钟涛律师 上海普若律师事务所高级合伙人
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男方婚前贷款购买了房屋，那么在婚后，房产证上是否可以加上女方的名字呢？并且在离婚时，又该如何对这所房屋进行分割呢？
不知从何时开始，房屋已成为结婚的标配。若没有房子，女方通常不愿与男方结婚。男方结婚时买房已成为婚俗的必备事项，否则会遭人轻视。婚后，不少女方会要求将名字添加到产权证上以获取安全感，通常会在结婚时、生育孩子时或抓住男方外遇出轨行为时提出，以此考验男方的真心。万一有一天，夫妻感情出现问题，面临离婚，该如何处理呢？男方在婚前贷款购买了房子，那么婚后在房产证上能否加上女方的名字呢？离婚时该如何进行分割呢？这是否属于夫妻共同房产呢？男方婚前的首付款，女方是否有权利进行分割呢？接下来，钟涛律师依据法律规定，为你进行分析和解答。
【在离婚房产分割中需要考虑的几个情况】
有些人会说，在夫妻购买房屋时，若男方出资较多，或者首付款全部由男方父母出资，那么在离婚时法院会如何判决呢？若判决为一人一半，难道不是对男方不公平吗？法院的判决首先会遵循男女均等的原则，其次会适当考虑出资比例的情况。
【一人一半说法对吗】最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第 8 条有规定：夫妻共同财产，原则上是均等分割的。并且要根据生产、生活的实际需要以及财产的来源等情况，在具体处理时是可以有差别的。属于个人专用的物品，通常是归个人所有的。
钟涛律师解答：此处所说的原则上均等分割，是大家常提及的夫妻离婚财产一人一半的法律依据。然而，夫妻离婚财产并非单纯按照一人一半的原则来进行分割，还有男女平等原则，以及照顾子女和妇女的原则等。因此，简单地说一人一半是不严谨且不准确的。
结婚是以领取结婚证的登记时间为准确依据来区分婚前婚后的，这与民间所认可的举办婚礼并无关联。
个人财产始终是个人财产。它不会因为结婚时间的长短而转变为夫妻共同财产。即便财产的价值形态发生了改变，但其本质依然不变。例如，婚前的存款，在婚后用于买车、买房等，只要能够证明资金来源于婚前，那么该部分对应的资产就应当属于个人财产。
以前对于父母出资，常以婚前婚后来划分。婚前时，父母出资被视为是对自己子女的赠与；婚后，出资则被视为是对夫妻的赠与。然而，如今法律观点正在发生改变，更倾向于对父母出资进行保护。无论处于婚前还是婚后，父母出资都倾向于被认定只是对自己子女的赠与，而非对夫妻双方的赠与。
【父母出资的性质认定】婚姻法司法解释二第二十三条规定，债权人向债务人的配偶主张一方婚前所负个人债务的权利时，人民法院不予支持。不过，若债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活，则另当别论。在不少夫妻的生活中，无论是婚前还是婚后，房子的首付款往往由父母出资。那么，到底该将此认定为对夫妻的赠与，还是借款呢？法律条文在直接层面似乎存在矛盾。有客户提出，此借款是用于购买夫妻共同居住生活的住房而借的，故而应认定为夫妻共同债务。然而，也有人认为夫妻中的另一方并不知情，该债务不能排除伪造的可能性，主张按照赠与处理，无需返还。钟涛律师认为，在法律上确实尚未统一，各地法院对于这两种观点都有支持的判例。
夫妻对房子归谁存在争议时，法院有以下几种处理方式：可以让一方拿产权，另一方拿折价款；可以进行拍卖，用拍卖所得价款进行分割；也可以出售房子，用出售所得价款进行分割。如果谁有钱，就由谁出资一半来购买另一半的产权份额，出资方获得房屋。倘若夫妻都不想要房子，或者都拿不出钱买下一半产权，那么法院可以组织拍卖，将拍卖后的价款进行分割；夫妻也可以自行前往中介处挂牌出售，然后进行分割。
《婚姻法司法解释二》第二十条规定，当双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成一致意见时，人民法院会按照以下几种情形分别进行处理：
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
