在腾讯之前，阿里巴巴和京东两大电商巨头之间的房地产领域争夺战已经打响。与腾讯利用大数据技术赋能房地产行业不同，阿里巴巴和京东完全重新建立了自己的房地产电商体系。
刚刚过去的2017年，被认为是中国房地产市场的“租赁元年”。
今年，全国50多个城市出台鼓励住房租赁政策；销售额排名前30位的房地产开发商中，超过三分之一建立了长租公寓品牌或进入租赁市场；建设银行推出首个住房租赁贷款产品后，金融机构纷纷效仿，类似REITs的产品应运而生。
在“租购并举”的号召下，巨头林立的租赁市场从未像现在这样受到如此多的关注。这里所说的“巨头”不仅仅是房地产公司和银行。
2017年8月，阿里巴巴在互联网巨头中率先进军租赁市场，并宣布在杭州创立全国首个“智慧住房租赁平台”； 10月24日，京东正式宣布进军房地产电商，成为北京住房租赁市场的领军者。支持平台； 12月中下旬，腾讯与链家达成合作，与深圳市住建局共同打造新型智慧住房租赁平台。
杭州、北京、深圳政府租赁平台的技术解决方案分别由阿里巴巴、京东、腾讯提供。此外，百度还推出了百度租借平台和百度邮花租借分期服务。
BATJ将其在云计算、人工智能、大数据、征信、支付等方面的专业知识融入到租赁领域，与房地产企业的租赁开发和运营以及银行的金融创新竞争和融合——中国风格租赁革命。正在进行中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场的“新楼”应由信用租赁、租售权、租金证券化三大基石组成。
长租公寓品牌徐汇领宇国际副总裁高杰告诉全天候科技，未来如果有一个平台能够同时解决房屋交易、政府业务办理（居住证、积分登记、积分招生等）、生活服务（搬家、保洁等）和金融服务，这个平台将是最具竞争力的。
房地产企业：蓝海市场与盈利问题
从“重卖轻租”到“租售平权”的转变是2017年中国房地产市场的新格局之一。从政策走向来看，一方面，国家正在收紧房地产调控政策。一、二线城市商品房销售，消灭炒房者；另一方面，大力培育租赁市场。
链家研究院2017年发布的《租赁崛起》报告显示，到2025年，中国住房租赁市场规模（租金总额）将从2016年的1.1万亿跃升至3万亿，租赁人口将达到2.3亿。到2030年每年将超过4万亿元。
4万亿租赁市场是一片蓝海，但长期以来，我国住房租赁市场以个人租赁为主，缺乏规模化、市场化的机构租赁者。租户找房的渠道大多是通过各大中介店以及同程、赶集网、安居客等58家垂直电商公司。
直到近几年，专业的住房租赁运营商开始出现，长租公寓也作为一项创新业务接受了房地产企业的考验。
万科董事长兼首席执行官于亮曾表示，万科计划成为租赁行业的领军企业。万科也是最早推出长租公寓业务的房地产企业之一。 2016年5月，万科推出长租公寓品牌“博寓”。据万科提供的数据，截至2017年三季度末，“博宇”业务覆盖24个一二线城市，累计开盘项目82个，累计获取房源超过8万套，并开业了约 24,000 个单位。
除万科外，龙湖、金地、碧桂园、保利、旭辉等房企都建立了自己的长租公寓品牌。据不完全统计，目前国内长租公寓品牌已超过500个，市场上也存在大量从事租赁业务的公寓运营商，如魔方公寓、YOU+公寓、自如推出的公寓等。链家等
深圳某房地产国企人士告诉全天候科技，长租公寓之路对于房企来说并不陌生。无论是拿项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广，都有痕迹可循。租赁还可以补充销售并将租户介绍给潜在的购房者。
