在房屋买卖过程中，为了躲避税款，会以装修补偿款等名义来降低房价，这种情况很普遍。然而，当做低房价的行为被举报后，对于税收管理部门要求补缴的税款，究竟应该由哪一方来进行补缴呢？房屋买卖合同中若未对税款缴纳义务作出约定，或者约定房屋买卖双方按法律规定缴纳各自应缴税款，那么补缴税款需各自缴纳各自应缴部分；若合同约定交易过程中产生的税款由某一方（如买房人）承担，那么补缴的税款就应由该方当事人补缴。房屋买卖双方在签订合同时，对可能出现的补缴责任有着合理的预期。所以，当真正需要补缴时，应当由合同约定的缴纳义务人来进行补缴。
在房屋买卖中，若交易标的房屋已被出租，并且约定的交房日期处于租赁期限内，那么卖房人需要通过变更出租人的方式来交付房屋，同时要通知承租人向买受人（新所有权人）支付房租，并且还要协助买房人办理物业、水电气、有线电视等权利人的变更手续。如果合同约定交房方式为卖房人让买房人与承租人签订新的租赁合同。依据上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第 1251 号判决的精神。只要卖房人履行了让买房人与承租人签订新租赁合同的义务。不管买房人是否实际与承租人签订了新的租赁合同。就视为已经完成了交房义务。
附：石某某与谢某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：周 X 是谢某某的父亲。在 2009 年 7 月 27 日，石某某与周 X 在中介公司的居间作用下，签订了房地产买卖居间协议。协议约定周 X 以及谢某某要购买本市长宁区中山西路＊＊＊号的 102 室、103 室、206 室、207 室这四套房屋，成交的总房价款为人民币（以下币种同）1720 万元。协议明确，某开发公司受托出租了上述四套房屋。实际承租人是某银行，租期从 2009 年 2 月 1 日开始，到 2015 年 1 月 31 日结束。石某某同意周 X 和谢某某以他们当中任何一人的名义签订买卖合同。同日，石某某与周 X 签订了另一份协议书。这份协议书约定，上述房屋的实际成交价格是 2320 万元，而上海市房地产买卖合同的价格为 1720 万元，该合同仅用于交易。周 X 仍需按照 2320 万元支付房款。由于物业的装修和租赁权益，周 X 要补偿 600 万元。这笔款由周 X 在签订上海市房地产买卖合同时一次性支付。当日，周 X 借助中介公司进行了转账支付，金额为 100 万元。2009 年 8 月 6 日，谢某某与石某某针对上述四套房屋分别签署了上海市房地产买卖合同。合同规定，双方需在 2009 年 10 月 10 日前向房地产交易中心提出办理转让过户手续的申请，并且以签订房屋交接书作为房屋转移占有的标志。石某某未按合同约定时间办理房地产产权过户及交房的各项手续，每逾期一日，需向对方支付房地产出售总房价款千分之一的赔偿金，并应继续履行合同；谢某某未按补充条款约定期限付款，每逾期一日，需向对方支付房地产出售总房价款千分之一的赔偿金，并应继续履行合同；谢某某未按约定时间办理贷款申请，每逾期一日，需向对方支付房地产出售总房价款千分之一的赔偿金，并应继续履行合同；谢某某未按约定时间办理房地产产权过户及交房等各项手续，每逾期一日，需向对方支付房地产出售总房价款千分之一的赔偿金，并应继续履行合同。
双方在合同附件中有约定。其一，当谢某某的贷款申请经银行审核通过，并且石某某注销抵押登记后的三日内，双方需亲自前往房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。其二，在贷款银行将贷款支付至指定账户后的 3 日内，双方要对房地产进行验看和清点，确认无误后，石某某将房屋交付（转移占有）给谢某某，与此同时，谢某某支付 20 万元尾款，此尾款由中介公司保管，由中介公司代谢某某转付给石某某。其三，石某某在房屋验收交接后，要与谢某某一同办理水、电、燃气、电话、有线电视等的过户手续。102 室房屋买卖合同的补充条款有约定，双方要依据国家的法律以及法规等相关规定，分别承担在交易所产生的税和费。