编者注：
上海第二中级人民法院自2010年发布首套审判白皮书以来，已连续12年发布。发布专题涵盖审判、刑事、民事、商事、行政、执行等整体情况，有效回应社会各界关心的热点问题。为进一步延伸审判功能，参与城市治理，强化审判白皮书行为引导和决策参考的功能作用，“知政研究”公众号将今年发布的五篇审判白皮书推送至从本周开始，连续五天向公众公开。本期主题为《2016年至2020年审理二手房买卖合同纠纷案件白皮书》，下一期主题为《2016年至2020年审理股东资格确认案件白皮书》 2020”。欢迎大家继续关注。
2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审理白皮书
住房问题涉及群众切身利益。依法妥善审理房屋销售案件，是人民法院坚持服务大局、加强司法为民的重要体现。它考验和考验着人民法院的责任。房屋销售主要包括一手房销售和二手房销售。从全市总量来看，近几年二手房的交易量一直高于一手新房的交易量。从交易风险来看，二手房销售具有受政策影响较大、交易流程复杂、涉及业绩因素较多等特点。它们比一手房买卖更容易产生纠纷，而且纠纷类型也更加复杂。因此，二手房买卖成为近年来社会持续关注的热点问题。为进一步发现问题、揭示风险，提高人民群众对住房问题的幸福感、安全感，我们以问题为导向，对我院2016年以来审理的二手房买卖合同纠纷案件的相关数据和问题进行分析。到2020年，组织提出对策建议，为预防和化解二手房买卖合同纠纷、治理相关行业乱象、维护当事人合法权益提供参考路径。
一、二手房买卖合同纠纷案件基本情况
（一）纠纷数量随监管政策波动较大
2016年至2020年，我院共审结二手房买卖合同纠纷案件2464件，其中2016年416件、2017年790件、2018年472件、2019年409件、2020年377件。从历年数据看，2017年结案数量较上年增长近一倍，达到近五年来结案数量的峰值。 2018年结案数量再次下降，此后呈逐年下降趋势。
上述现象反映出，二手房买卖合同纠纷数量受房地产调控政策影响较大。 2015年至2016年，房地产市场火爆，房价快速上涨，卖家跳价较多，引发大量纠纷。 2016年上半年，随着监管政策提高二套房首付比例、收紧购房资格限制，购房者在首付、购房资格等方面遭遇履约障碍，引发大量纠纷。由于纠纷发生到进入二审诉讼程序存在滞后性，2017年我院审理的此类案件数量大幅增加。2017年以后，房地产调控更加常态化，二手房交易市场冷淡，投资性购房比例下降，交易趋于理性，纠纷数量也呈现相应下降趋势。
（二）裁判成绩为“两低一高”
2016年至2020年，我院审结二手房买卖合同纠纷案件2464件，从判决结果来看，呈现“两低一高”的格局。
1、变化率高。改判、发回重审案件260件，撤销、责令继续审理案件31件，共计291件。改发率为11.8%，远高于上述期间我院民事案件平均改发率。
2、提现率低。共调解146件，撤诉505件，移送撤案651件。转撤率为26.4%，低于上述期间我院民事案件平均转撤率。
3、维修率低。共维持原判、裁定1522件，维持率61.8%，低于我院同期民事案件平均维持率。
造成上述二手房买卖合同纠纷案件裁判结果的主要原因是：该案法律关系复杂、当事人缺乏证据保全能力导致事实认定困难、适用某些类型案件的法律仍存在争议，案件审理难度较高，因此二审维持率较低，但变更率较高。由于房屋价值较高，案件标的较大，案件涉及利益较大，矛盾难以化解，因此调解撤诉率较低。
（三）纠纷地域特征明显
通过对近五年来我院审结的二手房买卖合同纠纷各法院一审案件数量统计，我们发现此类纠纷案件主要呈现以下特点：
一、地区间病例数不平衡。我院近五年审结的二审二审房屋买卖合同纠纷来源地为：嘉定区（387起）、静安区（296起）、宝山区（491起）、普陀区（368例）、青浦区（255例）、黄浦区（219例）、杨浦区（216例）、虹口区（163例）、崇明区（69例）。从以上数据可以看出，各地区的病例数差异较大。
