市住房和城乡建设委今天发布消息称，从明天（2016年11月29日）起，居民家庭申请商业贷款购买首套住房首付款比例须不低于35%。本市无自有住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住住房首付款比例不得低于50%；购买非普通自住住房首付款比例不得低于70%。
市住房公积金管理中心表示，住房公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整，详情见下文。
11月28日，上海市住房城乡建设委、中国人民银行上海分行、上海银监局联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。
通知规定，经征求上海市场利率定价自律机制意见，对差别化住房信贷政策作出以下要求：
自2016年11月29日起，对购买首套住房的居民家庭（即本市无自有住房且无商业性住房贷款记录或住房公积金住房贷款记录的家庭）申请商业性个人住房贷款，首付比例不得低于35%。对已在本市拥有1套住房，或者本市无自有住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买普通自住住房，首付比例不得低于50%；购买非普通自住住房，首付比例不得低于70%。
通知要求，各房产管理部门要加强住房交易审查，做好住房信用信息查询工作。各商业银行要继续加强首付资金来源、收入证明真实性审查，根据借款人家庭信用状况发放贷款。人民银行上海分行、上海银监局将加强监督检查。此外，上海银监局还会同土地规划部门对部分土地拍卖的资金来源进行摸底核查，对发现违规进入土地交易市场的银行业金融机构正在采取行政处罚措施。我们还将积极配合有关部门继续开展土地交易资金来源核查。
同日，市住房公积金管理委员会发布《关于调整市住房公积金个人贷款政策的通知》，一是严格执行公积金差别化信贷政策，在区分首套、二套住房购买前提下，提高二套住房贷款首付比例，购买改善性住房，普通商品住房首付比例提高至50%，非普通商品住房首付比例提高至70%，第二套普通商品住房贷款利率上调10%，第二套普通商品住房个人贷款最高限额降低10万元，对已办理两笔住房公积金贷款的住房公积金持有人停止贷款。二是体现公积金制度的公平性、可持续性和风险可控性，借款人依据公积金账户余额自行确定的贷款额度倍数由40倍下调为30倍；严格执行住房城乡建设部关于将还款能力计算比例下调为月本金还款额不超过工资基数40%、以及第二次改善性住房认定标准口径的规定。
此外，本市将增加商品住宅土地供应量，确保2016年商品住宅土地供应量同比增长；进一步加强商品住宅预售管理，加强对房地产企业和从业人员监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，坚决打击房地产开发商、经纪公司压低楼价、炒作房价、搞虚假广告、欺骗消费者交易以及从事各类价格违法行为；加大对编造谣言、传播虚假信息、扰乱市场秩序等行为的查处力度；培育发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理租赁业务规模，切实落实居住住房租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保护租赁当事人的合法权益。
本市将继续坚持“以住宅为中心、以市民为中心、以普通商品住房为重点”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障制度，继续严格落实“上海九条”“上海六条”，强化市场调控责任，加大督促检查力度，落实考核制度，确保各项调控政策落到实处，促进全市房地产市场平稳健康有序发展。
政策问答
1. 商业银行如何确定首套房贷款？
答：家庭在本市无自有住房，且中国人民银行征信系统显示其在全国范围内无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，实行首套房贷款政策，首付比例不低于35%。
2.商业银行如何确定二套房贷款？
答：家庭在本市无自有住房，但在中国人民银行征信系统有商业性住房贷款记录或全国各地住房公积金住房贷款记录；或在本市房地产交易系统有住房。购买普通自住住房的（无论是否有住房贷款记录、住房贷款是否还清），实行二套房贷款政策，即购买普通自住住房的，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房的，首付比例不低于50%。首付比例不低于70%。
