看懂上海的未来，首先需要读懂这个城市的过去
上海的发展过程是可以用很长时间来讲述的，甚至能说上三天三夜。然而，若要记住的话，我期望大家能记住两个关键的词，一是骨架的衍生，二是血肉的吞噬。
对于这两个关键词，许多人都会联想到两个区域。一个区域是陆家嘴，另一个区域是徐家汇。其中的道理十分明了，陆家嘴为上海造就了一个全新的中心，而徐家汇则证明了在双心驱动的情况下，还能够容纳下一个副中心。所以，基于这样的理念，上海的野心从 2000 年之后就一直存在着。
只是此时的上海更加低调，更加睿智，也更加精准
今天和大家聊的这些事，是藏于轰轰烈烈的城市背后的东西，那是在那一刻不安分地膨胀着的野心。每膨胀一步，就意味着在消灭郊区一步。
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一个城市的大小首先需要证明，即要证明自己的手能伸多长。这个城市的手能伸多长，也就意味着这个城市的辐射范围可以有多广。
此时的上海特别需要做的是，把自己的城市骨架铺设出去，这是一条与原先仅依赖环线一圈圈扩张不同的城市骨架。而这一城市骨架，毫无疑问是落在地铁这个城市快车之上的。
上海的一号到四号地铁与磁悬浮同时运营之时，这座城市具备了进行地铁调度以及提升速度的能力，大力发展城市地铁的时代就此到来。在十二五规划当中，有一个规划清晰地呈现在纸上，那就是“一城九镇”。
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一城九镇的目的很简单，就是在上海的郊环附近构建 10 个卫星城。这样做有两个方面的作用：一是通过在郊区增加土地供应，从而缓解市中心居住的压力；二是通过城市扩张，使整个上海的发展更加均衡，未来不会有被忽视的郊区角落。
所以我们现在来看这十个新城，每个新城都有其独特的风格和脉络，这些风格和脉络能折射出上海这个海纳百川的城市底蕴。并且现在的上海不再对一个片区的开发进行风格上的统一。
后来这十个卫星城的发展程度各不相同，有的发展得好，有的发展得不太好。然而，这件事的意义在于成功地将地铁这个骨架辐射到了整个上海。这种放射状的投射范围使得上海能够最大程度地向外扩展，就像摊大饼一样。通过地铁的触角，上海可以去发展那些他们认为已经成熟并且具备潜力的地方。
上海的地铁自此之后不再有 4 号线这般仅在市中心环绕，且大多是从一个郊区串联起部分市中心后到达另一个郊区的情况。
一城九镇得以落地，它成为发展上海地铁的绝佳样本。在上海这五年的发展进程中，同一时期有 6 条地铁处于施工规划与落地阶段。这使得城市的脉络一下子延伸到了此前未曾触及的郊区。正是由于一城九镇的落地，上海在短短五年内以最快的速度完成了城镇化。
在一城九镇的推动作用下，上海开展了一次前所未有的人口转移行动。中环内的人口数量有所减少，并且均匀地分布在了上海的各个地方。整个上海的人口分布呈现出更加均衡且合理的态势。
这样当然带来了一些代价。例如，它给城市交通带来了严峻的考验。轨交的发展使得市中心的公共交通压力大幅增加，同时也给城市运营提出了极高的难度。
这一切自然是发展所带来的代价。若要再往下多迈出一步，那么内核的配套必须要跟得上。
一城九镇对外释放了一个信号：依靠房产吸引人口的策略显然是有效的。再看如今大大小小各种上演的抢人大战，上海只是淡然一笑。
02
这就是全部了么，这当然不是.第二个动作叫兼并收购
2009 年，上海中环内的一个片区发生了一件价值深远的事情，即行政区合并。2015 年，上海中环内的另一个片区也发生了行政区合并这一价值深远的事情。
大家的印象中存在静安与闸北的合并。然而在此之前，还有一个规模更为宏大的行政区合并事件，那就是浦东与南汇的合并，此次合并直接使得整个浦东的版图得以扩张。
这两个区域进行合并，其本质是一种逻辑。在能够结合的地方，一个区域具备产业，另一个区域拥有土地。二者相互激发，能够最大程度地实现产城联动，进而将最后一层的价格洼地填平。
此后，南汇成为郊区中土地出让最为活跃的一个板块。闸北成为市中心且有着源源不断土地供应的一个区域。
对于浦东来说，由于自身具有极强的内核经济驱动力，其野心比想象的要大。所以在 2013 年，也就是浦东合并了南汇之后，迎来了自贸区这个大理念，金桥成为了自贸区的一部分，外高桥也成为了自贸区的一部分。
很显然，这给浦东带来了更快的发展。所以在 2019 年，也就是最近这段时间，我们看到自贸区已经辐射到了浦东的最边缘，也就是临港。
这样的举措使得整个浦东的郊区不复存在。我认为这样做的用意定位最为精准的表述是：上海浦东自贸区要向香港、新加坡看齐。
换言之，今后整个浦东将作为一个区存在。未来，它会在很多方面与一个城市甚至一个国家进行对标。
03
第三步，脚步已经要迈出上海了
在一城九镇后这个城市留了两个后手，第一个是11号线