二、中心城区和郊区总体病例数基本持平。黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦五区近五年累计病例1262例，宝山、嘉定、青浦、青浦四区近五年累计病例数崇明近五年为1202人。两者之间的差距相对较小。
三、地区间病例数变化差异较大。近五年来，保山、嘉定两区病例数波动较大。黄埔区、崇明区病例数相对稳定，变化较小。 2017年以来，其他地区病例数基本呈下降趋势。
二手房销售合同纠纷案件的区域分布呈现上述特征的主要原因是：一是纠纷数量与区域内二手房交易量有关，而二手房交易量与二手房交易量有关。二手房是与该地区的面积、二手房存量、人口等因素相关的。其次，改善型房在二手房交易中的比例近年来有所上升。一些中心城区和一些新兴郊区符合置换要求的房屋较多，交易相对活跃，纠纷也相应较多。
（4）买家起诉居多，索赔金额相对固定。
在近五年的二手房买卖合同纠纷案件中，每年抽取100起案件作为样本进行统计分析，发现：一是买方起诉的案件明显多于卖方。买方要求继续履行的情况也明显多于卖方要求继续履行的情况。原因是：一是近五年来整体房价呈上涨趋势，二手房交易市场普遍呈现卖方市场。卖方处于相对强势地位，违约情况较多，发生纠纷后继续履行合同的意愿较差；其次，当事人的诉讼请求相对固定，包括继续履行合同、解除合同、确认合同无效等。上述要求往往与双方支付违约金、赔偿损失、返还押金等相结合。
二、二手房买卖合同纠纷案件主要类型
二手房交易包括咨询、谈判、签订合同、贷款、购房者资格审核、房屋核定、抵押解除、纳税、过户、房屋交接等，各个交易环节都存在很多不确定因素，产生纠纷的原因很复杂。根据纠纷产生的原因，主要包括以下几类案件。
（一）因买方或卖方毁约而引起的纠纷
1.卖家涨价。二手房销售纠纷的数量与房价走势密切相关。随着房价上涨，二手房买卖合同纠纷案件大多涉及卖家反悔。主要原因是卖家受到利润的诱惑而抬高价格。此类纠纷多由买方诉至法院，法律主张一般为要求卖方继续履行合同或终止合同并支付违约金。卖方以多种理由提出抗辩或提出反诉，主要包括：一是双方未能就纳税责任等重大条款进行协商；二是买受人未按买卖合同规定的时间支付房价的；第三，房子被卖了。未经财产共有人同意。有些情况下，出卖人与案外人串通捏造借贷关系，对房屋设立抵押登记，或者允许案外人通过虚假诉讼制造司法扣押，阻止财产转移。
2. 买方对合同感到遗憾。面对不断上涨的房价，购房者反悔的情况越来越少。取消的主要原因是：一是受房地产调控政策影响，购房者缺乏购房资格或首付比例大幅提高后缺乏支付能力；第二个是购买了置换房的买家。房子出售并不顺利，买房时没有收到房款。三是购房者在签约前对房屋没有充分了解，签约后对房屋位置、平面图不满意。随着房价下跌，后悔合同的购房者相对增多。这时，卖方常常提起诉讼，要求继续履行，而买方则以各种理由要求解除合同。
(2)因房屋缺陷或出卖人权利引起的纠纷
1. 房屋有抵押或司法扣押。购房人签订定金合同或买卖合同后，发现所购房屋除以银行为抵押权人的住房抵押贷款外，还有其他抵押登记或司法扣押，导致房屋过户遇到障碍。房子。买方提起诉讼，要求卖方继续履行合同，并在办理房屋抵押登记或解除司法印章后办理过户手续。还有买家与卖家协商办理抵押登记失败或通过执行异议等方式无法解除的。在房屋被司法扣押的情况下，当事人可以起诉要求解除合同、支付违约金等。因合同不能继续履行而造成的违约金和损失赔偿。
