房屋交易已交付未登记时的继承标的解析
——冯武诉冯乙、冯乙等人继承纠纷案
案例概要
本案系因房屋交易已交付但未登记而引发的继承纠纷。该案涉及继承标的分析、房地产产权变更、合同债权的继承与履行、继承纠纷中合同债权的处理等诸多法律问题。在“物权说”与“债权说”的博弈中，本案判决明确了不动产登记在界定继承标的中的作用，以及不动产登记在确定继承中的作用。标的物，但与死者本人有关的专有债权或合同中明确规定且不能继承的债权除外。此外，自然人死亡后留下的其他合法债权也可以作为遗产继承。同时提出，遗产纠纷应当考虑案件的具体事实。从诉讼便捷的角度来看，判决思路可以是将合同履行与继承结合起来。
关键词
继承目标
产权变动
合同索赔
遗产范围
裁判要点
1.不动产登记的目的是公示不动产权利的取得、丧失或者变更。虽然可以对不动产所有人作出“权利推定”，但不能片面地作为“确权”的依据。
2、我国房地产产权变更既需要采取法律行动，又需要依法登记。双重法律事实决定了房地产产权变更的效力。如果当事人之间仅有因果行为而未完成登记，则相应的产权变更因缺乏有效条件而不会生效。
3.除与死者本人有关的专有债权或者合同明确规定不能继承的债权外，自然人死亡后留下的其他合法债权可以作为继承权继承。在继承纠纷中，应考虑案件的具体事实，从方便诉讼的角度出发，可以将合同履行与继承统筹处理。
相关法律法规
■《中华人民共和国民法典》第一百一十六条
■《中华人民共和国民法典》第214条
■《中华人民共和国民法典》第一千二十二条
案件基本事实
冯某武称，2002年，因母亲马某原有房屋拆迁，5名子女与母亲共同协商，马某购买了冯某B家810号房屋，并支付了购房款30万元。冯某B开具了手写收据。随后，马某搬进了810号房屋，与冯某甲的长子冯某吉住在一起。后冯某以各种理由拖延房屋过户手续，直至2010年马某去世后才办理。故主张：1、依法确认涉案房屋系遗产。母亲的遗产，由五个孩子按每人20%的份额继承； 2、冯某毅将本案涉案房屋中属于其母亲继承的房产产权过户至五人名下，各占20%份额。
冯某义辩称，涉案房屋是其与妻子白某的共同财产，并非遗产。
冯甲、冯乙、冯丁辩称同意冯五的诉讼请求，五人平分继承涉案房屋。
法院经审理查明，马某与冯某为夫妻，育有冯甲、冯乙、冯乙、冯丁、冯武五名子女。冯先生于1980年去世，马先生于2010年去世，两人均未留下遗嘱。马先生自2002年起一直居住在810号房屋直至去世。该房屋是冯某于2000年购买的，2001年取得房屋所有权证。冯某自2002年起就没有再居住过该房屋。
冯武、冯兵、冯甲、冯丁均表示，马某及其子女经家庭会议口头同意，用马某收到的拆迁款30万元购买810号房屋。为此，冯武提交了一份收据内容为“今天收到妈妈购房款27万元，拆迁款3万元，共计30万”元；2002年8月26日；冯五一”为证据。冯某义承认收据的真实性，但表示马某只是暂时住在810号房子。马某搬进810号房子后，给了他30万元，并要求他买一套低层的房子，最好有电梯。冯某义购房失败后，先后退还了马某25万元，还剩下5万元需要偿还。冯某义并未提交这方面的证据。冯武提交了一份拆迁金钱补偿协议，证明马某用拆迁款支付了冯乙的费用，还提交了冯乙、白某和冯吉之间的电话录音，证明冯乙的妻子白某了解马某购买房屋的整个过程。某人购买的房屋，冯毅之所以开具收据，是为了办理810号房屋的购房手续。
2018年，冯某乙补办了810号房屋权属证明。冯某武称，冯某乙将原房屋所有权证、房屋买卖合同和810号收据交给了马某，实际由马某保管。很长一段时间。冯某义称，上述材料放在810号屋的柜子里，需要时就向马某的孙子冯某吉询问。冯某吉表示不知道，于是申请补办户籍。证人甄某、李某、张某出庭作证，证实马某用30万元拆迁款购买了冯乙的房屋。
