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本文认为，上海房地产市场在一定程度上可以视为全国市场的风向标。上海市场整体供需平衡，但结构性矛盾较多：存量旧房与改善需求不匹配，房屋交易热度下降，写字楼、商业楼盘售罄，经营压力较大除了解决结构性矛盾外，上海未来还将重点支持保障性住房和租赁市场发展，逐步实现供需平衡。
在全国房地产市场供需关系发生重大变化的背景下，上海房地产市场发展进入新阶段，主要有以下特点：从总量看，总体供应量有所下降。上海房地产市场需求相对均衡；从结构性看，供需关系仍存在结构性矛盾，特别是上海住宅改善需求旺盛。能够满足改进需求的好产品目前比较稀缺。然而，上海非住宅物业严重过剩，销售压力是住宅物业的十倍以上。同时，土地供应结构、住宅交易结构、商业供需结构也存在一定矛盾；从重点任务看，保障性住房、保障性住房总体有序推进。深入分析主要特征，有助于更加客观、理性地认识问题，提出对策建议。
从总体上看，市场供需相对平衡
上海房地产市场的发展趋势与全国总体趋势一致。从某种意义上说，上海房地产市场的发展是全国市场的风向标。经过三十多年的快速发展，上海城乡居民人均可支配收入分别增长了166倍和103倍，城镇居民人均住房面积从7.4平方米增加到37平方米。平方米。上海居民整体住房状况已从“愁房”转向“有房”，但“有房”与“优房”仍存在较大差距；城镇住房供应总量已从严重短缺转向相对充足阶段。目前，上海户均住房已超过1套，可以说“户户一房”的目标已经实现。住房短缺压力明显减轻，部分地区和细分市场甚至出现供大于求的情况。这种供需变化不仅影响房价走势，也对上海房地产市场稳定健康发展产生一定影响。不过，与全国其他城市的房地产市场相比，上海房地产市场总体较为稳定。
具体来看，2023年上海商品房市场和土地市场的供应和交易将出现一定的调整，但总体情况将保持相对平衡。二手房市场平稳增长。相比之下，杭州等二线城市的商品房和土地市场也呈现出相对积极的增长态势，但常州等三四线城市却面临着供给过剩和市场需求下降的双重压力。这些数据表明，上海房地产市场的供需关系更加平衡，市场发展比其他二三四线城市更加健康稳定。
商品房市场：2023年，上海商品房供应面积2095.16万平方米，同比增长10.44%，成交面积1873.16万平方米，同比增长同比增长4.56%。这表明上海商品房市场供需增长较为一致，市场保持稳定。相比之下，部分三四线城市供应面积增长较快，但成交面积增长缓慢，表明这些城市商品房市场存在供给过剩的风险。
二手房市场：2023年，上海二手房成交面积1492.44万平方米，同比增长12.75%，成交均价40854元/平方米米，同比增长3.12%。这表明上海二手房市场交易较为活跃，价格稳步增长，市场健康发展。但全国主要二三四线城市二手房交易面积和平均交易价格增速普遍低于上海，甚至出现明显负增长。
土地市场：2023年，上海土地供应总建筑面积2465.95万平方米，同比下降18.75%，土地成交总面积2371.78万平方米，同比下降同比下降26.76%。尽管供应量和交易面积有所下降，但土地成交总价为3441.724亿元，同比下降10.52%，表明上海土地市场调整较为温和。与二线、三线、四线城市相比，土地市场供应量和成交面积下降更为明显，表明全国其他主要城市土地市场面临较大下行压力。
从结构上看，很多矛盾需要解决
当前上海房地产市场面临的核心挑战在于供需结构严重失衡。这种不平衡不再是简单的总量短缺，而是转变为更为复杂的结构性供给短缺。市场内部分化加剧，难以成功建立新的供需平衡。
一是旧房比例高，改善需求尚未得到充分满足。预计到2020年底，上海住房存量将突破7亿平方米，但这7亿平方米的住房存量中，有近2亿平方米是2000年之前建成的。 《人口普查年鉴-2020》显示，上海2000年以前建成的住房比例高达50.4%，位居全国第一。此外，根据上海统计局的数据，2020年底，上海老旧社区整体占比达到35.7%，而这一比例在中心城区更为显着。这些老房子普遍设施老化，维护成本较高，影响了居民生活质量的提高。