同日，双方签订了一份补充协议。协议约定，双方已签订的买卖合同价格为 1720.35 万元。现在经双方协商，谢某某除需支付合同总价款外，还需另外支付给石某某 599.65 万元的房价补偿款。具体的支付方式如下：在签订买卖合同的当日支付 200 万元的部分装修补偿款；在送件当日支付 399.65 万元的剩余装修补偿款。2009 年 8 月 6 日，双方签订了一份租约转让协议。其中，甲方是石某某，乙方是谢某某。双方各自持有一份该协议的原件，不过协议内容存在差异。谢某某提供的租约转让协议包含“（不含租赁发票税）”以及“（包含租赁发票税）”的字样。同时协议约定，甲方应在交房当日安排乙方与承租人签订新的《租赁合同》，或者将原租赁合同的出租人变更为乙方（除乙方与承租人另行达成一致外，乙方同意按照原租赁合同的约定履行权利、义务）。租金自该日起归乙方所有，该日前甲方预收而未使用的租金（若有），甲方应同时转付给乙方。甲方还应同时将原租赁合同的租赁保证金（若有）转付给乙方。甲方署名处为“石某某”，乙方署名处为“周 X 代谢某某”，且无手写的日期及身份证号码。
石某某提供的租约转让协议，没有“（不含租赁发票税）”和“（包含租赁发票税）”这样的字样。然而，协议约定了“甲方应在交房的当日，安排乙方与承租人签订新的《租赁合同》”。同时还约定“租金应从乙方已支付给甲方全额房价款，并且双方办理房屋交付手续的当日起归乙方所有。在该日前甲方预收但未使用的租金（如果有），甲方应同时转付给乙方”，并且协议尾部有双方的签名及身份证号码以及签署日期。这些贷款由贷款银行直接划入石某某的账户。2009 年 9 月 25 日，双方以及中介公司的工作人员一同前往房屋所在地办理交房手续。因为房屋上已经存在租约，开发商或者承租人不愿意另外签订新的租约，然而谢某某坚决要求签署新的租约，所以当天双方无法继续办理其他手续。同年 10 月 9 日，双方在中介公司的协调下再次进行交房，由于还是同样的原因，没能签署房屋交接书。2009 年 10 月 22 日，周 X 向实际承租人某银行发函。函中称谢某某是涉案房屋的产权人。若某银行决定继续租赁，就应在一个月内与周 X 签订租赁协议，并支付自 2009 年 9 月 16 日起的租金。若某银行不打算续租，就应在一个月内搬离，并支付自 2009 年 9 月 16 日至实际搬离日的租金。
截止到 2009 年 12 月 3 日，石某某除了尾款 80.35 万元没有收到之外，其他的房款都已经收到了。2009 年 12 月 16 日，石某某补缴了印花税等税款。2009 年 12 月 30 日，石某某补缴了营业税等税款。2009 年 12 月 30 日，石某某补缴了土地增值税等税款。2009 年 12 月 30 日，石某某补缴了个人所得税等税款。这些税款共计 2,045,249.96 元。2009 年 12 月 23 日，谢某某向长宁法院提起了诉讼。在该案里，谢某某提出了以下诉请：其一，石某某需立即交房，其中包含协助办理房屋煤气、电等公用设施户名的变更手续，并且要提供原始交房时的煤气、排烟、排风、进出水管道的管线图以及电路设施的配图，还要提供房屋的装修图纸以及房屋隔壁 103 室和 104 室房屋分界线的图纸；其二，石某某需支付逾期交房的违约金，从 2009 年 9 月 25 日开始直至实际交房之日为止，按照已付房款人民币 1,527,300 元的日万分之一来计算。在该案的审理过程中，石某某进行了抗辩。他称自己在 2009 年 9 月 25 日已经前往指定物业办理交房手续。他还表示，是谢某某不愿意办理相关交房手续，所以他已经履行了交房义务，不同意支付逾期交房违约金。此外，石某某愿意协助谢某某办理公用事业的更名手续，并且也愿意提供开发商交房时的图纸。然而，房屋是由承租人某银行自行装修的，石某某没有装修图纸，因此无法提供。
