上海接连发布三条房产涉税的新政策，这三条政策都将在 1 月开始实施。大家不要慌张，最全面的解读就在这里啦！
最近，关注上海房市的小伙伴们肯定察觉到了一个现象。上海接连推出了一系列与房产涉税相关的新政策。其中有些规定可以说是有史以来最为严格的。在这一讲中，我们将逐一进行解读。
上海市人民政府发布了文件，即《上海市人民政府关于延长〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉有限期的通知》。
政策解读：
十年前，上海和重庆作为首批试点房产税改革的城市。2011 年，它们一马当先地对部分个人实施了房产税征收。上海的政策主要是对超额面积进行划分，重庆的政策主要是对豪华住宅进行征税。
第一阶段历经了 10 年的试点，此阶段已到期。在我国，目前仍未开始对个人进行全面征收房产税。正因如此，上海和重庆的试点都纷纷进行了延期。这里的具体政策没有发生改变，我们在此仅做简要的介绍，若想了解具体政策，欢迎参考以下文章。
试点区域：全市区域，包括非上海市民在本市区域购房。
购买用于家庭的唯一住房的免征房产税。
购买二套房时，按照“人均面积”来计算。其中，人均 60 平方米（含）被当作起征点。
人均不超过60平方米的，新购的住房暂免征收房产税。
人均达到 60 平方米及以上的，对于新购买的住房中超出 60 平方米这部分面积要征收房产税。
关于60平/人的标准，我们来举例说明一下。
老王一家有三口人，原来的住房面积是 60 平方米，之后又购置了一套 100 平方米的住房，这样他们家总的住房面积为 160 平方米。因为人均住房面积未超过 60 平方米的标准，所以新购置的房屋可以免征房产税。
老王一家三口原本有一套 60 平方米的住房，之后又购置了一套 160 平方米的住房，这样他们总共的住房面积是 220 平方米。因为未超过人均 60 平方米的标准，所以其中超过的部分是 40 平方米，这 40 平方米需要征收房产税。
税率：
0.6%。其中，对于应税住房，若每平方米交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（该价格由市统计局公布）的 2 倍（含 2 倍），那么税率会减为 0.4%。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳
应纳税额由超出标准的面积、单位面积交易价格、70%以及适用税率相乘得出。即应纳税额等于超出标准的面积乘以单位面积交易价格，再乘以 70%，最后乘以适用税率。
另外需要说明的一点是，如果成年子女是因为婚姻等需求而首次购买新房，并且该新房属于成年子女的唯一住房，那么就可以免于征收房产税。
我们举个例子，小李是老李和老张的儿子。老李、老张以及小李名下有一处房产，这处房产是老李夫妇在小李未成年之前购买的。小李今年打算结婚，需要购房。虽然老李夫妇购买的房产产证上有小李的名字，但是因为小李当时未成年，并且成年之后是首次因为婚姻需要而购房，而且该套房屋是小李夫妇唯一的住房，所以该套婚房仍然可以算作小李的首套房，从而免于缴纳房产税。
总结：
上海进行试点，个人购房需对购买方（个人）进行征收，而对销售方（个人）不征收。这里的计税标准与企业自用房产的计税标准相同，都是房产成交价格的 70%。区别在于，对个人是按超额面积的成交价格来计税，对企业则是对全部面积的成交价格来计税。个人持有自用房屋暂不征收房产税，而企业持有房屋（不管是自用还是出租）都需要缴纳房产税，不过企业在购买房屋时无需缴纳房产税。
其次，有《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》，其文号为沪财发〔2020〕18 号。
政策解读：
沪财发〔2020〕18 号文是原《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财税〔2020〕10 号）的延续。文件的主体内容未发生变化。在此，我们也对其做个简单介绍。
该文件更多的是对于面积标准的规范。关于文件请看次条推文。
其中包括：
两个或两个以上居民家庭共同购买住房的，同样应计入各自家庭的住房套数。并且，依据各自拥有住房的份额，分别来计算家庭住房面积。
本市居民家庭在本市新购住房且属于该家庭第二套及以上住房的情况下，若该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住，并且其常住户口在该居民家庭拥有的住房内，那么就可以将这些人并入该居民家庭，按照每人 60 平方米来计算免税住房面积。