“房地产企业已经进入租赁市场的快车道。”高杰说。房地产企业具有较强的重资产属性和资产增值能力。资产方面，现有房产、自有房产均可转为租赁住房；大型地产公司在商业运营、联合办公、物业服务、文化教育等领域的资源也可以与公寓产生叠加效应，实现服务多元化。
但从利润角度来看，租赁是一项吃力不讨好的生意。深圳市房地产研究中心高级研究员李玉佳表示，公寓的租金回报率在2%左右。在北上广深等一线城市，租金回报率为1.5%，远低于理财产品的回报率，且租金投资回收期也过长。 。
2017年底，碧桂园首个长租公寓项目在上海亮相时，相关负责人透露，碧桂园在长租公寓领域仍处于业务培育初期。 “如果你不亏钱，你就会赚钱。”作为去年销售额5508亿元的房企第一名，碧桂园提出，到2020年，将围绕一二线核心城市开发100万套长租公寓，打造“长租公寓”。在此基础上提出“租赁城市”一词。
徐汇公寓的战略目标是未来五年内达到20万套、近千个项目的管理规模，五年内实现盈利。
银行：租赁市场的“金融关怀”
作为房地产行业的“金融大户”，银行也没有远离租赁趋势。
2017年11月3日，建设银行联合招商局、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、银河等11家深圳房地产企业，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等10家企业，还有赵池。该事业单位宣布进军租赁市场，推出“建行建融之家”APP，为C端用户提供5000余套公寓租赁服务。
建设银行还推出了金融行业首个个人住房租赁贷款产品。该产品最高可贷100万元，租金不得超过租赁期内的租金。贷款期限不超过5年，且不高于租金。利率按照基准利率计算（年化利率为：半年期4.35%，一年期4.75%）。 ，一到五年为 4.9%）。
在严跃进看来，这是租赁市场第一次形成“金融关怀”，尤其是一些机构租赁住房。随后积极获取此类贷款将有助于培育更多的租赁需求。
李玉佳认为，房地产开发商参与租赁供应的积极性较低。主要原因是初期投入太大，回笼周期太长。 “但当银行参与时，情况就完全不同了。”
一方面，建行为房地产开发商“只租不售”项目提供融资；另一方面，建行为个体租户与业主之间的租赁关系提供融资。也就是说，个人租户如果提供租赁合同和合法的房屋可用证明，就可以获得租赁贷款，市场各方参与租赁市场的积极性将显着提高。
建行并不是第一家参与租赁市场的金融机构。据了解，各大商业银行不断加大对住房租赁市场的投入，多家银企达成战略合作，打造住房租赁金融服务链。
例如，工商银行北京分行与北京保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署了住房租赁战略合作协议。未来五年，将为北京住房租赁市场参与者提供总量。提供不少于6000亿元的融资支持，推动建立租购并举的住房制度。中国银行近日还宣布与厦门市国土资源和房产管理局合作，推动住房租赁市场建设。
此外，长租公寓资产证券化渠道也在不断拓展。 2017年12月26日，徐汇领宇发布民企首单货架式股权REITs，注册规模30亿，涉及10-15个项目，2年内分期发行。
“REITs真正落地后，将成为长租公寓行业的又一重要力量。”高杰告诉全天候科技。在长租公寓金融化领域，魔方公寓、链家自如、保利、招商蛇口、新派公寓等已成功发行ABS（资产支持证券）、REIT-like和CMBS（商业地产抵押贷款） -支持证券）产品。
BATJ：颠覆者还是推动者？
2017年以来，互联网巨头加速进军房地产领域，而租赁市场是最大的蓝海。与房地产买卖市场相比，租赁场景产生的大量交易和服务将带来更大的价值。