2000年住房市场化改革之前建成的住房，大部分在建筑质量、居住功能、社区环境等方面不能满足现代居住的需要。从功能上看，产品普遍客厅大、卧室小、卫生间配置少、储物空间不足，严重影响居住体验。此外，厨房、卫生间没有充分考虑老年人的需求，无障碍、急救电话等设施缺失，不能充分满足老年人的居住和出行需求。在规划的刚性限制和开发商标准化的高周转模式下，2006年以后出现了大量90平方米以下的户型，户型同质化严重，产品创新日趋匮乏。这一趋势在2016年后持续强化，截至2020年，上海常住居民平均居住面积为71.04平方米，这意味着有大量家庭居住在小户型中，改善需求尚未得到满足。完全满足了。
二是新房交易热度下降，二手房交易占比下降。 2023年，上海新建住宅市场供应面积达1028.1万平方米，同比小幅下降11%。全年共投放市场12批次、共316套楼盘。供应批次和项目数量增加，为近六年来供应数量最多的楼盘。从环线来看，这些楼盘主要分布在远郊环线，占比高达50%；其次，分布在郊区环外，占比23%。其余环线供应量相对较低。从开盘数量来看，2023年上海新房市场共有开盘数量351个，开盘套数91,285套（含2022年推出的部分批次楼盘）。在这351个空缺中，近90%的房产参与了公证抽签，只有40个房产没有参与公证抽签。未参与摇号的楼盘基本分布在外环等郊区；同时，积分被触发99次，比前两年多。 2017年，房产触发点占比呈现下降趋势。从二手房来看，上海房地产市场近年来逐渐转向以二手房交易为主。 2011年以来，上海新房与二手房月交易量比例基本维持在1：3的水平，表明在上海房地产市场，二手房的流动性和交易量远超二手房。新房的。但2021年后，由于市场交易量大幅下滑等多种因素，上海二手房市场占比出现一定程度下降。 2023年上海二手房成交量约为18.1万套，同比增长13.4%。虽然总体水平仍维持在较高水平，但上海二手房市场的活跃度、流动性和对购房者的吸引力有所改善。下降导致一手房和二手房的交易结构发生一些变化。显然与新房市场相比，今年上海二手房挂牌数量的快速增长以及日益严重的“以价换量”现象，充分说明了购房者对于二手房的悲观情绪。市场。未来一段时期，上海二手房市场或将继续面临较大的销售压力。
三是写字楼去库存难度加大，租金持续承压。 2021年，行业进入去产能、去库存的周期，商业、办公物业的库存压力尤为显着。统计局数据显示，2024年2月末全国商品房待售面积（指期末竣工出售或出租的商品房）创历史新高。截至2024年4月末，全国商品房待售面积达7.5亿平方米。 ，仍处于历史高位。其中，全国写字楼待售面积5237万平方米，创历史新高；商品房待售面积约1.4亿平方米，与历史高位差距不到2000万平方米。
上海销售型写字楼需求持续萎缩。即使以价格换取数量，销售面积也连续五年下降。 2024年上半年，销售面积同比下降50.6%，供应面积同比下降75%。上海销售型写字楼库存较高。在销售面积持续下降的趋势下，销售周期却持续上升。目前使用寿命为113个月，是商品住宅的10倍。是四个一线城市中最长的。甚至明显高于成都、杭州、武汉等不少二线城市。市场将长期处于去库存阶段。
2021年上海租赁写字楼市场净吸纳量在疫情后反弹恢复，随后持续萎缩。预计2024年净吸纳量为54.8万平方米，而市场持续新增供应已连续四年增长。 2024年新增供应预计达164.8万平方米，供需缺口拉大，租金持续承压。供过于求的局面导致上海甲级写字楼租金从2021年的7.66元/天/㎡下降至2024年上半年的6.7元/天/㎡，为2017年以来的最低值，降幅为12.5%，而写字楼空置率逐年上升至20%。在需求低迷、供应量大的背景下，预计写字楼市场止跌企稳的时间较长。
同时，上海写字楼空置率呈现区域差异，南外滩（4.4%）和新天地空置率最低，外滩（6%上升至11%）、徐家汇（15%上升至24%）。 %），中山公园（4%升至4%），但前滩、真如、徐汇滨江等核心区域空置率明显上升，副中心区域如前滩、真如、徐汇滨江占据了全市新增写字楼面积的70%，加剧了租赁写字楼市场的竞争，重塑了上海租赁写字楼空间格局。