一方主张房屋所有权，评估机构会按市场价格对房屋进行评估。取得房屋所有权的一方，应当给予另一方相应的补偿。
双方都不主张房屋所有权时，依据当事人的申请来拍卖房屋，然后对所得的价款进行分割。
男方婚前签订房屋买卖合同，并且出资支付了首付款，通过贷款来购买房屋，房屋的产权只登记在男方一个人的名下。在离婚的时候，法院倾向于认定该房屋的产权属于男方个人所有。而婚后用于还贷的部分以及房屋增值的比例，则属于夫妻共同财产。
一般而言，婚前男方出资付首付且产权登记在男方名下，此为男方个人财产。婚后共同还贷部分，需对女方予以补偿。因为婚后双方收入皆为夫妻共同收入，用夫妻共同收入还贷，遵循谁出资谁受益原则，所以女方有权分割婚后还贷总额以及该部分资金对应的房屋增值部分。同时要明确，婚前首付款不属于共同财产，女方无权分割。
《婚姻法》解释三第十条规定：其一，夫妻一方在婚前签订了不动产买卖合同；其二，以个人的财产支付了首付款；其三，还在银行办理了贷款；其四，婚后则用夫妻共同的财产来还贷；其五，不动产登记在了首付款支付方的名下；在离婚的时候，该不动产由夫妻双方通过协议来进行处理。
依前款规定无法达成协议时，人民法院能够判决该不动产归属于产权登记的一方。同时，尚未归还的贷款属于产权登记一方的个人债务。在双方婚后共同还贷支付的款项以及其相对应的财产增值部分方面，离婚之时应依据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方给予补偿。
男方婚前贷款买房，婚后将女方名字添加到产权证上，此房屋就会变为夫妻共同产权。
原本，男方在婚前签订合同并贷款买房，仅将产权登记在男方一人名下，法院倾向于认定此房产属于男方个人所有。【婚前的首付款及其增值部分不属于夫妻共同财产，女方没有权利对其进行分割。】然而，婚后的还贷以及增值部分属于夫妻共同财产，女方有权利对其进行分割。在这种情况下离婚，通常来讲，男方处于优势地位能够获得房屋，女方只能获得相应的补偿款。
婚后添加女方名字且产权登记在夫妻双方名下时，该房屋产权从倾向于认定为男方个人财产转变为肯定属于夫妻共同财产。由于不动产物权以产权证登记为准，如今房屋产权证登记在夫妻双方名下，那就意味着产权夫妻双方都有份额。在这种情况下离婚，男方和女方都有权利获得房屋。
男方将女方名字添加到产权证上，这是一种赠与行为。从双方达成赠与合意开始，到提出登记变更申请，再到成功添加女方名字，直至最终产权证变更完毕且女方名字出现在产证上，整个过程中该项赠与行为就已完成。女方所获得的部分产权属于女方个人财产，男方无权随意撤销。
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立会发生效力，不过这需要依法进行登记；不动产物权的变更会发生效力，同样需要依法登记；不动产物权的转让会发生效力，依然需要依法登记；不动产物权的消灭会发生效力，还是需要依法登记。只有经过依法登记，这些不动产物权的各种变动才会发生效力。而如果未经登记，那么这些不动产物权的各种变动就不发生效力，但法律另有规定的情况除外。
男方婚前支付的首付款是否属于夫妻共同财产呢？女方是否能够对其进行分割呢？
如果男方在婚前进行贷款购房，婚后未将女方名字添加到产权证上，且产权证仅为男方一人名字。那么，男方的婚前首付款及其增值比例不属于共同财产，在离婚时女方无权对其进行分割。然而，婚后的还贷以及其增值比例属于夫妻共同财产，女方有权对其进行分割。
如果男方在婚后将女方名字添加到产权证上，且产权证上既有夫妻双方的名字，又有一人的名字。那么，男方的婚前首付款以及其增值比例有可能会变为共同财产，在离婚时女方有权进行分割。与此同时，婚后的还贷以及其增值比例肯定属于夫妻共同财产，女方同样有权进行分割。原本男方的婚前个人财产始终是个人财产，不会因为结婚的年限而变为夫妻共同财产。男方自愿把女方名字添加到产权证上，这就意味着自动给予了女方部分财产，且赠与行为已经完成。因此，会出现这样的结果，即男方婚前支付的首付款以及该首付款对应的增值比例，都有变为夫妻共同财产的可能，女方有权参与对其进行分割。而时间变化点就是添加女方名字的那个时间。钟涛律师使用【可能变为】共同财产这一用词，原因在于当下法律并未完全明确规定，仍存在一定的空间和余地。主审法官拥有自由裁量权，既可以判决女方分割该部分首付款，也可以依据实际案情，判决女方不分割首付款。