2017年底，不到一周的时间，腾讯在房地产行业达成两项重要合作：
12月14日，腾讯云与链家签署战略合作协议。未来，链家将利用腾讯云的大数据、人工智能等能力，连接线上线下，重构和优化找房、租房、购房等交易流程； 12月18日，腾讯宣布深圳住房租赁交易服务平台正式上线。腾讯将与深圳市住房和城乡建设局合作，通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力的创新应用，打造新型服务平台。智能租赁平台。
在腾讯之前，阿里巴巴和京东两大电商巨头之间的房地产领域争夺战已经打响。与腾讯利用大数据技术赋能房地产行业不同，阿里巴巴和京东完全重新建立了自己的房地产电商体系。
2017年9月，支付宝租赁渠道上线，已试运营8个月。截至10月，超过100万套公寓将正式入驻支付宝，上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等8个城市已率先启用支付宝信用租赁。
几乎与此同时，京东还成立了新的房地产部门。原搜狐网副总裁、搜狐焦点总经理曾福虎担任该部门总经理。曾福虎曾对全天候科技表示，涉足房地产领域后，京东未来将从新房入手，拓展至二手房、出租屋、文旅地产、海外房产等业务。计划在未来五年内成为流量和在线交易额双料冠军。 。
值得注意的是，从目前来看，阿里巴巴正在推动信用租赁，京东是服务商，腾讯则通过云计算、人工智能、信用等核心技术在租赁市场进行创新应用。报告、付款。三人均未直接参与租赁项目的开发和运营。可见，BATJ进军租赁市场，依然是基于自身优势，瞄准租赁相关产业链。
正如曾福虎所说，京东将自己定位为房地产交易服务商。它要做的是“降低成本、改善服务、提高效率，不太可能颠覆（房地产）行业”。
在租赁业务上，阿里巴巴也被定位为“赋能者”。蚂蚁金服房地产租赁行业总监林雪涛告诉全天候科技，阿里的“智慧住房租赁平台”将在住建部12个试点城市复制。目前已有2-3个地方政府正在与阿里接触。在赋能企业方面，支付宝目前已与蘑菇租赁、旭辉地产等企业展开合作。在租赁市场，支付宝或阿里巴巴为品牌公寓、房产中介等合作伙伴提供服务。 “如果我们颠覆他们，与他们竞争将是非常不明智的。”
支付宝租房门户，芝麻分650以上用户可免押金租房
阿里巴巴引入人脸识别系统、淘宝评分系统、蚂蚁金服芝麻信用，腾讯引入信用评分、腾讯云等技术，打造基于大数据的信用租赁系统。
据腾讯介绍，腾讯信用评分于2017年正式上线，并立即应用于租赁业务。此次，深圳住房租赁平台推出了基于腾讯信用评分的免押金保险服务。腾讯信用评分650分以上（最高850分）的租户可购买免信用存款保险，享受免押金入住；通过完整的信用体系提供违约保护并保证双方的履约。
高杰认为，阿里巴巴、京东、腾讯推出的信用担保、免押金租赁服务将为C端客户带来实实在在的好处，也将提高租赁公司的获客率。 “此外，租房信息也可以直接与政府征信机构对接。”严跃进说道。
未来租赁市场的理想状态
目前，租赁市场已形成多个C端入口，公寓运营商的合作伙伴名单也从58同城、赶集网、嗨住、陌陌租赁等垂直渠道拓展至自家推出的房屋租赁平台。政府、银行、BATJ 等
2017年12月，徐汇公寓与京东合作推出信用租赁模式。只要京东小白的信用评分高于90分，就可以免押金租房。据高杰介绍，徐汇看重的是京东大平台的流量。此外，旭辉还与中国建设银行达成合作。目前，旭辉领宇上海地区房源已在建行云平台上线推广，未来还将推出更多房源。