裁判结果
一审法院裁定驳回冯某武的全部诉讼请求。冯某武不服原判，提起上诉。
二审法院判决： 1、撤销一审民事判决； 2、810号房屋由冯武、冯乙、冯甲、冯乙、冯丁所有，各持股20%； 3、驳回冯某判决 E、其他诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为，本案争议焦点为810号房屋能否在继承人之间分割。
1、810号房屋是否属于马某的遗产？
双方均认为，马某于2002年搬入，冯乙于2002年搬出810号房屋，该时间点与冯乙开具收据的时间一致。结合电话录音的内容，可以证明30万元的购房价格与810号房有一定的关系。冯B的爱人白也知道这件事。根据本案证据，可以认定收据所指的购房对象应为810号房屋。双方当事人还一致认为，自2002年马某搬入810号房屋起至其去世为止，该房屋为810号房屋。马氏死后，马氏孙子冯骥占据多年，期间冯异未提出任何异议。 810号房屋自2002年即开具当年起，就不再为冯乙实际控制、占用、使用。冯乙多年来一直没有对810号房屋主张权利，这显然缺乏合理性。此外，作为房屋所有权证明的房产证和购房手续等，应当由房屋所有人妥善保管。但本案中，与810号房相关的房屋所有权证原件、房屋买卖合同原件、收据原件等手续均由冯某办理。 E方持有但不在冯乙的位置，这显然违背常理。综上所述，可以认定马某与冯乙之间存在房屋买卖合同，且马某已支付相应金额并实际占用和使用810号房屋。
根据物权法第九条第一款的规定，马某与冯某之间虽有房屋买卖合同，但房屋所有权仍登记在冯某名下。即买卖合同成立后，冯乙未办理房屋登记及过户手续。因此，不存在房屋所有权变更的影响。上述规定虽规定了例外情形，但例外情形是指根据物权法定原则，物权法规定的不动产产权不需要登记或者不动产产权变更不需要登记的情况作为有效性的要求。本案中，马某与冯乙之间的交易属于普通交易。虽然是母子关系，但这并不足以构成上述条款的例外。该房屋仍属于冯乙，因此810号房屋不属于马氏遗产。
2、本案中810号房屋的分割是否有法律依据？
810号房屋不属于马某的遗产，但由于马某与冯乙之间存在合同关系，法院对810号房屋是否仍有分割理由持肯定态度。
根据继承法第三条的规定，公民的其他合法财产包括非自然人专有的可转让财产权益。非个人性质的合同索赔在这里是其他合法财产。虽然冯某义没有办理房屋变更登记手续，但并不影响买卖合同的有效性。因此，应认为马某具有合同权利，要求冯乙按照合同规定支付全部房价后办理过户登记。该合同权利是非排他性财产权益，应由马云去世后的继承人享有。因此，本案马某的继承应认定为合同债权，而非810号房的财产权。
各继承人均有权要求债务人办理房屋变更、过户手续，以完成交易。交易完成后，个人继承人可以实际分割财产。从合同履行的角度来看，冯某乙将房屋由个人所有改为继承人共同所有时，可视为履行了合同义务。这一确定也简化了合约交易关系。然而，本案是一起继承纠纷案。继承权确定后，遗产仍应在各继承人之间分配。双方均未主张马某留下遗嘱，故法院判决810号房屋由5名子女各占20%。需要说明的是，尽管冯武等当事人主张马某是该房屋的权利人，且810号房屋属于继承权，但法院认为这一理由不能成立。从累的角度来看，在法律规范的范围内综合考虑案件的实际情况，最大限度地处理纠纷是适当的。
案例笔记
房地产产权变动是一个动态、复杂的过程。从买受人取得占有权到完成登记往往需要很长的时间，期间也常常会产生纠纷。本案是一起已交付但未登记的房屋交易引发的继承纠纷。实践中对于继承主体的界定存在多种不同观点。类似案件的判断，可能不脱离民事框架而纯粹是家事，也可能不顾家事的特点，纯粹是财产权或纯粹债权。随着民法典的出台，家庭法重新回归民法体系。因此，有必要通过司法鉴定和确认，明确该情况下的继承标的的性质，回应实践和理论上的争议，进而形成类似案件相对统一的裁判路径。