如果产权证已经变更为夫妻两个人的名字，那么在离婚时，具体的分割比例是怎样的呢？
也就是说，如果这套房屋属于夫妻共同财产，那么在遵循男女份额均等、照顾女方、儿童以及无过错方的原则之下，可以依据上海市高院关于印发《关于审理分家析产案件若干问题的意见》的通知中的规定，凭借法官的自由裁量权来进行份额比例的调整。
根据婚姻法的相关规定，在不考虑妇女和儿童，且无过错的情形下，男方和女方的份额是均等的，即各自可获得房屋总价的 50%。然而，法院拥有自由裁量权，能够对其进行适当的调整。
如果房屋是男方在婚前签订买卖合同购买的，并且购房款是全款，没有贷款。在婚后将女方的名字添加到房屋上，那么在离婚的时候，没有出资的女方所获得的份额比例大概在总房价的 10%到 30%之间。
如果房屋是男方在婚前签订买卖合同购买的，并且出资了首付款，通过加按揭贷款的方式来购置。在婚后，不管是由一方进行还贷，还是双方共同还贷。当婚后在房屋上添加了女方名字之后，在离婚的时候，女方所获得的份额比例会在总房价的 30%到 50%之间被确定下来。
五、婚后还贷以及房产增值比例如何计算？
关于补偿的数额，需考虑以下方面：房屋购买时的价款；首付款及其在购房全款中所占的比例；按揭贷款数额及其利息数额；当事人以夫妻共同财产还款的累计数额（包含利息）以及其占全部房款和利息的比例；尚未偿还的贷款及利息的数额。实践中，法院在采取计算公式时有着不同的计算方法。区别在于，对于婚前首付款的增值部分，是否将其算作共同财产。并且，是按照购买合同上的原始价格来计算，还是按照结婚时的房屋价格来计算。
最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》（人民法院出版社 2011 年版）第 168 页所确定的计算公式为：
房屋补偿款等于夫妻共同支付的款项（包含本息）除以房屋购买价与全部应付利息的和，再乘以房屋评估现值（或者夫妻认可的房屋现值），然后乘以 50%。
《婚前个人房屋，婚后共同还贷离婚时的分割及补偿计算等事宜》，浙江省婚姻法研究会微信公众号于 2018 年 8 月 8 日发布微信推文。此方法得到了浙江省法学会婚姻法学研究会的支持，该公式的核心要点为婚前房产的增值应与婚后一方没有关系。
房屋补偿款等于夫妻共同支付的款项（包含本息）除以结婚时房屋的价值与共同已还利息的和，再乘以离婚时房屋的价值，最后乘以 50%。
上述 2 种增值比例计算公式都有其合理性。计算结果实际上存在差异，一种是从房屋购买合同之日开始计算增值部分，另一种是考虑从结婚之日起算，并且将婚前首付款排除在增值共有部分之外。在法律上，并没有统一的计算公示，各地法院的适用标准也不一致。
房屋评估的市场价值是以法院委托时所确定的时间为标准的。对于银行贷款的归还情况以及剩余情况，能够通过向贷款银行查询流水记录以及贷款记录等方式来进行确定。
上述计算标准仅考虑增值情况。在实际判决离婚案件时，法院会综合多方面因素，包括购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等，以充分保护双方当事人的利益，并酌情判定补偿数额。
法院会判决，取得房子产权的一方需付给未拿房的一方增值价值的应得折价款。同时，剩余的贷款及利息由拿房的一方进行偿还。
六、贷款买的房子如何添加女方名字到产权证上，履行什么手续？
一般而言，若房屋不存在贷款与抵押情况，添加名字的手续较为简便。夫妻双方需亲自前往房屋交易中心的变更登记窗口，提交变更申请、结婚证、身份证以及房产证等材料，同时填写申请变更登记表。通常几个工作日后即可拿到相关证件，在此过程中只需支付工本费，无需缴纳其他税费。
但是房屋若有银行贷款和抵押，在变更之前，需前往银行提出申请，请求添加名字。银行会对是否同意进行审核，若银行同意，就会出具书面文件，同意你添加名字。之后，夫妻拿着银行的书面文件前往房地产交易中心，履行与上述相同的变更手续即可。