严跃进表示，完善的租赁市场和制度，信用租赁、租售权、租金证券化三大环节缺一不可。互联网企业、房地产企业、金融机构也将各司其职。
对于房地产企业来说，未来3-5年将是长租公寓扩大规模、抢占市场的阶段。安居客数据显示，截至2017年底，长租公寓数量仅占整体租赁市场的2%。未来5-10年，占比将超过10%。机构经营租赁住房市场竞争力显着提高。 。
银行的作用在于金融创新和租赁证券化的尝试，为行业创造更加宽松的金融环境。如果资金能够快速回笼，就更容易调动企业参与租赁市场的积极性。
互联网公司最大的价值在于信用租赁领域。在信用租赁方面，腾讯的信用评分、支付宝的芝麻信用、京东的小白信用等可以为未来不同的出租人和承租人提供信用评价，也可以根据信用因素对租赁市场进行定价。这不仅消除了信息不对称的风险，也有助于降低交易成本。
经过这次租赁革命，未来的租赁场景可能是这样的：房地产公司和公寓运营商将大力拓展市场，未来租赁住房的供应量将大幅增加；有了信用评分，房东就不用担心损坏室内设施、支付月租催缴费、中途退租的空置风险以及重新出租的风险和费用；有了银行的“牵线搭桥”，企业可以更好地获得资金，房东也愿意接受租金优惠的优质租户的租赁关系
“从客户租赁满意度最大化的角度来看，政府、银行、BATJ平台应该三方合作，充分发挥各自的优势和专长，这是最理想的状态。”高杰说道。
从事“出租屋”生意的其他人在哪里？
去年这个时候，经历了提成上涨和大量裁员之后，钉钉租赁终于被左辉收回，余建阳回归链家，技术副总裁张放离开58。那一年，丧钟几乎为爱屋吉屋敲响。去年年底以来，爱屋吉屋频频出现负数。据相关人士透露，晨兴资本已产生8000万美元坏账。这也说明，这家公司已经没有希望了。丁丁烧掉了近3亿元，爱屋吉屋也损失了3亿多元。但后者的单位是美元。互联网中介方式在租赁市场上可以说是彻底失败了。
中介模式并不可靠，那些叫嚣脱中介的企业也没有好到哪里去。有些平台二话不说就消失了。有人开玩笑说我把市面上所有的租房APP都用了，结果就是穿了社区墙。我从小广告上租房子，脸就被打肿了。自互联网诞生以来，消费市场的吃、穿、住三个领域都涌现出巨头。只有最痛苦的租赁市场仍然是重灾区。你觉得可笑与否。俗话说，不知道如何死，就不知道如何生。我们来看看租赁公司死的各种方式，盘点一下还活着的平台和模式。我们想想以后租房子可以靠哪家公司？
我们先来说说互联网中介。不管怎样，无论是爱屋吉屋还是钉钉租房，租房的目的从一开始就不是为了解决问题。
爱屋吉屋的本质是从租赁转向二手房和新房交易。据公开采访显示，他们通过量化指标，在管理架构扁平化、工作流程信息化等方面对传统中介机构进行了大力改进。精细化的管理和铺天盖地的零佣金广告也吸引了大量的用户。但问题是，爱屋吉屋做了之后，后来发现租房不赚钱，也无法成为房产交易的突破口。租房和买房的用户不是那群人，所以干脆跳过租赁业务，直接从事二手房交易。 ，后来转入开设线下门店，互联网中介模式名存实亡。和链家正面交锋，我并没有多想爱屋吉屋的胜算。无论如何，租赁业务不会有多大。
至于钉钉的出租房，一直被链家视为狙击手的爱屋吉屋的布局，相当于从二手房向出租房的延伸。按理说，既然链家出钱多，而且在住房供应上有优势，钉钉租房子应该更舒服一些。但我们也看到了结果。互联网中介还是线下中介的同一群，获客、拿房的方式都变了。不换药，租赁市场不会有实质性变化。效率提不上去，还不赚钱。撑不起墙的丁丁，在艾屋吉屋的威胁消失之后，自然就变得毫无用处了。被链家收回后，租赁业务应该恢复。将附在房地产交易中。