2. 一方配偶出售他们共有的房屋。除非另有约定，夫妻结婚后购买的房屋，无论登记在一方名下还是双方名下，一般都属于夫妻共同财产。夫妻一方签字出售房屋的情况时有发生，主要包括两种情况：一是夫妻共同拥有的房屋登记在夫妻双方名下，且一方与一方签订房屋买卖合同。买方代表配偶一方，另一方凭房屋买卖合同出售房屋。如果合同不是由我签署且我不知情，我将没有任何借口拒绝履行合同。买方提起诉讼，要求夫妻俩继续履行合同；其次，夫妻共同拥有的房屋登记在夫妻一方名下，非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同，产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同。除他本人以外的其他人的名字。房屋买卖合同未经核准且拒绝履行的，购房人可以提起诉讼，要求配偶一方或者双方继续履行合同。
3. 父母出售未成年子女拥有或共有的房屋。未成年子女作为家庭成员，可能因长辈赠与或搬迁安置而成为房屋的所有人或共有人。父母一方或双方出售其未成年子女单独或共同拥有的房屋的情况并不少见。一般有三种情况：一是父母双方共同签订房屋买卖合同，父母后来以出售房屋损害未成年子女利益为由。要求确认买卖合同无效并退回房屋。其次，在父母夫妻关系存续期间，父母一方签订了房屋买卖合同。另一名家长要求未经本人同意擅自出售房屋，损害未成年子女利益，并要求确认买卖合同无效，返还房屋。第三，父母离婚时，父母一方签订房屋买卖合同，另一方未经本人同意要求出售房屋，损害未成年子女利益，要求确认买卖合同无效并返还房屋。
（三）因违建房屋引发的纠纷
在二手房销售中，别墅、复式、首层带天井等房屋因其适应性强，往往受到一些购房者的欢迎。但是，未经行政主管部门批准，擅自改造、改建的，属于违法行为。 ，将产生被限制买卖房屋的法律后果。这种情况一般有以下几种诉讼形式：一是买方以房屋上附着违法建筑且房产交易中心不予办理过户登记为由起诉卖方，要求卖方拆除房屋上的违法建筑，办理过户手续，并支付违约金；买方以违法建筑无法转移或者出卖人故意隐瞒房屋附属违法建筑为由，要求解除合同、返还房价、支付违约金。
（四）房地产调控政策引发的纠纷
1、限购政策影响。限购作为调控房地产市场的重要手段之一，对于稳定房价发挥着重要作用。但新政实施后，相应的纠纷也大量出现，主要包括：一是买卖双方签订了中介版房屋买卖合同却没有签字。网上签订合同时，新政策出台，导致购房者不具备购房资格，合同无法继续履行。二是限购政策出台前，合同一方已经违约，导致合同延迟履行。后来限购政策导致购房者被取消购房资格，合同也无法继续履行。三是买方隐瞒自己受到限购的事实，与卖方签订房屋买卖合同，致使合同无法继续履行。第四，买卖双方在签订网签合同前均已了解买方的限购限制，并试图通过约定更长的网签时间来规避。然而，这期间新政策的出台，导致买家在原本约定的网签时间内不具备必要的资质。如果不具备购房资格，合同就不能继续履行。当存在上述情况时，卖方或买方一般会提起诉讼要求解除合同，并要求对方承担违约责任。
2、限贷政策的影响。限贷政策也是房地产调控的重要手段之一。贷款限制政策主要是提高购房者首付比例或银行收紧贷款政策、贷款审批更加严格、延长贷款时间等。限贷政策出台后，买家的还款能力出现问题或者还款周期变长。由于房屋买卖合同中通常存在“贷款短缺、现金充值”条款，买方因无法按照约定的付款时间付款而违约。卖方因此起诉要求终止合同，并要求买方支付违约金。
（五）因户口迁移、学籍占用引起的纠纷
由于户籍管理制度和教育登记制度的影响，交易房屋上的户籍是否按时迁出，对购房者影响很大。实践中，引发此类纠纷的主要原因有：一是涉案房屋除涉及出卖人户籍外，还涉及该房屋其他亲属或原房主及相关人员的户籍。户籍登记人不配合搬出，卖方无法按约定搬出，购房者起诉要求搬出，并要求违约金。其次，在出售学区房的案件中，卖方隐瞒了该房屋的学生身份已被使用的事实，导致买方购买学区房的目的落空。买方起诉要求终止合同并要求违约金。
三、审理二手房买卖合同纠纷案件中发现的问题
