由于银行贷款逾期两个月，房屋买卖合同被违约，导致购房者吴女士损失490万元。该案判决书一经相关网站发布，就引起高度关注。网友戏称这是上海“最糟糕的购房案”，吴女士成为“最糟糕的购房者”。虽然原告律师表示，案件二审宣判后，卖方主动向买方提供了一定的经济补偿，双方已握手言和，但上海瀚鹭律师事务所曾志宏律师表示，案件已启动重审程序。他受买家吴女士委托，成为该案再审的代理人。
近日，曾志红律师在其社交平台上表示，本案最大的焦点在于违约金的确定。这也是他在案件再审过程中关注的焦点。
图为：490万元违约赔偿金已结清
据案件一审判决：2020年5月27日，卖方范先生与买方吴女士签订房屋销售中介协议，出售涉案房屋。该房屋为办公楼，面积180.09平方米。售价为1550万元。吴女士当天支付了第一期775万元，第二期775万元通过银行贷款支付。
协议规定，乙方吴女士应在签署示范文本后五日内向贷款银行申请贷款。若乙方贷款申请在转让前未获完全批准或无法获得贷款，乙方应在申请产权转让前转让相应部分的房价。通过中间人转账或直接支付给甲方。
同年5月30日，双方签订补充条款，同意房屋总价仍为1550万元（净价，不含佣金），乙方支付定金100万元。房价1550万元，分为合同价1490万元和装修补偿费60万元。约定甲方同意提前交付房屋，乙方于2020年6月30日前支付首付款745万元，装修补偿金60万元于过户当日支付给甲方，并剩余贷款745万元由银行贷给甲方。
同年7月2日，双方正式签订了上海房产买卖合同，约定当年8月30日前，双方共同向房地产交易中心申请过户手续。
合同补充条款还规定，乙方的逾期赔偿金为每日房费总额的万分之五。逾期付款超过十个工作日的，甲方有权单方面终止本合同。乙方除支付十个工作日的赔偿外，还需向甲方支付相当于房价总额20%的违约金。甲方可以从乙方支付的金额中扣除违约金和赔偿金，剩余金额将在三个工作日内退还给乙方。同日，双方又签订一份协议，约定因乙方违约导致买卖合同无法正常履行的，乙方应将房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费1.8元。解除合同后7日内赔偿10万元。
同年6月，甲方已将涉案房屋移交给乙方使用。
此后，乙方贷款延期至当年10月29日银行批准贷款申请。期间，2020年9月15日，甲方向乙方发出律师函，告知吴女士严重违约，并要求吴女士自合同签订之日起3日内支付余款805万元。收到信函的日期，否则合同将被终止。乙方未在规定期限内付款。同年9月30日，甲方向乙方发出终止销售合同的通知。
至此，双方的交易告吹。甲方向法院上诉：乙方赔偿违约金310万元，房屋装修费180万元，合计490万元。一审法院认为甲方的诉讼请求有事实和法律依据，支持了甲方的诉讼请求。该案进入二审。 2021年12月31日，二审判决维持原判。
记者从再审代理人和原告代理人处获悉，甲乙双方纠纷已得到解决，房屋已返还给甲方。
“310万的违约金显然太高了”
记者了解到，该案现已启动再审程序。吴女士委托曾志红律师担任再审委托代理人。
曾律师在其社交平台上表示，此案之所以引起市民热议，可能是因为市民对此感到关注。因为每个贷款买房的人都可能因为银行贷款而承担高额违约金，就像本案一样。
曾律师表示，310万元的违约金确定明显过高，赔偿金额也远高于实际损失。该金额应参考甲方的实际损失。甲方实际损失认定证据的真实性需要查明。因为本案中，卖方出示了其与第三人就西康路XX巷XX号房屋签订的买卖合同，极大影响了法官的认知。这个证据什么时候出示的？是否表达了双方的真实意图？
曾律师还表示，房子已经交付并装修完毕，银行也提供了贷款。合同必须终止吗？
律师配图提示：购房者应根据银行实际贷款时间选择协议
仔细阅读本案一审判决书和终审判决书后，记者就以下三个问题联系了原告律师。
本案中，乙方强调，涉案房屋虽为商业楼，但楼内住户较多。该房屋是她购买的，用于自住，不构成商业纠纷。如何定义商业行为？本案焦点在于违约金数额。乙方认为，原告出示的购房合同难以认定为双方真实意思表示，证据不充分。合同期内被告的银行贷款申请未获银行批准。这是终止销售合同的必然因素吗？过程中买家有没有补救措施？
但原告律师表示，上述问题可能是再审中会涉及的问题。目前案件已进入再审程序，他不方便作答。
上海浩信律师事务所高级合伙人王俊伟律师表示，对于买方吴女士来说，再审的意义在于能否减少违约金金额。
王律师告诉吴女士，涉案房屋的性质是写字楼，与买房或公寓居住不同。办公楼多用于商业活动、投资等，这也是导致本案赔偿金额较高的一个因素。吴女士申请再审，大概是为了减少赔偿金额。如果可以的话，吴女士可以提供证据证明自己不具备购房资格，并将房屋改造成居住功能，淡化房屋的商业用途，从而减少赔偿金额。
违约金的数额以弥补实际损失为原则。王俊伟律师表示，本案中，除了核实卖方提供的买卖合同外，还需核实合同的真实性、实际履行情况、期间涉案财产的波动情况、实际违约责任等。合同等，最终确定违约金。是不是太高了？如果赔偿金额过高，如果吴女士要求降低赔偿金额，法官可以酌情降低赔偿金额。
另外，虽然合同上规定房屋装修价值为180万元，但如果吴女士认为不是180万元，可以提供评估报告等证据来证明。更何况，合同中还约定了60万元的“装修补偿金”。因此，装修的实际价值也是案件再审的一个切入点。
王律师认为，银行贷款审批与实际发放是两件不同的事情，也是本案再审成败的关键。买家显然对整个交易没有一个合理的计划，甚至根本不了解。随后引发诉讼，最终745万元的款项无法通过银行贷款支付。这也成为本案继续审理的又一障碍。关于银行贷款的付款条件，标准合同一般都有与本案类似的规定。一旦发生违约，自然就会陷入被动地位。这也提醒购房者，如果对银行贷款没有把握，应根据银行实际贷款时间选择协议。