去中介化似乎是“黑中介”时代的一剂良药，但现在却被证伪了。 2015年，这类模式突然兴起。 iDirect租赁、一房、火炬租赁、107房，以及后来的乐租、租客帮等相继出现。然而时至今日，其中的一两个几乎已经消失了。据我所知，其中约有 107 家仍在运营。他们一直低调发展，积累了一些良好的口碑。不过同107的缺点就是房子不够。甚至有用户抱怨107是不是专门为女孩开发的。租房平台（上面很多房子仅限女生）。
事实上，核心供应不足也是一个很早就注定的问题。中介的价值在于传递信息、提供服务。当一个行业流程的标准化逐渐建立起来，信息不对称通过互联网被抹平时，中介的主要价值就会大大降低。如果服务价值不高，就会更换中介。 。然而，在目前的租赁市场上，大部分住房资源仍然掌握在中介机构手中。脱媒意味着放弃市场上的大部分住房供应。首先，没有大量公开透明的住房信息的基础，其次，在没有标准化流程的情况下，脱媒不能说没有价值，更多的是因为时机尚未到来。
而且，C端住房资源与租赁用户相同。随机、分散地获取它们是困难的。低频市场的双边推广必然会遇到困难。它无法解决住房供应的连续性问题，这听起来像是一个僵局。一些平台在去中介化的理念上做出了改变。和Airbnb一样，他们在网上也有专业的二手房东。虽然脱媒的本质已经没有了，但小型BtoC还是比较希望突破的，比如HiZhu、巴乐图。这至少可以缓解住房供应的问题。当然，脱媒模式如果有足够的资金，或许能够取得一些大的突破，但与钉钉租赁、爱屋吉屋这样的高富帅相比，前者根本就是弱势群体。据公开资料显示，目前均未通过A轮。 。
被淘汰洗牌后，只剩下58同城这个大型租赁平台，但是……众所周知，58同城租赁板块的收入来源是向商户收取端口费，中介可以在平台上发布信息。交了钱，于是钓鱼信息层出不穷。用户信息经常在中介机构之间相互泄露。所以，想要租好房子，何不先拿出点诚意，净化一下自己呢？ 58也意识到了这一点——张芳是在58关闭丁丁后才邀请的。后来，我们也看到公寓等真实房屋开始出现在58 App的租房频道中。
不过，据同城接近58的人士透露，58最赚钱的前三项业务其实是房地产、招聘和黄页。其中，房地产业务占上市公司营收的40%-50%，租赁占30%。房地产交易占另外70%。因此，作为58收入支柱的房地产板块，自然不会像58到家、瓜子二手车、豪智、豆米等业务那样被剥离。然而，58年在原有体制内进行租赁改革时，制约因素是不可避免的。
而如果58的收费模式仍然是端口费，开通公寓通道必然会损害（黑）中介的利益。当商业利益和长期价值发生冲突时，很难说58的租金该如何净化，而张放要负责58的租房后，据说姚劲波还给出了以下三点要求：一、一是不做线下生意，二是不搞交易，三是收入不能流失。如此看来，我只能说58租房没有诚意。另外，还有一点很有趣——这些公寓里并没有Ziroom的房子。如果没有这样一个领先的合作品牌，58的公寓供应必然是不完整的。要说原因，一方面是罪如想自己控制流量入口，另外还有传言说左辉曾找姚劲波投资资佐，但姚劲波很可能拒绝了，因为他觉得此事还没有完成，情况就变了。不知道想要扩大公寓面积的58作何感想。
既然提到了公寓，我们就来说说这一类模式的问题。人们租房消费意愿增强，住房供应标准化、品质化是必然趋势。但截至目前，一线城市品牌公寓渗透率约为5%，二线城市品牌公寓渗透率不足2%。品牌公寓在全国市场的渗透率约为2%，与中国1.6亿租房者相比，仍是九牛一毛。而且，资金成本高、规模不经济一直是国内公寓的缺点。且不说发展速度有限，市场上品牌众多，“新中产”可能还得同时使用多个公寓网站才能找到适合自己的房子。这种信息差距必然导致匹配效率低下。