（一）中介公司提供不规范服务
二手房交易具有覆盖面广、政策影响强、交易流程复杂、成交周期长的特点。因此，二手房买卖中中介服务至关重要。但从案件反映的情况来看，中介机构提供的中介服务存在诸多问题，成为买卖双方纠纷的重要原因。
1.通知不充分。居间合同是居间人为委托人提供订立合同的机会或者为订立合同提供居间服务，委托人支付报酬的合同。中介公司应当如实向委托人报告订立合同的有关事项。但案件审理过程中发现，中介公司未尽到充分披露交易相关信息的义务，导致纠纷的发生。主要包括：一是房屋状况告知不足。中介机构未能向买家透露房屋交易情况，例如房屋是否“五年唯一一套”、学区房学生身份是否已使用、是否有户籍等对无法搬迁的房屋、房屋是否漏水、是否存在违规施工等信息如实披露，引发买卖双方纠纷。其次，买方没有完全了解合同和付款的性质。中介公司往往会提供格式合同供买卖双方签署，但无论合同是订金合同还是买卖合同，买方支付的款项性质都是意向定金、定金或者定金。作为签订合同并交付定金的法律后果。买卖双方知情不充分，导致部分买家在签订买卖合同后认为只是签订了定金合同。三是特殊风险提示不足。如果房屋是安置房，中介公司并没有特别提醒该类型房屋有销售限制。
2、审核不到位。房屋中介公司有义务严格按照住房限购政策的相关规定开展中介业务。中介公司应当履行相关政策告知、审核义务。但从案件反映的情况来看，部分中介公司对房地产调控政策不了解，甚至存在误解。其次，购房者购房资格的确认流于形式。仅限于买方的口头询问。买家的户口、婚姻、个人纳税或社保缴纳证明等材料不仔细核对。相反，买方和卖方首先会聚在一起签署销售协议。该合同仅要求购房者在网上签约时提交审核材料。一旦审核不通过，就会产生争议。
3、操作不专业。有的中介公司在带领买卖双方签订合同前，并不要求业主提供房产证和房产勘察资料。签订合同后，买方发现签字人并非房屋所有人或房屋被抵押或司法扣押，导致出售或购买。合同的履行存在障碍或者无法履行。一些中介公司为了促使双方尽快签订合同，没有提示买卖双方就付款时间、纳税责任、违约责任等进行充分、明确的协商。合同中包含口头达成的协议，或者修改合同条款而未要求买卖双方签字确认，导致双方纠纷，也为一些当事人恶意拒绝履行合同提供了可乘之机。
（二）规避法律、政策行为频繁发生
案件审理过程中发现，二手房交易过程中，买卖双方以及中介公司工作人员经常出现规避法律、政策的行为，主要表现在以下几个方面：
1、中介公司从事二手房经纪服务的违法行为。为了给不具备购房资格的购房者提供资格，一些中介公司工作人员向购房者开具虚假社保证明，怂恿其“假离婚”、“假结婚”等，以达到购房目的。规避限购政策。一些中介公司工作人员参与套路贷款，成为套路贷款犯罪的一部分。有的中介公司工作人员向购房者收取押金、房款后占有房产，甚至行踪不明。上述问题暴露出中介公司在聘用人员时控制不严格、规章制度存在漏洞、内部管理监督不充分等。
2.二手房交易中买卖双方规避法律、政策的行为。一些二手房买卖双方为了追求非法或不正当利益，在交易过程中做出了一些规避法律、政策的行为，为纠纷的发生埋下了隐患：一是签订阴阳合同，降低房价以逃避税费。其次，家庭成员之间赠与的房屋的过户手续必须通过签订买卖合同来办理。三是以有购房资格的亲戚或朋友的名义买房。四是与他人签订虚假销售合同，套取银行贷款。这些规避法律政策的行为，增加了买卖双方的交易风险：在房价较低的情况下，买卖双方在履约过程中可能会出现成交价格纠纷；如果所声称的买卖实际上是赠与，买卖双方可以在双方关系恶化或者赠与人去世后，赠与人或者赠与人的继承人可以要求受赠人支付房屋价款或者确认赠与人的财产。合同因买卖关系无效；以借名购房的情况下，如果名义购房者不配合恢复产权登记，可能会引发诉讼风险；在套利贷款的情况下，如果原业主未能及时偿还贷款，将会影响名义买家的信用，甚至可能因未能及时偿还贷款而引发银行诉讼风险，原业主将无法及时偿还贷款。业主还将面临房屋被名义买家恶意处置给案外人或被抵押的风险。