3、本次政策调整什么时候实施？
答：考虑到要尽量减少政策调整对新增贷款申请人的影响，政策调整以购房合同网签时间为准，11月28日（含）前签订的，原政策不变。
4、购房者如何进行住房信贷房屋信息查询？
答：借款人及其家庭成员签订购房合同后，应持购房合同、贷款银行审核通过的《借款人家庭住房查询申请表》、借款人及其家庭成员的身份证件、户口簿、结婚证等材料，向市住房状况信息中心申请核实您家庭的住房状况。市住房状况信息中心在受理申请后5个工作日内出具查询结果，查询结果将作为贷款银行审核贷款的依据。
为便利查询手续，本市大部分商业银行均提供代办住房信息查询服务，经当事人授权，贷款银行可携带相关资料到市房屋状况信息中心查询。
5、《通知》提出严格核查购房居民家庭住房状况相关信息，具体包括哪些内容？
答：市住房状况信息中心将会同贷款银行严格核实借款人家庭住房状况相关信息。一是核实借款人申报的本家庭成员住房状况信息；二是与民政部门对接，核实借款人申报的婚姻状况等信息；三是比对借款人申报的相关信息在房产税、住房限购规定和差别化住房信贷申请等方面的一致性。
六、本次调整公积金贷款政策的依据是什么？
答：根据本市住房公积金差别信贷政策，过去主要重点审查申请贷款家庭的住房情况，即使员工已经使用过公积金贷款，在还清贷款后，仍可再次申请，并记录其住房情况和住房公积金贷款记录。对购买首套住房、从未使用过住房公积金的员工家庭，住房公积金差别信贷政策不作调整；对已使用过一次住房公积金贷款的员工家庭，即使该家庭名下无房，也只能享受第二次住房改善贷款政策；对已使用过两次公积金贷款的员工家庭，不再发放第三次公积金贷款。此举有利于体现公积金贷款的差别，既体现了公积金的规范性、公平性，也体现了公积金支持的对象。
调整第二套改善性住房贷款政策，是根据本次房地产调控的要求作出的相应调整。2010年，住房城乡建设部等四部委要求，购买第二套改善性住房公积金首付比例不低于50%，贷款利率不低于10%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，本市按照人民银行、银监会的要求，将购买第二套普通改善性住房的住房公积金贷款政策改为同期。但在现行房地产调控下，购买第二套普通改善性住房不再参照首套住房贷款政策，首付比例、住房公积金贷款利率、最高贷款额度等均作相应调整，以更好地体现对首次购房家庭的差别化管理。
此次调整借款人月收入基数计算还款能力的依据是《关于切实提高住房公积金使用效益的通知》（建金[2015]150号）中规定“在保证借款人基本生活开支的前提下，月还款额不得超过工资收入的50%”。本市目前以月还款本金不超过工资收入的50%计算公积金借款人还款能力，若加上利息，月还款额约占工资收入的70%，超过了50%-60%的上限控制标准，由50%调整为40%，才能真实反映借款人的债务偿还能力，将还款额控制在政策规定的范围内，降低公积金贷款违约风险。
严格购买第二套改善型住房的认定，依据是《关于规范住房公积金个人住房贷款政策的通知》（建金[2010]179号）“第二套住房公积金个人住房贷款发放给住房困难家庭的，贷款对象仅限于当前人均住房建筑面积低于当地平均水平的职工家庭（含借款人、配偶及未成年子女），贷款限定为用于改善居住条件购买普通自住住房的贷款口径”。
公积金贷款额存款余额倍数的计算，通常综合考虑贷款风险杠杆和住房公积金的互助、公平、共享、可持续原则，全国其他城市不超过25倍，一般在10-20倍之间。考虑到政策连续性和渐进性等因素，这次该比例适当由40倍下调至30倍（补充公积金比例由20倍下调至10倍）。
7.上海市场利率定价自律机制是怎样的？
答：上海市场利率定价自律机制是在中国人民银行上海总部监督指导下，上海地区银行业金融机构自律协调机制，在上海房地产金融调控中发挥着重要作用：一是按照上海房地产调控的要求，在上海上海监督指导下，按照“因城施策”的原则，商定差别化住房信贷政策调整方案；二是统一差别化住房信贷政策具体实施标准，规范商业银行与房地产中介机构合作，防范房地产市场“首付贷”等场外融资、杠杆行为，在维护住房金融市场秩序方面发挥了关键作用，有效督促商业银行全面落实上海房地产金融调控政策。
