源自：大碗楼市上海站
1997 年之后，商品房制度开始正式实施。从那以后，上海所谓的次新房才开始登上历史舞台。
2000年-2005年，上海市区集中供应了大量的新房。
但很快，市区的空地越来越少，而房子和土拍的价格逐年走高。
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2006 年之后，市区存在新房供应。然而，其供应量与之前相比已经减少很多。
随之而来的，是在当时看来的近郊和远郊。
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当卢湾区的新房已经破两万的时候。
浦东有中环，徐汇有长桥，普陀有万里，静安有大宁，这些区域的房价连一万都不到。
闵行的莘庄那里是很远的地方，价格低得吓人。南汇的周康那里是很远的地方，价格低得吓人。嘉定的江桥那里是很远的地方，价格低得吓人。
对比2006年的新房房价，再对比现在，真有恍若隔世的感觉。
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01
涨幅最高的楼盘
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很多小区的涨幅，已经超过了10倍。
当时的房价是一万，现在已经超过了 10 万；当时的房价只需几千，现在已经达到好几万了。
从涨幅最高的这些房子来看，它们为何能有如此高的涨幅呢？
排名前30的楼盘之中。
浦东就占了一半。
这二十年浦东发展之速，可见一斑。
其他出场较多的地方之一是闵行，在这二十年里，闵行的发展确实非常迅速。
另一个是普陀。
普陀在发展上就是个菜鸡，但架不住地理位置好。
很多地段处于内环或中环。普陀的认可度不高。但在当时，这些地段的售价较为便宜。
这么多年过去了，该涨的的涨起来了。
买入价低，当前地段还不错，这个涨幅也就可观了。
我们来看看，这么多年过去了，什么样的小区，涨的最快。
02
草鸡变凤凰：房价翻一番
最常见的涨幅是哪种。
从郊区变成了市区。
不管是哪个城市，都是有郊区和市区的分界线的。
出了市区之后，它的配套情况出现断崖下跌。它的交通状况也呈现断崖下跌。它的居住人群也发生了断崖下跌。
而这个分界线，在房价上的会有一个很明显的差价。
2006年上海卫星图
2022年卫星图
如果有一天，城市扩张了呢。
本来是郊区的地方，也纳入了市区。
它与市区不存在明显的价格差异，然而相较于更靠外的郊区，依然会存在明显的界限差异。
上面涨幅比较大的小区，绝大多数都符合从郊区变成市区的过程。
本来是XX镇XX小区，除了本镇居民，没有人专门买过来。
但是现在，合并进了浦东新区；
原本市区与这里之间存在着农田和工厂起到隔离作用，而现在这里整片区域都是住宅以及相关配套设施，已经相互融合成为了一个整体。
通了一条地铁，可以直接去市中心上班。
多年发展后，这里起初是镇上的小区，接着向前发展成为市中心的睡城，随后又进一步成为一个宜居片区。
现在，从地理位置方面来看，没有很明显的短板；从城市界面方面来看，没有很明显的短板；从小区各方面来看，也没有很明显的短板。
上海这么多年房价一直在上涨，这对这些小区的价格产生了影响，这些小区的价格自然也就跟着上涨了。
九十年代时，上海的市区范围是，西边到仙霞田林，东边到鞍山平凉路，北边到大宁凉城，南边到沪杭铁路和龙华。而其他的地方，大多还是郊区。
进入 21 世纪后，上海的发展速度加快了。然而，在上述图中的很多地方，在那个时候仍然是农田。
不但整个南汇都是农田，嘉定江桥都是农田。
很多外环区域，乃至大部分的浦东中环，在当时也不过就是农村。
你在农村里建的房子，价格自然上不去。
而到了今天，一个中环的次新片区，小区卖个十万奇怪吗？
在 30 个楼盘当中，有极少数楼盘当时是在市区的，而大部分楼盘当时是在农村的。
但农村和农村是不一样的。
20 年前，你购买的是奉贤海湾，还是浦东高行呢？是闵行七宝，还是宝山罗店呢？
到了现在，结果是完全不一样的。
这些融入主城区的板块，已经无需去追究 20 年前这里还是农村这一情况。
因为是农村，所以这里所受的束缚比较少。这里的城市界面很漂亮。到了现在，在购房者的眼中，它的认可度反而更高。
在从郊区成为主城区的同时，很多小区还额外叠加了另一重属性。
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03
学区加持：一路狂飙
上海在2000年之前，中学都是完中。
但是在九年制义务教育以后，初中必须成为独立主体。
最终的结果，全上海几乎所有的高中，都把初中分出去了。
但是好高中依然有筛选生源的需求。
之前是小学直接升入初中。现在公办初中不能进行考试招生了，然而民办初中并没有被禁止进行招生考试。
马上，全上海好高中的选择，就是把自己的初中部，转制成民办。
四校八大是大家耳熟能详的。这些学校几乎都有自己的民办初中。其中的绝大部分现在依然是上海处于头部地位的初中。
而这些初中的生源，来自考试。
而能够进入这些头部初中的小学，自然而然就变成了学区。
而学区的升温，基本都是在05年以后，10年以后更加明显。
20 年教育改革之后，民办并未降温，并且还新增了一个初中学区房。
2021 年以后，随着对教育的重视，绝大部分学区房在 21 年以后都出现了严重下挫。
但是顶级的初中学区，尤其是那些能够直接就读的初中学区，都迎来了一波幅度很大的上涨。
到现在，这一类学区依然坚挺。
——2021年成交价，现在的挂牌价和当时相差不大
而在这张表单里，也有很多的学区房。
浦东实行户籍对口政策，买了房子就能直接上初中，这在浦东表现得尤为明显。
排名前五的浦东小区里面，有四个小区，是初中学区。
其中还包括预估上海地段公办第一的张江集团。
