上海楼市进入下行周期以来，挂牌量持续上升，卖不出去的房子成为业主们的心病。
而且并不意味着只要降价，房子就一定能卖掉。
如果你实际看房子一段时间，你肯定会发现，有些房子挂牌时间很长，跌幅很大，但是却没有人买。价格其实很低。
楼市最痛苦的就是房子降价也卖不出去。
这样的房子谈不上保值增值。基本上连小损失都很难。
今天王师傅就来给大家讲讲什么样的地区房子降价也难卖。
01
被城市发展遗忘的地区
郊区农村时代的商品房
上海这一轮快速城市化始于20世纪90年代，外环以外大部分有地铁通达的地区的向心发展基本始于2005年以后。
这会产生错位：
过去很长一段时间，郊区的一些区域并没有按照现在的向心式发展思路进行规划。
当年的局限性也可以从规划中看出。 2000年代初期，一城九镇计划是在郊区建设一些卫星城市。市区很难分摊蛋糕来照顾上海郊区的发展。
因此，当时很多郊区有两套发展思路：
在没有成熟村镇、多为农田或工厂的地方，建立搬迁基地，如江桥、草路等。
川沙、周浦等传统老城镇居民区，如大虹桥的朱寨镇、徐泾镇，不仅将承接城区搬迁需求，还将在本镇内开发一批商品房出售。对当地人来说。
这些商品房的质量比动迁房好，面积也比动迁房大。当时也是当地有钱人买的房子。
从行业来看，像闵行这样开发较早的郊区，甚至催生了几家规模较大的本土开发商，比如近几年活跃在上海楼市的东苑。
但问题是时代变了，城市发展的思路也变了。
如果这些郊区城镇仍然是乡镇，不与城市融合，这些房子仍然是当地的好房子。
然而，上海在过去几年里城市化进程很快。外环以外的地方，从远郊变成了内郊。房地产市场已基本与市区全面发展。这些过去建造的房子已经变得狼狈不堪。
2010年以后，地铁逐渐延伸到郊区的各个角落，并开始向外环以外进行综合开发。
浦西的大虹桥、嘉定的南翔、宝山的上大、共康，松江的九亭、泗泾等都开始逐步发展并与城市融合。
郊区开始开发以地铁为核心的新商品住宅区。这些远离地铁的老城区的商品房（主要是郊区成熟区的开发成本没有市区那么贵）大多突然成为了被时代抛弃的产品。 。
新建的商业楼很多，价格也不贵。大概400万到500万就可以买一台了。
这些动迁房的总价本来就不低，1到200万元，纯粹是为了吸引低预算的购买力，但即使与市区相连，也会增加购买力基础。
但这些老商品房，一方面属于老城区，配套设施一般，而且非常老旧。他们的销量并不比拆迁房好多少。
产品设计比较陈旧，一般户型都比较大。其中不少是当时流行的面积90至100平方米的两居室公寓。单价也比拆迁房贵很多，总价达到300万至400万。
这个价格实在是太尴尬了。如果价格在合理范围内降低，二三十万就不算什么了，而且还是没有人看房子。
如果拆迁房屋总价降低到60万至80万元，那就是一个巨大的降幅。
如果想高价卖掉，300万的购房者肯定不会考虑这个地方，直接买隔壁的新房，或者直接在城里买一套破旧的公寓。
最糟糕的是当地代理商不愿意宣传这个地方。大家都知道卖不出去，所以不推荐。
02
楼市置换链外的旁观者
上海楼市现已形成隐形置换链，以总价优先的板块和社区属于主流区域。
比如你超过1000万，那么古美、大宁、天山、联阳等典型的中产社区就是大家都知道的非常主流的区域，几乎所有各自区域的购房者都会去看房。
不同预算段的主流社区形成了较为完整的上下游替代链，也可以称为鄙视链。
各个区域之间，这条中产社区和贫困社区之间的蔑视链，总体上靠近核心地铁方向。