房屋交易已交付未登记时的继承标的解析
对于不动产产权变更，一般理论认为，我国采取形式化的债权登记确权模式。 [1] 在这种模式下，不动产产权需要登记才能生效。由于基于法律行为的物权变动是物权变动的主要方式，因此不动产登记在大多数情况下是不动产权利变动生效的必要条件。因此，正确认识不动产登记的法律性质，是认识不动产登记确权作用的前提和基础。
（一）不动产登记中的“推定权利”和“确权”
我国民法典第209条规定：“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记才有效；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” ，是国家所有的自然资源，不得享有所有权《登记》，第214条“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记时生效”。不动产登记《规定》与第209条的规定一致，具体明确了不动产产权变更的生效时间。上述规定与物权法中不动产登记的内容基本相同。其中，“其他规定”第209条规定的“自然资源所有权”主要包括三个方面：一是本条第二款规定的国家依法所有的自然资源的所有权不需要登记。二是不按照法律行为发生的产权变动，具体是指（一）因人民法院、仲裁委员会、征收决定等法律文件而设立、变更、转让或者消灭产权的。人民政府等。自人民政府的征收决定和其他行为生效时生效。 （二）因继承取得财产权的，自继承之日起生效。 （三）因依法建造、拆除房屋等事实行为而设立和消灭的，自该事实行为完成时发生效力。第三，考虑到现行法律的规定以及某些类型产权的特殊性，法律没有规定所有权利必须依法登记才能生效。 [2]例如，土地承包经营权转让、交换等变更，不需要登记作为生效条件，而是需要登记作为对抗条件。对于地役权的设立也作出了类似的规定。
综上所述，我国基于法律行为发生的不动产产权变更均适用有效登记原则，登记对抗属于例外情况。因此，不动产登记簿记载的权利人一般推定为不动产产权所有人。需要指出的是，虽然登记是不动产权利变更的有效条件，但登记本身并不是一种赋权行为。当事人的债权约定等意思表示是物权变动的基础。注册标志着双方之间的预期转让。不动产权利与义务的关系已经终结。因此，不动产登记应理解为当事人意图改变不动产产权的结果，或者说是不动产产权变更生效的必要条件，而不动产产权的变更不能解释为不动产产权的变更。行政权力对物权的授权。 [3]换言之，不动产登记的目的是公示不动产产权的取得或丧失，让外界知晓，维护交易的稳定和安全。虽然可以对不动产所有人进行“权利推定”，但不能片面地作为“确权”的依据。
（二）“产权说”与“债权说”的博弈
在司法实践中，物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权变动的转变。能否维持物权变动的效力而不因致因行为效力缺陷而受到牵连，不仅关系到法律行为内当事人的利益，也关系到外部第三人的利益。在当事人之间已订立房屋买卖合同并实际交付房产的前提下，对于房产是否必须登记才具有产权变更的效力，实践中存在不同意见。
