近年来，嘉兴房地产市场发展态势良好。凭借区域的优势、交通的便捷以及巨大的潜力等条件，嘉兴成功吸引了大量上海客户前来嘉兴购置房产。从桃源小洲、江南润园、信达南郡等楼盘的销售情况中，就能够察觉到一些迹象。
不过，嘉兴人比较细心，他们发现了一个不同之处。此前是“小打小闹”，而现在不一样了。从今年 5 月开始，有大量的上海购房者。这些购房者把购买的重心，从花桥、太仓等上海外溢区域内，转移到了嘉兴。因为嘉兴的房子单价更加便宜。
既然溢出效应已经显现出来，那么网上传闻的“嘉兴房子要被上海人抢空”这一消息到底是不是属实呢？在去库存的大环境背景之下，涌入的上海购房者究竟能够起到多大的推动作用呢？这是一种短期的阶段性现象呢，还是一种长期的趋势呢？市民对这一情况又是怎样看待的呢？
上海人大量涌入嘉兴来“抢房”？
这几天，“上海人大量涌入来嘉兴抢房”的消息已悄然占据不少房产论坛的首页，还在不少嘉兴本土知名的微信公众号上广为传播。甚至有人表示，上海人要来了，嘉善的楼盘被买空，接着就轮到嘉兴市场。若半年内不买房，或许连嘉兴的房子都买不起了。
听起来，这个消息相当劲爆，可事实真的如此吗？
记者从多家房产公司深入采访得知，上海人选择来嘉兴置业的情况很早就存在了。南湖区房协的会长吴曙定称，嘉兴作为上海的“后花园”，近些年来，我市凤桥、油车港等地的许多楼盘都很受上海客户的喜爱。比如，信达南郡项目吸引了很多刚到上海打拼的年轻人；梅花洲项目的购买主力是来自上海且有养老需求的客户。现象早就存在，然而最近这段时间，上海的溢出效益表现得极为明显。不过，这并没有像不少论坛所描述的那样夸张。
据悉，上周大树·英格澜有 94 套房屋进行了销售备案，其购买主力均为来自上海的客户；东方都市在 5 月 8 日这一天就售出了将近 60 套房子，并且这些房子的购买者基本都是上海客户；丽江半岛近期来自上海的来访客户所占比例达到了近 30%；宝格丽公馆上周上海地区的客户来了 37 组，在总量中占了近 40%。
看到这组数据，你是否像记者一样感到惊讶呢？数据的背后，让人好奇的是，为何会有如此多的上海人纷纷前来嘉兴买房呢？
上海人来嘉兴买房的目的
嘉兴房地产行业主管部门已经重视到这一点。今天上午，市房协特意召集了大树、佳源、信达等多家房产公司，并组织召开了座谈会。
记者从座谈会获悉，这次的溢出效应有着多方面的缘由。其中，在 3 月 25 日这一天，上海楼市“沪九条”正式出台，这一举措可以说是起到了极为重要的推动作用。
“沪九条”被打上了“上海史上最严调控”的标签，其规定：
非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限被提高。原本是从自购房之日起计算的前 3 年内在本市累计缴纳 2 年以上，现在调整为自购房之日前连续缴纳满 5 年及以上。
紧实行差别化住房信贷政策。拥有一套住房后再次购买普通自住房，首付需 50%。购买非普通住房，首付要 70%。
3.购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金。
“门槛”提升之后，有许多上海购房者将目光聚焦在了周边的城市，其中就包括嘉兴。
当然，这与嘉兴的区位优越有关，也与交通便利有关，还与房价相对便宜等因素有关。另外，记者获悉，很多嘉兴本地的房企已经启动了针对上海的分销业务。
自住的上海购房客户占了相当比例
市民张先生看到网上的消息后，表达了自己的担忧。他认为上海人买房能消化一部分库存量，这或许是好事。然而，如果这些上海人是买房来投资的，或者买来之后不住，就会给小区后期的管理带来影响，致使空置率大幅提升。那么，这些来嘉兴置业的上海人，是否真如张先生所担心的那样呢？
在之前的调研里，嘉兴超越房产的董事长浦云超察觉到，来到嘉兴进行置业的上海人，主要存在以下四种情况：一是……；二是……；三是……；四是……。
年龄段处于 55 到 60 岁之间的上海知识分子，自身具备一定的经济能力，主要是因为养老的需求，从而希望追求更为良好的居住和生活环境。
第二，上海本地老人由于没有能力再在上海购置房产，所以为了给准备结婚的子女腾出房子。
第三，有户口不在上海的“海漂族”，还有没能力在上海买房的年轻人。
第四、上海的投资客。
在接受采访时，不少楼盘的相关负责人表示，在上海来嘉兴的这波购房热潮里，自住的客户占据了一定比例。
如果是纯投资的客户，他们关注的问题或许是房子装修所需的费用以及后续出租能获得的回报。这类客户为了出租便捷或者今后更易出手，他们选择购买的房源面积可能会以小户型为主。然而，在实际中，我们所接触的大部分客户，他们考量的是周边综合配套等各方面的因素，购买的房源面积从 90 平到 180 平都有。这些客户大多是自然溢出的。比如，来自松江等地的客户觉得嘉兴离他们工作的地方近；来自静安等地的客户则认为市中心房价太高，而嘉兴的价格符合他们的心理预期。嘉兴浙铁房产开发有限公司的渠道部经理卢浩磊进行了介绍。