说了这么多，其实我们会发现，租赁市场归根结底无非是解决住房问题——根据租赁用户的画像和需求，他们的根本诉求是找到合适的房子，而在供给侧，平台的目的无非是提供充足的住房供应，真实透明的住房供应，从而实现信息匹配和资源有效配置的价值——遵循这个逻辑，我们得到的解决方案是： 1）住房数量必须充足，且住房和用户画像要划分为合租和全租两个维度，并明确区分该类住房谁不需要中介，谁不需要中介。每种类型的住房都需要中介，从而构建不同的商业模式； 2）保证住房信息真实透明，个人住房必须审核，中介住房必须引入竞争。
具体来说，在租赁市场中，共享住房占比约为30%。无论是转租的C端，还是寻找品牌公寓的单身中产，这些客户的单价都比较低，对中介的需求不强烈，甚至厌恶他们插手赚钱。中介费，而对于中介来说，低价房就算是骗人的，其实也赚不到多少钱，谁还去关心服务住合租公寓的人呢。因此，对于这部分市场，采用去中介化的C2C模式、品牌公寓、小型BtoC将是最优的解决方案。 C端住房资源太分散了，因此我们看到大多数平台从整个网络中捕获信息，然后使用自己的系统或电话查询进行过滤，例如107个房间，Hi-Zhu，并与公寓品牌合作，从中小型二手房东扩大住房库存。
在整个租赁住房市场中，有70％是典型的用户是一起出租的家庭，夫妻或朋友。这些人相对更有动力寻找一个代理人来帮助他们节省时间，并愿意为此付出代价。因此，在中高端租赁市场中，该平台从所有中介机构中获得住房资源，通过类似于“价格比较搜索”的方法整合信息，并让中介机构（比较）竞争以消除虚假性并保留真实性那些。该模型有一些先例，例如Qunar的空中票比较搜索。我相信可以在供应分散，信息不对称的同一租赁市场中进行尝试，并且中介机构不平衡。
以真实情况为例。当房东在线发布租赁信息时，一堆中介机构将打电话给房东，并表示希望帮助房东代表公寓的愿望。然后，我们会发现同一公寓可能同时出现在个人和连锁店中。 ，我喜欢我的房屋或百叶窗房地产经纪人，不同的来源也标志着不同的价格，有些人会特别发布低价以吸引用户。如果可以将这些清单汇总在一起，并且可以通过图像识别，数据库交叉比较等确定相同的套件，则每月的租金价格和代理费将直接列出，用户可以选择哪个更好。
目前，我已经看到一些公司正在解决房屋的全面，真实性和中介标准化的问题。一个是Hizhu，最近推出了全租房。它曾经是一个小型BTOC。低端和中端住房的模型最近也开始引入中介机构进入整个租赁市场。更新版本后，我发现过去只有一到两到两千的共享房屋的转移联系信息，但现在它跳入了整个租赁市场。有些人在拨打电话时会显示多个价格和联系信息，就像上面提到的比较搜索一样；然后是将蘑菇公寓转变为蘑菇租赁。基于公寓的住房绝对是一种趋势，从自行运营的公寓到打开SaaS，平台还可以解决住房供应和真正的住房供应问题。它最近从Ant Financial获得了2000万美元的投资，还提供了TP Identity和Aripay界面。可以说，在尸体到处都有的租赁市场中，已经有一段时间没有众人瞩目。第二，但是SaaS平台的缺陷是，所有公寓都可以在系统中购买吗？如果您不谈论提单，您将了解。
除此之外，我还没有看到任何更有可能突破的初创公司。我倾向于相信，将来，一个庞大而全面的平台将不可避免地出现在租赁领域，就像今天的Meituan，TAOBAO和DIDI一样。就模型而言，只有共享的租赁和全额租金将其连接在一起，房屋数量足够大。随着双边市场的振兴，可以有效地匹配资源，并提高效率，以真正解决租房难度的问题。
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