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鉴于笔者精力有限（个人操作，非团队），本节的买房指南会尽量简短，省略一些与买房无关的信息。
淮海中路段
区位得分：10.0分（衡山路路段为10分基准，根据区位、配套设施、历史传承等因素从高到低排名）
驾车交通：延安路高架、南北高架、淮海中路
地铁交通：淮海中路（13号）、陕西南路（1/10/12）、
当地商业设施（顶级商圈）：iapm、淮海百盛、淮海755、聚福昌、思南公馆
周边商圈：南京西路（顶级商圈，500m-1km）、淮海路东段（1km）
医疗设施（3A级）：瑞金医院、第一妇婴医院、华山医院/华东医院（2公里）、中山医院（3公里）、长征医院（2公里）、曙光医院（1.5公里）、仁济医院（2.5公里） ）
绿化：复兴公园、向阳公园、延安公园
淮海中路房产搜索（原则上只收录第三代以后的产品，仅供参考）
豪宅：凯德茂名公馆、兰馨公寓、思南公馆东花园、香山丽舍（公寓/别墅）、高富丽（风情别墅/超高层）
高级公寓：紫迅永地
品质尚可的商品房：南昌花园
本节简要回顾：
北徐汇、北卢湾、南静安、东长宁是上海传统意义上的“尚之角”，即恒府风情区：
其中，【北卢湾】指的是淮海中路路段，即瑞金二路街道，以及淮海中路街道（新天地）的一小片区域：
新天地虽然有龙脉加持，但几乎都是新建的。这里原本是FFC边缘的石库门街区，有很多像顺昌路这样的尿布街。
说起卢湾区真正的上角，那必须是瑞金二路街了，尤其是思南路和象山路，那里有孙中山等名人的故居。
国泰电影院、复兴公园、红楼西餐厅、光明村是几代上海的共同记忆：
并入黄浦区后，瑞金二路街道以其无可挑剔的区位和配套设施，始终占据区位价值榜首。
交通方面，瑞金二路街住宅区（凯德茂名、兰馨公寓）步行即可到达分别为上海第一、第二商圈的南京西路和淮海中路。
延安路/南北高架拥有密集的上下坡道网络，让您快速到达外滩、陆家嘴、虹桥机场等核心节点。到达新天地、静安寺、徐家汇等区域，只需步行即可。
9分钟到达陆家嘴，11分钟到达外滩。实在是太离谱了。
比黄浦江滨到外滩还要快，和从陆家嘴当地社区到IFC的效率差不多。
通过对比新天地、陆家嘴、黄浦江滨、静安寺等核心区域，我发现淮海中路是上海无论是乘坐地铁还是驾车出行效率最高的区域。
住宅区也夹在南京西路和淮海路之间，属于Top 2商圈。上海医疗资源和教育资源集中在西南内环。称其为上海区位价值的巅峰也不为过。
湖南路、衡山路密度较低，更有闹中取静的感觉。就生活便利性来说，还是比淮海中路稍差一些。
北麓湾是上海公认的顶角，黄浦区在新上海心中有着特殊的地位。
无论这些年如何变化，淮海中路始终是上海最受认可的地区之一。
在2020-2022年的市场走势之前，淮海中路必须始终稳住新天地端：
即使在新天地蓬勃发展的2022年，淮海中路也是唯一的价格跟随者。
在没有景观加持的豪华公寓中，翠湖四期和首都茂名大厦是唯一单价超过33万/㎡的楼盘：
这个价格与汤臣一品7号楼、绿城黄浦湾的一线江景房相差无几，凸显了地段的价值。
即便如此，淮海中路近一年来也没能抵挡住二手豪宅的降价趋势。
凯德茂名公馆2022年7月成交的是5号楼小高层，当时其他楼盘市场均价在27万/㎡左右。
2023年下半年，茂名豪宅价格依然坚挺，维持在24万/㎡的高位：
一年后，2024年9月，价格直接跌至18万/㎡，降幅超过25%：
继翠湖四期、云锦东方二期之后，又一顶级豪宅较巅峰时期跌幅超过30%。
是房子太旧还是产品过时？
茂名凯德置地以其建筑品质（隔音效果好）、园林绿化优良以及豪宅中罕见的84%的高入住率而闻名。
隔壁的兰馨公寓是一栋优秀的仿古建筑：
低于20万/㎡的挂牌价很少受到关注，距离高峰期还很远。
本质上还是一个供求问题。
2020年之前，上海中心城区鲜有物业能与凯德茂名公馆相媲美。
绿城黄埔湾片区已经退役不少。嘉御庭/嘉天汇的区位和物业档次已经稳定。华盛顿城和土地的总价不重叠（很多人不需要这么大的空间）。也就是说，翠湖四期可以给对方线索。
与仲恺城市之光和国际丽都城相比，更是不堪一击。
2024年，一切都会不同。
附近新增翠湖五期（近期成交23万/㎡）、翠湖六期、恒昌九里/顺昌九里风格别墅供应。
黄浦区未来将新增豪宅1万套左右。
已知楼盘有高富里、嘉里金陵东路、绿香园A地块、融创外滩一号二期、士林润园、中充大兴街项目、锦园、海悦黄埔园风情别墅等楼盘，区域段>=首都茂名。
2022年之后，老钱纷纷出走，【商之角】的认可度较之前有所下降。凯德茂名公馆、兰馨公寓、象山乐舍等楼盘稀缺程度明显下降。
现在是挤泡沫阶段。
只有去掉杠杆，计算租金回报率，房价才会稳定。
克勒认为，上海豪宅面临的严峻形势与过去十几年甲级写字楼的情况类似。
从2013年到2024年，甲级写字楼的存量面积几乎翻了两番：
尽管2013年至2024年上海经济将快速发展，但写字楼的供应却跟不上。
租金直接退还至2009年：
只要2024年上海核心区新建豪宅的供应节奏持续下去，二手豪宅的任何溢价都将被抹去。
更令人担忧的是香港置地开元、绿城徐汇滨江置地、北滨江太古园等一些新兴地块的豪宅物业。
这些地方的开发上限肯定会明显低于一、二商圈的南京西路、淮海路。
凯德茂名目前售价18万/㎡（未售）。他们未来计划出售多少？
对于想要高预算买房的人来说，淮海中路是需要重点关注的板块。以上海最好地段的豪宅价格作为基准。
在这里不一定要买房，还要关注房价。
小可乐在这篇文章中主要分析了淮海中路段的历史遗产、各种配套设施以及房价变化。
行业房价的变化主要是由供求关系引起的。上海豪宅价格整体走势并不乐观。
科勒认为，购买豪宅比较安全的价格区间是2000万（门槛型）—3000万（大户型）
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这份笋清单是一篇23000字的长文。它在上海各地探索不同价格范围的新建和二手住宅物业。更新了六项内容：
近两周笋单主要变化：
①长期新增一批房源；
②来自浦东新区、普陀区的二手二手产品正逐步进入笋价清单；
③部分房东撤房、停售，但降价房仍是主力；
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如果我们想要更准确地预测楼市，就需要脱离地段、楼盘质量等日常讨论，从更高的维度（宏观经济、地缘政治）进行分析。
小可乐是股票投资者、CFA持有者、知识星球5大专栏之一。 4/30成立3个多月以来，发表专栏80余篇（不限于上海买房相关内容）。 ）：
