一、新政背景：房产税试点扩围，持有成本大幅提升
2025 年，中国房产税改革进入关键时期。财政部表明，房产税试点城市会在原本的上海、重庆基础上进一步扩大范围，并且打算在 2029 年之前完成全国推广的立法准备工作。此政策的核心目标是抑制投机性购房行为，对地方财政收入结构进行优化，同时让贫富差距得以缩小。
关键政策要点
1. 免税面积与阶梯税率：
人均免税面积在 40 到 60 平方米之间。如果是以三口之家来举例的话，那么免税面积的上限就是 180 平方米。而如果超出了这个免税面积的上限部分，就会按照房产的评估价来征收房产税。
阶梯税率在 0.3%到 1.2%之间。面积或者套数越多，税率就越高。比如，有一套超出免税面积 30 平方米，单价为 6 万元每平米的房产，其年税费能够达到 9000 元。
2. 计税依据：
自住房是按照房产原值减除 10%到 30%之后的余值来计征的，这个余值的减除比例由地方自行确定，计征的税率是 1.2%。
出租房按照租金收入来计征，计征的比例是 12%。同时，个人出租居住用房的话，可以按照 4%的比例来减征。
3. 征收范围：
城市的经营性房产需征收，县城的经营性房产需征收，建制镇的经营性房产需征收，工矿区的经营性房产需征收，而农村住房暂不征收。
二、两套房产业主的“三大冲击”
持有两套及以上房产的家庭，需重点关注以下风险：
1. 持房成本激增：税费与维护费用双重压力
房产税规定，若两套房产的总面积超过了家庭的免税面积，那么超出的那部分就需要按照阶梯税率来缴纳税费。比如有一套价值 500 万元的房产，其超面积的部分每年所需要缴纳的税费可能会达到数万元。
物业费、维修基金以及贷款利息等这些属于固定支出的附加费用，再加上经济下行期所带来的收入波动，或许会使现金流压力变得更加严重。
2. 资产缩水风险：房价下跌与变现困难
当前全国房价相较于峰值下降了 30%至 50%。部分城市的二手房挂牌量呈现出激增的态势。同时，二手房的变现周期有所拉长。
若急于抛售，可能面临“折价出售”困境，进一步侵蚀资产价值。
3. 政策不确定性：地方细则与未来调整
试点城市的政策存在很大差异。例如，重庆在近期对免税范围进行了调整，不再对市外的购房者征税。所以，我们需要密切关注地方的动态。
未来的税率以及免税标准有可能会依据经济形势而进行调整。长期持有房产的话，就需要预留出一些资金来应对政策的变动。
三、律师建议：四大策略应对房产税新政
1. 优化资产配置：减持非核心房产
评估房产价值时，要优先出售那些地段不好、租金回报率较低且维护成本较高的房产，同时要保留位于核心地段的优质资产。
置换免税房型时，把多套小户型合并成了单套大户型，以此来充分利用人均免税面积的规则。
2. 合法节税：利用政策优惠与家庭结构
成年子女进行分户登记房产时，可增加免税面积基数，父母进行分户登记房产时，也可增加免税面积基数，且都需符合户籍政策。
租赁转化就是把空置的房产出租出去，这样租金收入能够部分用来抵扣税费。其中，出租房产的税率是 4%，而自住房的税率是 1.2%。
3. 资金储备与债务管理
预留税费基金的方式是按房产估值提前储备 1 至 2 年的税费，这样做的目的是避免现金流出现断裂的情况。
优化贷款结构：对于高利率的房贷，可以考虑进行转按揭操作，或者提前还款。这样做能够降低财务杠杆所带来的风险。
