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2025年开局数据显示：
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两会期间释放出了许多房地产行业的利好信号，并且政府工作报告明确地提出要支持该行业平稳地发展。其核心的政策方向包含以下这些：
1.
需求端激励
各地房地产限制措施逐步通过差异化政策被放宽，老旧城区改造力度加大，居民自住和改善型购房需求进一步被释放。
2.
供给端优化
严控新增房地产用地的规模，将重点放在推进已获批但尚未建设的土地开发上，利用政府定向收购存量商品房的方式来减轻市场库存的压力，给予地方政府更多对存量房进行活化处置的权限。
3.
金融端托底
扩大保障房建设的贷款支持范围，住建部门与金融机构的联动机制得到强化，在保交楼以及防范房企债务风险方面形成了政策合力。
随后，就有各种金融财经/地产类媒体吹风：
一线城市/上海很快又要放松限购！
之所以大家都这么传言，其实也并不是完全没有道理。
上海楼市现状分析：
1.
政策效果显现
去年上海采取了放宽购房资格的措施，同时下调了首付比例，还降低了房贷利率等组合政策。这些政策有效地释放了一部分购房需求。
2.
市场尚未回暖
当前新房有交易回升，二手房也有交易回升。不过，普遍存在降价成交的情况。整体来看，热度依然比不上 2018 年到 2023 年的水平。
3.
政策空间判断
两会着重强调了“因城施策”这一理念，以此来释放地方在调控方面的主动权。然而，从目前的市场表现情况来看，在短期内，上海在全域范围内放宽限购政策的这种可能性是比较低的。
接下来我们一起来看。
2024年上海房地产新政要点梳理
（按时间轴分类整理）
限购政策调整
1月：
5月（沪九条）：
9月（沪七条）：
贷款政策调整
5月政策：
9月补充：
10月起：
交易规则优化
11月重大调整：
政策效果聚焦
（精简版完｜数据来源：上海市住建委、公积金管理中心）
成交结果显示，每一次进行大力度的新政调整之后，效果都很显著。
那么，去年这频繁一整年的新政后给上海增加了多少的购买力呢？
以成交量最大且占比最高的 300 万以内房源为示例。2024 年新政实施之后，总价 300 万以下的“老破小”成交的占比迅速增加。其占比高达 48%。如果将范围放大到总价 500 万以下的二手房，那么其占比则高达约 75.7%。
2024 年全年二手房网签量约为 242881 。去年一整年，在上海购买 300 万以下房源的家庭或个人数量达到了 11.7 万组。
按照 2020 - 2023 前四年 300 万以内成交的占比平均值来估算的话，去年新政刺激之后，新增的低总价购买力能够达到大约 2.5 万组。并且如果结合 2024 年的市场行情，实际数据应该会更多。
市区更高总价的成交没有想象中那么明显。这是因为市区实行了严格的限售政策。而环线外仅需一年社保限制，相对而言作用不大，几乎可以说是聊胜于无。
上海限购政策调整潜在方向：
1.
外环全域放开
当前外环区域的刚需房源占比超过了 6 成。外环区域的存量房源消化周期达到了 18 个月。如果全面解除限购政策，就能够加快释放改善型的需求。全面解除限购政策还可以激活周边市场的流动性。
2.
房贷利率差异化下调
深圳的首套利率是 3.1%，而上海现行的首套利率是 3.5%，相比之下上海还有下调的空间。如果将上海的首套利率下调 50 个基点，那么对于 300 万的贷款来说，每月的月供大约可以减少 850 元，这样就能直接刺激首置客群进入市场。
3.
顶豪定向松绑
对于徐汇滨江、新天地等核心区单价 30 万+的风貌别墅，建议将企业购房限制予以取消。这类顶豪买家当中，有 80%是跨省的高净值人群。如果放松限制，就能够将全国的购买力转化过来。
一方面，此类产品从 2024 年起持续处于销售状态。上海的顶级豪宅购买力在不断被消耗。而且，无论是风貌住宅这种建筑形式，还是动辄 5000 万+的价格，即便上海的经济实力很强，也总会有消耗殆尽的时候。
当下最好的方式是针对风貌别墅全部放开限购，这样能吸引全国的购买力进入。
那为什么要说上海再放开限购短期内没可能呢？
因为小阳春已经来了。
网上房地产数据显示，2025 年的前两个月，上海的二手房成交情况良好。在这期间，迎来了自 2021 年之后最为火爆的开局。1 月到 2 月这段时间，上海二手房总共成交了 35131 套。
2019 年开始，每年的前两个月，在 2021 年 1 - 2 月这个情况除外，其他年份都很难有 3 万套成交。
在过去的 6 年中，往前追溯。上海今年 1 - 2 月份的成交情况比往年都要高。成交不仅回暖了，而且小阳春比往年来得更早。
3 月到目前为止，除了刚刚过去的周日由于系统崩溃网签仅有 947 套，其余周末的网签都达到了 1200 多套，上周六更是达到了 1432 套，到目前为止网签已经达到了 1 万套。
如果按照现在这个进度继续，本月二手房成交可能接近3万套。
小阳春若能维持当下的热度，那么限购就暂时无需继续放开。