（三）交易主体风险意识淡薄
随着房屋价值越来越高，房屋销售对于老百姓来说是一项重大的财产购置和处置，应谨慎行事。但我院在案件审理过程中发现，不少卖家或买家在交易过程中风险防范意识淡薄，在签订合同前未履行必要的审慎、注意义务，不具备必要的防范意识。证据保全，从而导致合同的履行。过程中出现争议，诉讼因证据不足而处于不利地位。
1、风险防范意识不够。许多二手房卖家或买家由于缺乏专业知识，盲目购房，在交易过程中风险防范意识淡薄。这主要体现在：一是部分购房者对房地产调控政策缺乏预期。盲目看好市场，跟风买房超出自己的经济能力。如果签订销售合同后贷款政策收紧，您将面临因支付能力不足而承担违约责任的风险。二是买家对交易信息了解不够。购房者在签订合同前没有向中介公司询问清楚管制政策、房屋权属、房屋状况、房屋是否有权利限制等。结果在执行过程中，买方没有购房资格，卖方没有房屋处置权，房子就涨价了。因权利障碍或其他原因，合同不能继续履行。第三，合同条款不明确。买卖双方未就房屋转让价格、付款方式、付款时间、过户时间、纳税义务、违约责任等事项协商明确而签订买卖合同，导致履行过程中发生纠纷，给双方提供了可乘之机。一方对合同后悔。
2、证据保全意识不强。二手房屋的交易过程很复杂，需要很长时间。合同签署后，双方通常不会正式谈判合同的具体绩效。他们经常使用微信，短信，电话等进行交流和谈判。由于买卖双方和中介公司并不是很了解保存合同绩效状况的证据，并且不会留下重要交易事实的痕迹，一旦双方之间存在争议，则非违约方可能无法提供证据来提供证据证明另一方违反了合同并承受不利后果。主要的表现是：首先，没有记录口头谈判过程，并且相关人员的身份没有有效固定。第二是，双方未能及时就双方口头达成的协议内容签署书面协议；第三个是保存在手机上的微信和短信记录没有正确保存。
4.预防和解决二手住房销售合同的争议和解决争端的对策和建议
准确地掌握房地产宏观控制政策的性质和精神本质，根据法律适当使用司法职能，以确保二手住房交易市场的正常交易顺序，指导住房交易以返回住宅物业，促进升级二手住房交易市场的健康稳定发展，并保护交易实体的合法权利和利益，这是法院职能的体现，可以为整体经济和社会发展服务。以下提供了一些对策和建议，以有效预防和解决此类争议。
（1）加强宣传和指导，以增强公众对法治和风险意识的认识
全面发挥法院作为促进法治的主要方面的作用，并通过发布二手住房销售合同的典型纠纷案件，对公众对法律法规的理解以及对政策风险的期望，对类似的案件，主要风险警告等，并指导公众的合理性购买房屋，真诚地履行合同，并且不要从事不规则行为，例如降低房价以避免税收和费用，“假离婚”逃避购买限制等，构成了守法和诚实的交易环境，增强了市场参与者对预防交易风险的认识，并增强了交易参与者根据法律合理保护其权利的能力。 。
在买卖二手房屋的过程中，公众可以专注于从几个方面的交易风险进行预防：
检查您是否知道该政策。买卖房屋是收购和处置重要财产，交易的双方都应谨慎行事。在购买或出售房屋之前，您应该仔细了解当前房地产控制政策的内容，并建立对政策可能改变的基本心理期望。例如，当房价增长太快时，应该有一个基本的期望，即可能会收紧监管政策，以避免合同绩效的政策障碍。
其次，检查中介机构是否正式。二手房屋的交易量很大，过程很麻烦，风险很高。委托中介机构提供中介服务正在越来越成为必须的。应该严格控制中介机构的选择，并应对中介公司进行尽职调查。例如，您可以通过中国判断文件网络检查中间公司的过去诉讼情况，您还可以通过Dianping网站检查用户评论，并通过与中介人员进行对话，检查相关许可证，询问公司的业务流程和金融系统等，并尝试选择一个更可靠和标准化的中介公司。
