夫妻俩有购买一套“学区房”的打算，为了避税，在中介的安排下采取了“婚更”的方式。“婚更”即买卖双方先结婚，办理过户手续，之后再离婚，以此来买卖房屋。合同签订不久，买卖双方由于房屋价格、付款方式等方面产生了分歧。买家拒绝按照约定的时间补齐定金，而卖家则以夫妻俩违约为由，拒绝返还已经支付的定金，双方由此陷入了纷争……
近日，上海市第一中级人民法院（即上海一中院）将这起房屋买卖合同纠纷案审理完毕。最终的判定结果是，双方签订的购房合同无效，卖家需退还买家已经支付的购房定金。
小莉和小张有意愿为孩子的上学事宜置换一套“学区房”。在 3 月份的某一天，这对夫妻经由中介公司找到了卖家李女士。
李女士称：她 7 月 1 日能够拿到房子的不动产权证。如果对方能够接受，房价是可以商量的。
经过协商后，房屋的成交价格被确定为 3870 万元。因为要逃避 200 多万的税款，中介公司提出了一个建议，即买卖双方可以通过“婚更”来办理过户手续。具体来说，就是小莉先与小张离婚，接着小张再与卖家李女士结婚，然后两人在婚姻存续期间办理房产过户，之后再办理离婚手续。随后，买卖双方对这一提议表示了同意。
合同载明：若因乙方（小莉、小张）原因致使本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）没收。
合同签订一周内，小莉和小张与李女士在房价款、付款期限、付款方式方面产生了分歧。
张先生，房东表示愿意给予咱们优惠。那么，您这边可以给到 3750 吗？中介通过微信进行了询问。
小张生气地回复道：这个价格已经不存在了。你需要去和房东再次确认一下。我们进行谈价的一个先决条件是要对付款条件进行改变。
李女士得知这一消息后，内心感到很不满。她认为他们只是因为上一套房子卖得价格低，在心理上难以接受罢了。
原来，在合同签订后的第二天，小莉和小张从其他地方得知，该小区上一套相同户型的房子是以 3500 万元的价格卖出的。夫妻俩觉得中介与卖家串通起来把房价给抬高了，于是便要求降低房价、延后付款期限等。在与卖家协商没有结果之后，夫妻俩一直没有支付剩余的定金。
当年 6 月，李女士给小莉和小张发送了《合同解除通知函》。她通知他们购房合同解除了，还没收了已经缴纳的 20 万元定金。夫妻俩对此不服，把李女士告上了法庭，要求李女士返还定金并且支付相应的利息。
一审法院认为
双方在房屋买卖合同中约定“通过婚姻办理过户手续”，此约定违背公序良俗，其目的是避税，所以该约定应属无效。除此外，双方约定的其他合同内容是合法有效的，应当被恪守。基于此，一审法院判定案涉房屋买卖合同因小莉、小张违约而解除，李女士主张没收定金有事实和合同依据，并且驳回了小莉、小张的诉讼请求。夫妻俩对此不服，向上海一中院提起了上诉。
上海一中院经审理后认为
本案的争议焦点在于李女士是否应当退还夫妻俩 20 万元的购房定金以及利息。在这方面，需要对本案双方签订的购房合同是否有效进行判定。
上海一中院认为：其一，双方通过婚姻办理过户手续，其目的是逃避缴纳税款；其二，这种行为属于明显的偷税行为；其三，涉及的数额巨大；其四，违反了法律的强制规定；其五，应当予以禁止。
其二，买卖双方借助房地产登记管理存在的漏洞，达成约定，即通过先结婚而后离婚的这种方式，来实现案涉房地产所有权的变更，这种行为违背了公序良俗。
其三，合同是以“婚更”这种非法的方式来达成合同目的的。“婚更”条款属于合同的主要条款，并且是完成涉案房屋所有权变更以及实现合同目的的唯一途径。综合以上情况，应当将该合同认定为无效。
因为本案的《房地产买卖合同》是无效的，所以定金条款也无效。上海一中院做出了改判，李女士需要返还小莉和小张购房定金 20 万元。与此同时，小莉和小张在签订无效的《房地产买卖合同》这件事上也有过错，他们应当承担一定的责任，因此法院驳回了小莉和小张要求支付利息的诉讼请求。
本案主审法官乔林指出，婚姻登记制度属于国家进行社会管理的基本社会制度。夫妻关系是社会伦常的基础。在本案中，各方当事人把婚姻制度当作偷税和获利的手段。这种行为不仅严重违反了公序良俗，也严重违反了法律的强制性规定。同时，还严重背离了社会主义核心价值观。
在社会经济活动里，存在着其他借助婚姻登记制度来获取利益或者躲避责任的情况，像利用虚假的结离婚来骗取拆迁款，利用它逃避执行，利用它骗取贷款，利用它规避房屋限购政策，利用它取得特定城市的户籍等。社会主体进行这些不法的交易，不但违背了公序良俗，而且这些交易本身蕴含着极高的法律风险，行为者自身也很容易触犯法律，甚至会走上犯罪的道路。
房屋中介是房屋买卖或租赁的中间人，在整个交易过程中有着重要作用，也承担着一定责任与义务。中介机构要提供专业服务，保障客户利益，同时必须诚信经营，遵守商业道德和法律法规，不能投机经营。
房地产过户需遵循《民法典》《不动产登记暂行条例》的规定，以合法手段完成交易。希望本案审理确定的规则，能对今后可能出现的类似社会现象起到警示作用，能起到规范作用，能起到指引作用，以彰显诚信为本的核心价值理念，进而将争端消除于无形之中。
来源｜上海市第一中级人民法院