已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属，不得再次计算免税住房面积。 成年子女或其他亲属若已被并入居民家庭计算过免税住房面积，就不能重复进行免税住房面积的计算。 对于已并入居民家庭且计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属，不可以重复计算其免税住房面积。
上述“无住房”的意思是，成年子女的家庭在本市范围内没有住房，并且其他亲属各自所属的家庭在本市范围内也没有住房。
另外，对明显不合理存在避税嫌疑的成交价格进行了限定：
纳税人申报的应税住房交易价格比较明显地偏低，并且没有正当的理由，那么就由税务机关来核定其计税价格。
说明了房产税的减免情况，首套房可减免；未超面积的二套房也可减免；除此之外，以下这些情况暂免征收房产税：
1. 本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。
上述住房中超出国家以及本市有关房屋征收或者拆迁补偿标准的那部分，应当依据暂行办法的规定，去计算并确定房产税征免的面积。
2. 本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。
总结：
沪财发〔2020〕18 号与沪财税〔2010〕10 号文件存在延续关系，在政策方面未发生改变，并且对实施细则进行了更规范的处理。
《上海市关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》的文号是沪建房管联〔2021〕48 号。该意见最终出台。
政策解读：
2021 年 1 月 22 日开始实施的这套房产政策堪称史上最严房地产新政。之所以这么说，让微微带大家解读一下（关于文件可查看第三条推文）。
新政规定，夫妻离异后，在任何一方自离异之日起的 3 年内购买商品住房时，其拥有住房的套数需按照离异前家庭的总套数来计算，这样就堵住了房产税逃税的漏洞。
你没有看错，确实是这样。离异夫妻在 3 年内购房的话，是需要计算离异前家庭的总套数的。
现实中，大家肯定遇到过一些家庭为了购房而选择离婚的情况。这并非是笑话，而是存在着无数真实的事例。如今，这条路被堵住了，大家不要再抱有通过离婚来买房的不良想法了。应该也没有几个人会愿意为了买房而离婚并等待三年吧。这样做会带来太多未知的变化，说得难听点，孩子可能都已经出生了！
现实中存在老公哄骗老婆离婚去买房的情况，同时也有小三借机上位的事例，这些都是活生生的例子。千万不要因为一套房和一点税就毁掉自己的家庭。
另外，这样做能够降低离婚率。并且，离婚冷静期出台后，政策虽无法阻挡真正婚姻不幸的人离婚（微微坚决表示零容忍家暴），但能更有效地遏制因冲动而离婚的行为。毕竟，离婚成本越来越高。在国人心中，“宁拆十座庙，不毁一桩婚”的观点已根深蒂固。我不得不说，还是郭嘉高明！
增值税免征年限有所增加。此点与房产税没有关联，却与众多购房人紧密相关。过去普通住房购买 2 年及以上就能免征增值税，如今免征年限下限变为 5 年。可以说，对于炒房者而言，这是一个重大打击。尽管目前房价依然居高不下，然而 5 年的时间存在诸多变数，再加上持有房产的时间成本，购房投资或许不再是一个理想的选择。
我们来用下图对比一下调整前后的增值税免征年限：
改革前：
改革后：
通过多种渠道共同维护市场秩序。新政提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”的自住购房需求。同时实行租购并举，扩大保障性租赁住房的规模，加快推进旧房改造以及城中村改造。相信未来购房的刚需能够得到更好的满足，并且购房不再是保障居民生活的唯一途径。
总结：
2021 年 1 月 22 日开始实施沪建房管联〔2021〕48 号这一政策。该政策的监管力度达到前所未有的程度，对未来上海房市的调控能起到更好的指引作用。
今天的小讲堂到此结束啦。如果有关于上海房产三条新政的问题，欢迎留言与微微进行讨论。
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作者简介：
微微是中国注册会计师协会的非执业会员，同时也是英国特许公认会计师协会（ACCA）的会员。她曾在会计师事务所工作过，也在五百强跨国公司任职过。
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