有些银行或许不会同意。因为一旦添加女方名字，银行的风险会增大，银行无法确定女方的信用状况以及债务情况，也不确定添加名字到产证上后，是否会因女方的债务而给房屋带来麻烦。所以，有些银行出于谨慎，不会出具书面同意书，这样夫妻就无法将女方名字添加到产权证上。
如果购房时该房屋的首付款是由父母出资的，那么在离婚后该如何分割房产呢？
一方父母在婚前或者婚后支付了房屋的首付款，且房屋登记在出资方子女一个人的名下。婚后则用夫妻共同财产来还贷。在离婚时，夫妻首先进行协议处理。如果协议不成，法院通常会判决房子归登记方所有，同时由登记方继续偿还剩余贷款。并且，法院会补偿另一方在婚内共同还贷的部分以及房屋的增值部分。
一方父母在婚前或者婚后支付了首付款，并且房屋登记在对方子女名下。这样的情况下，该房屋会被认定为夫妻共同财产，而不是仅仅被认定为只是登记方的个人财产。并且，夫妻双方都有权要求对房屋进行分割。
一方父母在婚前或者婚后支付了房屋的首付款，并且房屋登记在了夫妻双方子女的名下，之后婚后又用夫妻共同财产来还贷。这种情况下，该房产应当被认定为夫妻双方的共同财产。在进行分割的时候，可以根据实际情况酌情对出资方多进行一些分割。
婚后，有一方的父母出资把不动产全款买下。此不动产的产权登记在出资人的子女名下。这样的情况可被看作是仅仅对自己子女一方的赠与。所以，该不动产应当被认定为夫妻一方的个人财产，而不属于夫妻共同财产。
双方父母出资购买的不动产，其产权登记在一方子女名下。这种情况下，该不动产可被认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。不过，如果当事人另有约定，那就按照约定来处理。
钟涛律师针对夫妻贷款买房且添加上女方名字这一情况，就房屋是否属于夫妻共同财产以及离婚时如何分割进行了分享和解答。然而，在法院判决中，通常会考虑多种综合因素，像夫妻离婚的原因、子女抚养权的归属以及居住时间等情况，然后作出判决结果，并非机械地简单套用公式。
【法律条文汇总】
当事人在结婚前，其父母为双方购置房屋进行出资。这种出资应当被认定为是对自己子女的个人赠与。不过，如果父母明确表示是赠与双方的，那就另当别论了。
当事人结婚之后，父母为双方购置房屋进行出资。这种出资应当被认定为是对夫妻双方的赠与。不过，如果父母明确表示是赠与一方的，那就除外。
婚后有一方父母出资为子女购买不动产，且产权登记在出资人子女名下，按照婚姻法第十八条第(三)项的规定来看，可将此视为仅对自己子女一方的赠与，此不动产应被认定为夫妻一方的个人财产。
双方父母出资购买了不动产，其产权登记在一方子女名下，这种情况下，该不动产可被认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，不过若当事人另有约定则除外。
在离婚时，该不动产由双方通过协议来进行处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的第二部分规定，夫妻共同财产包含以下内容：
婚前财产和婚后财产难以查清的情况存在，还有那种属于婚前个人财产，然而已经结婚多年，并且经由双方长时间一同使用、经营以及管理的，这些情况都可以被看作是夫妻共同财产。
在婚姻关系持续的期间内，复员军人和转业军人所获得的复员费以及转业费，到离婚的时候，如果夫妻共同生活的时间比较长，那么就可以按照夫妻共同财产来进行分割。
夫妻关系存续期间，从事多种经营的当年收益；夫妻关系存续期间，承包责任田的当年收益；夫妻关系存续期间，当年无收益的养殖专业投入的资金；夫妻关系存续期间，当年无收益的种殖专业投入的资金。
结婚登记之后，一方的父母赠予的金银，一方的父母赠予的珠宝，以及一方或双方父母赠予的其他财产。
上海离婚律师网的首席律师是钟涛，他是上海专业的婚姻房产法律专家。他曾接受上海东方电视台、新民晚报、上海商报、中国经营报的专访。他积累了丰富的实务经验和办案技巧，因而得到了当事人的信任和好评。多年来，他一直致力于婚姻家庭法律研究，擅长起诉离婚律师的在线咨询服务。上海离婚律师网可提供离婚律师咨询及离婚纠纷处理，包括外遇损害赔偿等相关服务。
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