核心内容：
如果卖方恶意不办理房屋所有权转让手续，买方如何保护自己的权利？下面，上海房产律师崔萍就根据她代理的案件，给大家做一个详细的介绍，希望对大家有所帮助。
[审判法院]。
上海松江区人民法院
【案例介绍】。
被告 He 和 Du 是松江区一所房屋的业主。2016年2月4日，两人与原告程某、张某某签订了《房地产买卖中介协议》，约定程某某等人以总价260万元购买何某、张某某的房屋。2016年2月20日，双方签订了《上海城房地产买卖合同》，合同规定，程某某等人购买了何某二人的房屋，转让价款共计229万元，两人于2016年5月31日前搬出房屋并通知受理，双方于4月30日前共同向房地产交易中心申请过户， 2016. 补充条款适用。附则 1 规定，双方均应承担违约责任，任何一方未按本合同及其附件履行的，每超过一天，应向另一方支付总价款 5/10,000 的赔偿金，并继续履行。补充条款 2 确认了房子处于粗糙的状态。附则 3 规定第一期房款 106 万元，第二期房款通过申请贷款支付 120 万元，程二人应在签订本合同并办理公证手续（如有）后 7 日内向贷款银行申请贷款;尾款 30,000 元，除尾款外的转账和付款将在 5 天内交付。当天，双方签订了《协议书》，约定除支付合同总价款229万元外，程某二人还将再支付31万元装修补偿金。合同签订后，程某两人按合同约定支付了137万元。双方约定于3月28日上午前往松江区房地产交易中心办理过户手续。当天，程某于上午 10 点左右到达交易中心，但没有看到何某，随后以各种方式联系何某，无果而终。他声称自己在上午 9 点到达交易中心，没有等待原告就离开了，也没有联系原告，只是在交易中心现场拍照、拍号作为证据办理过户手续，然后没有将财产转让给程某等人， 苏程等人向法院提起诉讼，要求被告尽快办理房屋过户手续，交付房屋并支付逾期转让和逾期交付的违约金。他和他的两人辩称，双方约定在3月28日办理过户手续，变更了原合同的约定，原告没有在3月28日按时前来办理手续，因此产权不能变更的原因是程某的缘故;根据合同约定，程某应在签订合同后7日内向银行申请贷款并予以批准，虽然程某申请了贷款但在7日内未予批准，但属于原告的根本违约行为，被告可以解除合同;根据补充条款，交货时间为程某申请产权证并支付全部房款后，但未满足交货条件，因此程某的交货请求不符合法律和合同依据;系争房屋为简陋房屋，无装修金，约定的 229 万元价是因为原告降低了总价，房屋总价实际上是 260 万元。
[法律分析]。
首先，双方签订的上海市房地产买卖合同、协议是双方意思表示的真实表达，不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，应当有效，双方应按合同约定履行义务。关于房屋总价，结合买卖合同中关于房屋状态为空白的约定，并结合中介协议和协议中关于房屋总价的约定，应确定各方对房屋总价的真实意思为 260 万元， 原告已按照合同约定支付了 260 万元，被告应按约定办理房屋转让手续。
其次，关于交货时间，根据合同规定，如果补充条款与文本条款不一致，则以补充条款为准。根据补充条款，交货时间应在所有权转让和支付尾款后的 5 天内，现在原告已经支付了所有款项，被告也应按照合同履行转让手续，因此被告应交付房屋。但目前，房屋尚未转让，交房条件未满足，原告因逾期交房而主张的违约金缺乏合同依据。
第三，关于转让程序，被告辩称，原告于 2016 年 3 月 28 日未到交易手续办理，属于原告违约行为，从双方提交的证据来看，双方于 3 月 28 日上午前往交易中心未见。 且原告未以各种方式与被告取得联系，但被告未与原告取得联系，仅在交易中心拍照、打信号后才离开，未充分妥善履行房屋买卖合同权属转让义务，违反诚实信用原则。其后，原告人于4月30日前联络被告人处理转账，但被告人拒绝。买卖合同规定转让时间为 4 月 30 日之前，即使双方未能在 3 月 28 日完成转让手续，仍可协商转让的具体时间，诚实履行 4 月 30 日之前转让所有权的协议。原告要求逾期转让的违约金符合合同规定，考虑到违约金应具有一定的补偿和惩罚功能，可以调整为20万元。
最后，被告辩称，原告未在合同签订后 7 日内申请并获得批准，属于原告根本违约，但合同并未约定原告需要在 7 日内获得贷款批准。原告提供的证据材料还显示，该笔贷款已按照合同约定于 2016 年 4 月 30 日之前获得批准，且该笔贷款已于 2016 年 3 月 28 日之前获得批准，即双方实际完成转让之时。因此，被告声称原告没有支付能力的主张是基于不充分的理由。
[试验结果]。
法院的最终判决与原告律师崔平律师的预判完全一致，原告的请求得到充分支持。判决如下：
1. 原告程、张应在本判决生效之日起10日内，向被告何、杜支付剩余房价123万元;
2、在本判决生效之日起10日内，被告何、杜协助原告程、张某将松江区某房屋所有权转让给原告程、张某;
3. 被告何、杜在所有权转让后 5 天内将房屋交付给原告程、张;
4. 被告何某、被告杜某应在本判决生效之日起10日内，向原告程某、张某支付逾期转让违约金20万元
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