例如，在西南地区，9号线是典型的产业溢出链，也形成了区域替代链，包括徐家汇、田林康健古美（漕河泾及周边地区）、七宝，最后是松江。
有了成熟的置换链和主流区域，房子难卖的区域有两类。
一类是替代链外区域，对应主流区域之外的非主流区域。
例如，大宁是北方四区中最主流的中产区域，成交量和性价比都不错；
附近的闸北公园、永和羊城、上游不夜城也有不少8-1500万的标的，但成交情况比较一般。很多房子挂牌时间较长，很难卖出去。
主流地区房价表现好的原因是非常直观的。看房的人多了，出价的人也多了，成交的人就多了，价格就可以被抬高；
当然，非主流地区则相反。预算高的购房者会看不起，预算低的购房者则会被一堆单价低但“主流”的区域分流。
市区里这样的路段还有很多。由于篇幅有限，本文不会深入探讨各部分的具体问题和优点。它将主要关注常见问题。具体地区问题可以联系王师傅。
03
楼市鄙视产业链底层
以上是第一种。第二类问题是更换链条底部的板。
比如以商品房为主的泗泾，是西南地区置换链的末端。
当市场上涨时，这样的区域就有优势。上游涨价的购买力溢出后，这里的价格飙升。
当市场下跌时，问题就一一浮现：
新房源源不断供应分散购买力，二手房同质化严重未能拉大差距。下游地区采用郊区价值体系（以松江新城为核心的价值体系）。
最麻烦的是，上游一堆区域性行业纷纷降价，吸走了购买力，而下游却基本没有能够吸收购买力的行业。
这种鄙视链效应一定有更多的接受者。如果上游稍微降价，下游的购买力就会被上游吸走。
但鄙视链的末端却很尴尬，基本没有吸的地方。
当然，房产不能降价出售的前提是房价不跳涨。
如果泗泾的商品房价格降到新开城、蛇北的水平，那么销售肯定会起飞。
具体购房问题可以直接跟我聊。
一劳永逸解决困惑
04
被从新住房转移，
以及产业薄弱地区
注意，这两者是平行关系。
新房供应已经成为影响房价的最重要因素之一，因为人口增长太有限，增量购买力太有限。哪里有新房，周边的二手房就很难卖。
比如，之前很多人吹嘘周浦强势，但明天花城房价强势，不会在张江的光芒下倒下。
华发新房一开盘，房价就下跌。
但在工业较强的地区，如果价格降低，他们就有购买力来接订单。这本质上是一个增量市场分析模型，很难出现有价无市但卖不出去的情况。
比如连阳的房价跌这么低了，直接把杨浦、闸北的新房卖掉，也不会影响大家的购买。
在929新政出台之前，仁恒置地在9月份就已经有大量高性价比楼盘的销售，而10月份只是加速了其他小区新楼盘的清仓。
但在产业薄弱的地区，整体市场是内生市场。新房来了，二手房就没有顾客了。
如果你有朋友的房子在万里桃浦这样的地方，你不妨问一下，自从桃浦智能城的新房发售以来，他的房子已经有多久没有被顾客看过了？
不仅是商品房，城区老旧小区的情况也严重分化。在产业薄弱的地方，卖房子也非常困难。
但产业是单一要素，具体要结合产业发展的评价，这里不讨论。
结论
今天这篇文章有点晚了，主要从地域角度写了几种类型。
本来想从社区层面再写一部分，就是从社区、户型、装修等角度来写，但是明天早上还要给客户做计划，所以先写在这里。
简单来说，从微观层面看，特殊房型，特别是装修精良的房子或者装修极差的房子以及老旧小区不配套的房子，都是卖不出去的专业户。
对于任何购房者来说，买卖之间不存在分离。买了房子之后，他就成了房东。了解哪些房子难卖，对于买房也很有帮助。
技术层面上，买卖的具体操作方面细节太多。
关键是道层次，如何科学地买对的东西非常重要。
关于卖房或买房的具体问题，请联系王师傅团队，我们将尽力帮您解决。