四是消费低迷，商业地产经营压力加大。上海销售型商业地产的需求也低迷。 2019年至2022年，成交面积持续下降。 2023年以价换量，成交面积恢复至2021年水平。但2024年需求低迷，上半年销售面积和供应面积同比分别下降。 53.5%和41.3%。目前库存量约为780万平方米，处置周期长达132个月，即11年，是商品房的12倍。
疫情过后，上海零售物业市场温和复苏。 2023年净吸纳量回升，空置率下降，略微缓解了上海购物中心的经营压力。但上海零售物业整体呈现出租金压力、空置率上升的趋势，而且还呈现出结构性特征。例如，上海666广场等豪华项目抗周期性较强，青浦奥特莱斯等高性价比购物中心销售恢复较快。 2023年，核心商圈租金基本持平，但区域及新兴商圈平均租金因新增供应量较大而有所下降。 2024年上半年，豪华项目同样出现业绩下滑。上海广场66收入同比下降8%，上海威66收入同比下降4%，上海日太古汇销售额同比下降19.6%。 2024年至2026年，将有超过200万平方米的零售物业竣工并投放市场。超过四分之三的供应面积将来自非核心商圈，带动区域和社区商业设施不断完善和成熟。同时，未来的运营压力也不容低估。
从重点看保障性住房有序推进
从土地供应情况看，2024年规划土地供应总量较2023年减少200-300公顷，体现出土地供应总量在当前供需变化下不断主动调整。从土地结构看，2024年商品住宅用地供应量有所下降，同比下降9.92%，但占比与2023年基本持平，维持在23%左右；商业用地供应大幅下降，同比下降45%。该比例从8.5%下降至5.1%，表明上海意识到商业供大于求的现象，已主动减少商业用地供应。这是一个积极的趋势。
从保障性住房供给来看，保障性住房用地类别包括配给型保障性住房用地，加上保障房用地和保障性住房用地，占比达到20.9%，同比提升2.1个百分点。与去年相比，呈现比例逐年上升，且比例创近三年新高。可以预见，随着今年保障性住房用地的供应，未来保障性住房新增供应量将占到商品房新增供应量的一半以上。这是上海响应中央号召，加大保障性住房供应力度，构建多层次住房体系的标志。
从租赁市场来看，上海作为全国住房租赁试点城市之一，自2017年起率先推出纯租赁住房用地，并结合2021年发展保障性租赁住房工作，使得新建的纯租赁住房土地上的租金保障性住房是租赁住房融资的主要来源。以纯租赁住房用地新建保障性住房为主要筹建方式，结合担保等其他方式，2021年至2024年上半年，上海共建设并筹集租金37.9万套（套） ——保障性住房，完成“十四五”新增总量的80%，在全国一线城市中名列前茅；包括“十四五”之前募集和供应的住房供应量，“十四五”期间累计建设融资保障性住房约51.3万套（室），供应约31.9万套（室）。年度计划”分别。期末完成计划总额的86%和80%。到“十四五”末，上海建工筹集的保障性住房规模预计将达到60万套（套）。届时，准备供应的保障性住房将分别占全市租赁住房供应量的19%和13%。借鉴国际经验，政府如果一个地方的出租物业规模达到房屋租赁规模的10%，就能对市场价格产生影响。保障性住房将成为上海决定性力量。
2021年至2024年4月，上海累计新开保租房源数量占新开盘集中房源总数的40%。这一比例在全国典型城市中位居第一梯队。 “保租+市场化”两轮驱动模式的雏形已初步显现。
据“第七次人口普查”抽样数据显示，上海城区出租家庭数量为252万户。结合上海“十四五”规划，预计到2025年底，上海租赁住房供应量将达到316万套。租赁住房供需比为1：1.25，租赁住房总体数量基本能够满足租房者数量的需求，租赁市场供需基本平衡。
本文节选自上海房管局科研项目编号：FG2024-03《供需关系重大变化背景下上海房地产市场发展研究》报告。研究团队由上海房地产经济学会和上海易居房地产研究院共同组成。
来源 |易居研究院
排版|韩梦楠
