2024年第一个工作日，上海楼市迎来新年首个调控优化政策。
1月2日，上海公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，调整住房公积金个人住房贷款政策，涉及第二套改善型住房认定和住房公积金个人住房贷款政策。第二套改良住房。改善住房的最低首付要求。
第二套公积金贷款首付最低40%
通知指出，缴存员工家庭在上海已有住房且未在全国范围内使用过住房公积金个人住房贷款或已结清第一笔住房公积金个人住房贷款的，视为第二笔。改善的房子。
在第二套住房最低首付比例方面，第二套改良房的最低首付比例为50%。对于第二套改善型住房，且贷款购买的住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山，最低首付比例是40%。
根据此前规定，办理第二次改善型住房贷款，购买的房屋为普通住房的，首付比例不得低于50%；购买的房屋为非普通住房的，首付比例不得低于70%。
在上海调整住房公积金个人住房贷款政策之前，上海于2023年12月14日宣布调整上海普通住房标准，优化差别化住房信贷政策。
在优化差别化住房信贷政策方面，一是首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率（LPR）负10个基点，最低首付比例调整为不低于30%。二、第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于贷款报价利率（LPR）加相应期限30个基点，最低首付比例调整为不低于50 %。
同时，为支持推进“五新城”和南北转型重点地区高质量发展，促进产城融合、就业住房平衡，自贸试验区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山六市在整个行政区域内实行差别化政策。第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款报价利率（LPR）加20个基点，最低首付比例调整为不低于40%。
释放房屋置换改善需求
易居研究院研究总监严跃进表示，对于一些改善型住房或认购大额第二套住房的人，还可以享受公积金贷款的优惠政策，这进一步降低了改善型住房和二套房的首付比例。更容易获得公积金贷款。资金用于满足住房置换和改善需求。
同时，这一政策与此前上海商业贷款政策相同。对自贸区临港新片区嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区采取较低的首付比例，即40%，有利于这些地区更好地降低住房重置成本，反映了功能导向，例如工作与住房的平衡。
新房交易动力不足，二手房交易量持续上升
克而瑞数据显示，2023年12月，上海新建商品住宅成交面积82万平方米，环比增长38%，同比下降18%。从累计成交量来看，2023年全年成交量为914万平方米，同比下降10%。 12月，上海二手房成交量接近130万平方米，环比增长12%，涨幅位居全国18个主要城市中最高，创二季度以来单月新高2023 年一半。
据上海中原地产统计，上周（12.25-12.31），上海新建商品住宅成交面积17.5万平方米，环比下降约5.5%。从产品结构来看，10万+产品签约数小幅下降，成交均价回落至“6字头”，为62262元/㎡，环比下降约11.2%。
上海中原地产首席分析师陆文曦表示：虽然成交量仍维持在较高水平，但年底的尾气似乎并没有那么强烈。一方面是受假期对交易节奏的影响。另一方面，新政策将如何影响市场还有待观察。 ，因此并非所有买家都会涌入市场。短期来看，1月为传统淡季，未来一段时间新房销售或将继续波动回落。
预计2024年一线城市楼市政策将持续优化调整
展望未来购房政策，严跃进认为，上海2023年12月出台楼市新政策后，这次公积金调整政策的含义非常明确，就是当前购房还有进一步放松的空间政策上，还有进一步放松的可能。结合同日东莞阶段性取消房贷利率下限，表明今年各地将进一步积极通过各项政策向市场释放温暖，积极支持合理购房需求，这将推动对降低购房成本、提振市场状况具有积极作用。
同测研究院研究总监宋宏伟指出，上海公积金贷款政策的调整表明，2024年房地产调控政策的优化调整仍将是一线城市最受关注的。一线城市的政策工具箱也会出台一系列政策，公积金只是其中之一。
58安居客研究院院长张波认为，从目前的房地产市场形势来看，楼市崩盘的关键在于需要通过政策刺激快速实现一线城市的整体复苏，而带动第二梯队部分热点地区有效恢复。 （本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘杨雪）