有人认为，在基于法律行为的产权变更中，当当事人之间的法律行为中的约定与登记不一致时，可以根据真实的表述来确认该不动产的产权归属。当事人之间的意思表示。如果没有与第三方进行交易时，可以对抗合法产权。 [4]本文称之为“产权理论”。第二种观点认为，实际占有房屋的买受人在债权转化为物权的过程中获得了“准产权”。出卖人取得占有后，标的物的所有权已不再包括占有、使用、收益三大核心权利，其所有权实质上已经被空心化。 [5]本文称之为“准产权理论”。第三种观点认为，当事人之间关于不动产产权归属的约定，不具备产权变更模式下需要登记才能生效的物权法效力，也不符合产权变更的要求。产权变更的有效性。当事人之间的权利、纠纷，应当按照合同约定的债权、债务处理。 [6]本案判决采纳了后一种观点。笔者认为，虽然不动产登记本质上是不动产产权公示的一种方式，但对其本质的认识离不开法律赋予不动产登记效力要求的法律地位。
民法第一百一十六条规定，物权的种类和内容由法律规定。这明确了我国法定财产权的基本原则。对于法定财产权原则的含义，理论界有不同的看法。法国学者解释的合法财产权仅指对财产权种类和内容的限制，而德国学者解释的合法财产权不仅包括对财产权种类和内容的限制，还包括对财产权设立的限制。及产权转让形式。 。至于日本和我国台湾地区学者对“创造”的理解，他们在立法中明确规定禁止“创造”合法财产权以外的财产权，他们都认为这是一种任意创造。以及产权内容。限制。 [7]笔者认为，产权转让是法律规定的，不能由当事人自由创设，这才是法定产权基本原则的应有之义。虽然土地承包经营权、地役权等不动产产权变更时基于登记对抗的原则，最终成立了“产权说”，但实际上混淆了产权和债权的概念，与规定不符。我国的物权法。产权变更的主要方式和要求根本上是相互矛盾的，这将导致不动产登记在产权变更中的法律作用或效力模糊的后果。应当认为，我国房地产产权变更既需要法律行为，又需要合法登记，双重法律事实决定了房地产产权变更的效力。 [8]如果当事人之间只有因果行为而未办理登记，则相应的物权变更因缺乏生效条件而不发生效力。
结合本案证据和双方当事人的陈述，可以认定，马某与冯乙之间存在房屋买卖合同，马某已支付全部价款并实际占用、使用该房屋。但如果房屋的权属变更登记尚未办理，房屋的所有权仍应归卖方冯乙所有，马某仅有权要求冯乙办理过户登记。马去世后，继承的主体应该是债权，而不是财产权。
房屋买卖合同相对人死亡后权利义务的继承
一般来说，合同对特定合同当事人具有法律约束力。但本案中，房屋买卖合同的买受人在履行完全额付款义务后死亡，而出卖人尚未履行房产过户登记义务。此时，继承能否突破契约相对性原则，让继承人继承买受人的权利，是本案的另一个焦点。解决这一问题的前提是确定合同债权是否可以纳入继承范围。
(1) 继承人基于合同的成立和部分履行而继承买受人的权利。
继承作为继承的对象，经历了从身份权逐渐衰落到财产权日益扩张的演变过程。我国《继承法》第三条采用“肯定概括加列举”的模式规定继承范围，以“公民的其他合法财产”为底线。 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条将这一总括条款进一步明确为“公民可以继承的其他合法财产包括以财产为标的物的有价证券、债权等”。可见，法律将部分债权纳入继承范围。
随着社会经济和社会生活的变化，产权不断增添新的内容。遗产范围的列举方式必然会产生立法漏洞，增加法律被修改和补充的可能性，不利于法律的稳定性。因此，《民法典》放弃列举法，采用“正概括加负排除”的模式作为立法选择。民法典第一百二十四条规定了继承权：“自然人的合法私有财产可以继承”。第一千一百二十二条明确了继承的范围：“继承是自然人死亡时留下的个人财产。合法财产。依照法律规定不能继承或者因其性质不能继承的继承权，不予继承。”排除继承的范围可以从两个方面来界定。一是依照法律规定不予继承的东西，不得继承。视为继承的，包括自然资源使用权、宅基地使用权、生前出租或借用他人财产的权利、指定受益人的保险金等；其次，有因自身原因不能继承的例外情况；性质，主要指与死者本人相关的排他性债权[9]，这种模式极大地扩大了继承的范围，包括产权、债权、知识产权、股权等所有现有财产，并留下了继承权。已经出现或将来可能出现的网络虚拟产权等新的数据产权有足够的空间。