嘉兴市东菱房地产开发有限公司的副总杨静怡针对这个问题给出了相似答案。“沪九条”出台以及上海居高不下的房价，这让溢出效应在近期表现得极为显著。除了一些在上海无法承担购房费用的年轻人外，还有一些年龄处于 45 至 55 岁之间的精英群体也都纷纷开始考虑在嘉兴进行置业。有个客户来自闵行区，他花费 650 万买下小区内的一套别墅。他认为上海到嘉兴的车程约 1 个小时，这符合他的预期。同时，嘉兴的自然环境远优于上海，楼盘品质不错且价格实惠。当然，这些改善性群体大多考虑后续以自住为主。
专家分析房价不会出现暴涨
在这波行情里，不少市民或许留意到，像旭辉·朗香郡之类的不少楼盘都开启了“上海分销”。简单来讲，就是上海的房产经纪人带领客人来到嘉兴进行实地考察和购房。
嘉兴本地的房企为保证自身利润，就需针对上海购房者提高售价，这会使备案成交价格上涨。然而，这些上涨的利润几乎都给了上海中介，开发商并未因此获得更多利润。
上海有如此多的购房者涌入，并且还有分销的营销。后续，这会不会引起嘉兴房价的上涨呢？我在网上看到不少消息，它们都在鼓动大家赶紧买房，甚至还有所谓的专家在预测“嘉兴房价将大幅上涨”。讲到房价的问题，市民陈先生显得有些焦虑。
在采访过程中，记者发现，像陈先生这样有类似疑问的人不止一个，有不少市民都在为房价暴涨的问题而担忧。
市民朱女士称，房价涨幅若过大，会给嘉兴本地市民购房带来较大影响。行业部门需加强对市场的监控，同时出台相应政策，以保持房地产健康稳定发展。
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对此，专家又是怎么看呢？
上海买房的，其中自己居住的占比较大比率，而投资的相对比率有限，他们自身存在需求。嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆指出，从短期情况来讲，上海人大量涌入嘉兴买房，或许会致使部分区域、部分楼盘的价格上升，不过，市民无需过度忧虑，“因为房价始终与本地的经济、产业、人口等因素有着紧密的联系。”如果这些背景因素没有发生重大变化，那么嘉兴的房价最终会回归到正常且市场认同的价格。例如在 2009 年，因为政策以及温州炒房团等方面的影响，嘉兴各大楼盘的价格几乎都没有低于 8000 元/平的。然而之后，随着热度逐渐消退，市场恢复到了稳定状态。
佳源优优城南的销售总监江晴表示，当下，嘉兴的房价维持着稳定的状态。后续，他们会持续做好对本地客户的服务工作。在各方面条件具备的时候，楼盘或许会适当考虑涨价，不过大幅提价的可能性不是很大。
房价理应与当地的经济、社会相契合，最终要接受市场的检验，有价无市是起不了作用的。我觉得市民产生这样的恐慌是没必要的。接受采访时，嘉兴市住房保障局的相关负责人表示，嘉兴的房价多年来在长三角地区处于较低水平，并且价格一直保持着相对稳定的状态，后续这种稳定的态势还将继续保持下去。
短期or长期现象，这仍待市场来验证
2015 年下半年开始，去库存在楼市中成为了经常被提及的词汇。嘉兴的商品房销量有了明显的上升态势，然而待售的房源数量依然在不断增加。
面对去库存的压力，不少房企的相关负责人认为，此次上海购房者的加入，能够大大加快嘉兴各大楼盘的去化速度。不过，这取决于上海购房者“井喷式”来嘉兴购房的现象能持续多长时间。
市住房保障局相关负责人称，上海人来嘉兴买房的情况一直存在。不过，此前的数量不算大。此次，众多上海购房者选择在嘉兴购房。究竟这是短期现象还是长期趋势，无人能够预测，最终需等待市场来验证。
嘉兴这些年来一直在努力的事情，其实就是接轨长三角的核心城市上海，并且与上海大都市圈实现全面融合。
吴兴陆认为，接轨上海需全方位进行，并非仅局限于房产方面。比如，要控制嘉兴的商务成本，营造良好的生活与办公环境，以此吸引更多上海的溢出产业。又如，嘉兴在医疗、社保、教育等方面的对接上应继续努力，这样才能吸引更多上海人来嘉兴置业和生活。
嘉兴的相关业内人士提出建议，去库存最为重要的是需要产业给予支撑。要吸引更多优质的人才到嘉兴发展，相关配套也需要进一步完善。
记者了解到，近日我市在接轨上海方面有了新举措。近日出台的《2016 年嘉兴市深化接轨上海工作实施方案》提及了众多重点项目。这些项目包括加快创建全面接轨上海的示范区，加快轨道交通网与上海实现互联互通，加快促使嘉兴市民卡与上海医保卡、公共交通卡实现互通应用等。
南湖晚报的记者姜鹏飞和吴觉，以及通讯员王海燕提供了相关信息，图片来源于网络。
新媒体编辑 黄清
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