，也只能是上海、杭州房地产市场K线图的一个影子。
作为影子，当然有天花板。
2018-2019年主要城市人口变化数据
苏州是一个短期内处于房地产市场火山边缘的城市。
2019年的春招对于苏州来说，并不是复苏，而是惯性反弹。
但苏州是一个有天花板的城市，苏州的弱点在于它不是区域中心城市，苏州没有CBD，没有金融中心，也没有能在长三角脱颖而出的标杆商业中心。
这些区域中心城市的要素，都在南京。
与苏州争夺全国城市排名的武汉、成都、重庆、郑州等城市，引进产业的积极性丝毫不逊于苏州；在区域中心城市和城市CBD方面，人口增长和吸纳能力都比苏州有更大优势。
苏州若想在短期行情过后，继续保持楼市的长期势头，需要非常雄心勃勃的城市霸权和执行力，或许传闻中的苏州自贸区会是一个推动力！
城市之间的竞争好激烈啊！
苏州加油！
- 结尾 -