11 号线是上海仅有的一条分叉的地铁线。当初进行这样的规划，自然有其诉求和意义。当你仔细观察某一条分叉时会发现，11 号线的历史意义在于，它是第一条突破地理局限，能够直接将地铁通道延伸至苏州昆山的线路。
人群的流动促使了产业的交互，所以昆山成为了上海的一个很好的分支。最令人惊奇的是，在十年前，所有人都认为昆山只是投资客的造城计划，不可能成功，但如今昆山真的住满了人。
很显然这样一条铁路的意义已经超出了当初承载的诉求
我们来看这张图
11 号地铁站之后，苏州规划了轨交 S1 贯穿自身。此外，小小的昆山竟然拥有 2 个高铁站，苏州到上海的高铁很密集，就像公交车一样。
上海犹如一双大手，将自己的骨架直接打入整个苏州。自此之后，这两个城市便再也没有分开的可能。
我们到达嘉兴后，能够看到一个产业园横跨上海与嘉兴两地。它的土地由两边各出一半，一边是一个城市输出运营，另一边则是一个城市输出资本。
我们来到南通，这是一个内在购买力很强的城市。南通正在计划建设新机场，其目的是疏散上海的外区人口，以此来重建城市群的价值体系。
嘉善是上海的腹地，早就通过房地产开发来交换区域人口，并且在讲述着未来地铁串联的故事；千灯也是上海的腹地，早就通过房地产开发来交换区域人口，并且在讲述着未来地铁串联的故事；太仓同样是上海的腹地，早就通过房地产开发来交换区域人口，并且在讲述着未来地铁串联的故事。
这个时候，整个上海的版图差不多处于宇宙中心的位置。未来该如何去做，就取决于上海自身的野心了。
04
对于大虹桥，无需多言。许多人都知晓大虹桥对上海的重要意义，在此仅提及两个细节点。
一张图能够展现出未来上海的雄心壮志。整个虹桥宛如一个抓手，紧紧地抓住了周边的城市，并且试图把城市群凝聚成一个整体，让其爆发出更为强大的能级。
而作为腹地的青浦，就处于这样一个咽喉位置
此刻我们才真正知晓，十五年前那一轮在青浦进行的较为低调的拆迁，其目的究竟是什么。
与此同时，各个政策层面都给上海释放了极为重要的信号。从 2018 年的雄安新区开始，到 2019 年的粤港澳，此类城市群规划的范例标准越来越高。雄安新区依靠行政力量，粤港澳依靠省内城市的带动作用。而最后一个长三角这样跨省跨城且经济群最为强大的范例，仿佛在等待着它最终的政策信号。
第二个叫做交通枢纽的整合
上海作为长三角一体化的重要部分，未来必定能将整个长三角经济群串联起来。我们能看到，除了大虹桥之外，在整个浦东机场周边，会构建起浦东东站，使其成为浦东的“虹桥”版本，同时还有上海南站、上海火车站以及上海第三机场。整个上海的能级是非常强大的。
长三角的期待毫无疑问比想象中的要大，大到需要一个更强势的交通枢纽来将其激活。
所以我们就看到这样一条线路的规划
机场联络线
这是一条城市新干线，它的速度比地铁还快，平均时速能够达到 160。这条新干线的职责是将虹桥和上海东站串联起来。在整个线路贯穿的情况下，互通所需的时间成本仅为 40 分钟。
两大交通枢纽只是将长三角、全国和全世界串联起来。此时，上海又一次把这两个中心紧紧握在手心。而手心里的骨架，还伸向了极为遥远的远方。
此刻的上海，很像日本的东京。如今你在东京漫步，其实很难分辨出东京的行政范围所在之处。随着新干线与经济体的联动，整个大东京承载着超过 4000 万的人口，然而整个东京的核心区较小，但其辐射范围却可以很大。
05
上海的版图情况来看，在这 20 年中，上海重塑了市中心。同时，上海也重建了自身的经济版图。随着城市的不断膨胀，未来的联动范围早已超越了行踪区域的版图，在城市的东方傲然挺立。
这或许就是上海经历裂变并不断膨胀的过程，它代表着一个城市的决心，同时也代表着这个城市的态度。
这是单体城市如今走出的最佳范本。这些范本很可能会在其他各个城市被复制，其成功与否尚不可知，但毫无疑问，上海的格局和野心在这一膨胀过程中得到了无限程度的放大。
上海的未来会怎么样，这个很难给出一个标准答案。
上海给自己描绘的蓝图毫无疑问比其他任何城市的都更靠谱。 上海所描绘的蓝图，其靠谱程度超过其他任何一个城市。 毫无疑问，上海自己描绘的蓝图比其他城市的都更具可靠性。 上海自己描绘的蓝图，在靠谱程度上比其他任何城市都要高。 毫无疑问，上海给自己描绘的蓝图比其他城市的更为靠谱。 上海所描绘的蓝图，毫无疑问比任何其他城市的都来得靠谱。 毫无疑问，上海自己所描绘的蓝图比其他城市的都更靠得住。 上海给自己描绘的蓝图，其靠谱性比其他任何城市都要显著。 毫无疑问，上海所描绘的蓝图比其他城市的都更有靠谱的特质。 上海自己描绘的蓝图，在靠谱方面比其他任何城市都更胜一筹。
中国这片热土上发生过的故事，大部分在上海都被验证过对错
这是我眼中的上海城市发展脉络。随着城市的发展，很多地段概念已经发生了变化。无论在何处买房，我们都需要对现在和未来有更多的了解。如果你最近正在上海的近郊区位看房选房，那么或许可以与我们的置业顾问取得联系。他们都拥有十年以上的地产从业经验，我和我的团队愿意为你提供帮助和解答疑问。