2009 年 8 月 6 日双方签订买卖合同时，石某某提出要净到手 2300 万元，且不负担交易税费。谢某某则提出做低房价，还虚构了 600 万元的装修款，目的是避免负担税费。买卖合同达成后，谢某某向税务机关进行了举报，使得石某某额外承担了 2045249.68 元的税费，分摊到每套房屋上的金额是 511312.42 元。石某某提起了反诉，他请求谢某某进行赔偿，赔偿的金额为 511,312.42 元。
裁判原文节选：
一审的案号是（2009）长民三（民）初字第 2055 号。在该案的判决理由中，对于双方各持一份的租约转让协议，法院认为，中介公司无法确定哪一份协议签订在先，也无法清晰表述事发当时的具体情形。基于此，从两份租约转让协议的形式和内容综合进行判断，石某某提供的租约转让协议上有双方签名、手写的身份证号码以及签约时间，在形式上更为完整和完备。并且，谢某某支付全部房款作为转付租金的必要条件，这是比较符合常理的。因此，法院认定石某某提供的租约转让协议为双方就租约问题最终达成的协议。法院认为，对于石某某是否需承担逾期交房的违约责任这一问题，因为房屋处于承租人的占有状态，所以房产的交付主要体现在租约的转让以及租金的转付方面。并且依据双方最终达成的租约转让协议，石某某不存在更改租赁协议中出租人的义务。2009 年 9 月 25 日，谢某某坚持要求承租人与自己签订新租约，然而开发商不同意，所以未能达成这一要求。正因如此，公用事业过户以及房屋交接书签署都没有再继续办理。所以，未能办理房屋交付手续的过错在谢某某。基于此，石某某不需要承担逾期交房违约金。关于税费承担的事宜，法院持有这样的观点：难以认定石某某所提出的交易“净到手”价这一基本事实。双方是以做低房价、减少税费支出的方式达成了买卖的合意，这种行为损害了国家的利益，并且双方都存在过错。尽管买卖合同约定了税费各自负担，然而这个约定是基于买卖合同文本所记载的交易价格而形成的，双方都没有预料到需要补缴税费，而且这部分税费也没有被计入双方在签约与否方面的成本核算之中。因此，在双方都不提出解除买卖合同的前提下，从公平原则的角度来考虑，法院认为因本次房屋买卖而补缴的税款由双方各承担一半是比较适宜的。
二审的【案号：（2010）沪一中民二（民）终字第 3398 号】案件中，关于石某某是否存在逾期交房违约行为这一问题。二审法院的观点是，倘若无法确定两份租约转让协议的签订时间先后顺序，并且这两份协议都符合合同法中关于合同成立有效的相关条件，同时内容也不相互矛盾，那么就都应当被认定为是双方当事人的真实意愿表达，并且具有法律约束力，双方都应该按照协议履行。一份协议约定石某某需在交房当日安排谢某某与承租人签订新的租赁合同。另一份协议约定石某某负有把原租赁合同的出租人变更为谢某某的义务。这些都是石某某在租约变更事宜上应承担的义务。如果石某某的交房义务仅仅是“安排”谢某某与承租人签约，而不考虑签约是否成功，那么对于受让方来说，其利益就很难得到有效的保护。所以，石某某应当从 2009 年 9 月 25 日开始，向谢某某承担逾期交房的违约责任，一直到 2009 年 12 月 2 日谢某某与承租人签订新的租赁合同的那一天。关于税费承担事宜，二审法院的观点如下：双方在买卖合同里清楚地约定了要按照国家规定各自承担交易的税和费。所以，石某某要求谢某某分担其补缴的税费，这是缺乏合同依据的。石某某在报价时就已经明确提出要做低房价，而做低房价是为了避税，这是石某某基于自身目的而采取的行为。做低房价之后，双方各自规避了各自名下的相关税费，并非存在双方恶意串通共同分享避税得益的这种情形。现避税目的未能达成，双方都应当各自承担需要补缴的税费。原审法院在酌情判定税费分担这件事上，与税收法定原则是相互矛盾的。所以，原审在这方面所做的处理是错误的，对于石某某要求谢某某分担他因做低房价而需要补缴的税费这一请求，由于缺乏事实依据和法律依据，所以不予支持。
再审【案号：（2015）沪一中民二（民）终字第 1251 号】涉及石某某是否存在逾期交房的问题。本院认为，生效判决已认定石某某履行了安排磋商的义务，不存在因自身过错而延期交房的违约事实。因此，石某某不应承担逾期交房的违约责任。