第三，检查对手是否可靠。对于买方，请仔细了解卖方的资产和负债，销售目的，家庭成员和其他信息；您可以浏览最高人民法院，Tianyancha和其他平台的网站，以检查卖方及其公司是否参与诉讼，以及是否有违反信任，身高限制等的行为。在签订合同之前，您必须仔细检查卖方的身份证，家用注册等，并确认来签署合同的人是在房地产证书上注册的所有者。如果所有者无法在场签署合同，则应要求您提供公证的授权书。对于卖方，他们可以验证买方是否有资格购买房屋，并有能力通过询问和要求买方提供家庭注册书籍，社会保障付款记录和其他材料来支付房屋。
第四，检查房屋中是否有任何缺陷。查看房屋时，请仔细检查是否存在泄漏等重大缺陷。您可以要求邻里委员会，物业管理公司或邻居找出买家可能会担心的其他条件。在签订合同之前，应要求财产所有人一起前往住房管理部门，并提供相关文件，以获取有关售前房屋的最新房地产信息，请验证房地产证书上的信息是否与有关的信息一致房地产注册书以及卖方获得房屋的方法和时间（这与不同的税收标准有关（例如，作为礼物获得的房屋在转售时将征收较高的税款是否有注册的居住权，抵押状况以及家庭注册和学生身份占用状态，只有五年的税款等较低的税款等）。
5。检查合同是否完成。买卖双方应在正式和专业的中介公司的协助下协商房屋销售合同的条款，并应书面固定商定的结果。特别是，在交易过程中的每个时间点都容易出现争议，税收和费用的负担，抵押贷款状况和清算时间以及违反合同的责任应一一同意，以避免在期间避免争议表现。
6。检查行为是否合规。遵守法律和诚实是防止交易风险的最佳方法。不要抓住机会，试图通过伪造社会保障付款证书，“伪造离婚”，签署阴和杨合同等来规避国家购买限制和贷款限制政策。被认为是无效的，相应的损失将被承受，损失胜过收益。
7。检查是否有任何证据痕迹。应注意在交易期间保留证据。尝试在视频监视的地方进行谈判，或在另一方的同意下记录整个过程。双方从口头上达成的协议应尽快成立书面协议。对合同条款的修改必须由双方签署和确认。保留相关的微信和短信记录，并保留中介公司负责的特定人员的姓名和联系信息。
（2）加强部门联系并全面解决行业的违规行为
加强与相关部门，管理机构和行业协会的沟通，澄清核心矛盾和政策取向，加强行业监督，为解决冲突和争议提供可行的建议，组成联合部队，并探索有效解决此类纠纷的方法。建议立法机构和相关部门进一步改善房地产中介业的相关法律和监管系统，完善中介机构应承担的各个方面的义务和相关责任，并确保确保健康发展房地产中介市场。建议相关部门进一步改善信息共享机制，探索建立一个相对统一的平台，以报告和抱怨房地产中介活动中违反法律和法规的行为，并顺利进行违反法律和法规的通知和转让渠道确保可以迅速发现所有类型的违规行为并尽早处理。建议建立和改善中介机构和从业者的信用文件系统。严重违反法律法规和行业规范的机构和个人将被包括在媒体曝光的信用档案黑名单中，并将取消其资格，并将严格调查并根据法律对其进行惩罚。
（3）改善调解机制并促进争端的快速和稳定解决
加强二手住房销售合同纠纷的调解，积极指导当事方进行审议前调解，加强司法审判，行政调解和司法调解之间的机构联系，并努力在诉讼之前解决冲突。鉴于二手房屋销售合同纠纷的特征，加强了与住房建设，住房管理，行业和商业以及价格等部门的联系，共同调查冲突和纠纷，创建一个多层次二手销售合同纠纷解决的圆形连锁机制，并积极整合各方通过对话和咨询来解决冲突的各种权力，并全面发挥了多元化争议解决机制的作用。全面发挥邻里委员会，财产所有人委员会和其他桥梁的角色，及时介入纠纷及时解决住房销售合同，并在诉讼之前解决争议。进一步改善了在线多元化的争议解决机制，并使用“一站式多元争议解决平台”和“委托中介手持式平台”为公众提供基于菜单的争议解决机制来提高争议解决方案的便利性。
*脚注已被删除以促进在线出版物。
撰写者：唐·莫胡（Tang Mohua）
上海第二个中级人民法院