综上所述，本案所依据的《继承法》和现行《民法典》均将债权纳入继承的考虑范围，即除排他债权外，其他债权不得继承。与死者本人有关或合同中明确约定的。除债务外，自然人死亡后遗留的其他合法债务，应当作为遗产继承。需要注意的是，这种继承只是合同约定债权的继承，而不是合同本身的继承。除合同另有约定外，继承人不能因被继承人死亡而自然代替被继承人成为合同当事人。 。
本案中，马某生前与冯乙签订了房屋买卖合同，并按照合同履行了合同义务。冯乙去世后留下的法律债权可以由其继承人继承，即其继承人可以要求冯乙继续履行转让。登记义务。
（二）继承人和出卖人身份一致时合同义务的履行
本案的特殊性在于，冯乙不仅是房屋买卖合同的出卖人，必须按照合同履行义务，而且还是马某去世时可以继承其留下的合同权利的法定继承人之一。身份的重叠导致了本案中的债务该由谁履行，又该由谁偿还。如何实施存在一定的障碍。考虑到被继承人已经死亡，权利主体资格已消除，不能继续继承权利，要求义务人继续将所有权转移给被继承人显然是不恰当的。结合上述继承人依法可以继承部分合法债权的解释，本案判决认为，当继承人与债务人身份一致时，债务人（同时也是继承人之一）履行其义务时其对其他继承人承担的合同义务，视为其已经履行了合同义务。这种方式不仅方便了当事人的诉讼，也提高了纠纷解决的效率。具体而言，本案中，冯某义将房屋所有权由个人所有变更为继承人共同所有时，即可视为其履行了合同义务。
本案是基于对继承纠纷中合同债权的综合处理的考虑。
根据上述分析，继承人可以继承被继承人死亡时遗留的合同权利，但本案中合同的履行与遗产分割是否可以一并处理，实践中仍存在争议。
一种观点认为，虽然继承人可以继承合同权，但被继承人马某的其他继承人应首先起诉冯乙继续履行合同，将涉案房屋由冯乙独占改为继承人共同所有，而然后起诉要求继承。争议涉及房屋比例的具体划分。另一种观点认为，本案是一起继承纠纷。确定死者马某留下的合同债权可以继承后，合同履行、继承和房屋分割三个问题可以一并处理。
本案判决采取后一种观点，主要是出于以下考虑：一是本案涉及连带合同履行和继承，法律依据充分。冯乙的过户登记请求是被继承人马某去世时留下的合法债权。作为自然人的重要财产权，债权是自然人的重要财产权，其继承人有权继承，这意味着冯乙需要继续履行对其他继承人的合同义务。其次，在这种情况下，当事方的真实主张是继承和分割房屋。 MA的继承人起诉此案的直观上诉不是要确认房屋是所有继承人共同拥有的，而是要专门划分房屋的股份。如果遵循第一个观点，法院最多可以在判决文件的推理部分中解释死者遗留的法律索赔可以继承。但是，在当事方签订了单独的诉讼合同之前，该党对众议院的继承和划分的主张无法裁定。 ，因此此案只能做出拒绝当事方索赔的判断。这不仅与当事方的主张不一致，而且与减轻当事方诉讼负担的司法精神不一致。最后，在这种情况下，在遗产纠纷中对合同主张的综合待遇是个人案件和类似案件的统一司法要求的适当含义。此案涉及许多复杂而特殊的问题，例如对财产和债务的分析，合同绩效和权利继承之间的冲突，继承人和债务人身份的重叠等等。根据统一的司法申请，也应基于法律规范。全面考虑范围内这种情况的实际情况并在最大程度上处理争议是适当的。因此，此案最终采用了后一种观点，并在继承纠纷中以综合方式处理合同主张的继承。
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