澎湃新闻记者 季思敏
5月8日，住房城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（简称《意见》），从十个方面明确监管措施，强化房地产经纪服务监管。房地产经纪业的管理，保护交易当事人的利益。 合法利益。
《意见》显示，随着房地产市场的发展，我国房地产经纪机构和从业人员规模不断扩大，服务内容不断拓展。 但一些房产中介机构存在利用客户房产来源收取高额费用、明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重了交易当事人的负担，构成侵权。关于他们的合法权益。
对于购房者来说，中介费是一笔不小的开支。 以上海为例，目前二手房销售的中介费通常为交易价格的3%，即买方支付2%，卖方支付1%。 以价值500万元的房产为例，买方需要支付10万元的代理费，卖方需要承担5万元的代理费。
近日，澎湃新闻咨询了上海多家中介机构，试图了解目前上海房产中介服务费率的执行情况。
大多数中介机构都会在服务费用上提供一定的折扣
本《意见》提出合理确定经纪服务收费。 房地产经纪服务费用由交易双方根据服务内容、服务质量、市场供求等因素协商确定。 房地产经纪机构应当合理降低房屋销售、租赁经纪服务费用。
目前，链家是上海市场份额最大的券商机构。 链家经纪人表示，“公布的收费标准是：客户2%，业主1%，但会根据标的物具体进行折扣。 对于价格在1000万元以下的房屋，上下加价基本不会低于2.8%。 ”
该经纪人表示，链家提供的服务有所不同。 如果交易过程中出现问题，他们有安心的服务承诺，可以为客户提供解决方案。 业务员之间的合作模式也不同。
但从其他券商机构的收费来看，它们之间存在较大差异。
上海某知名房产中介人士向澎湃新闻表示，公共收费标准为客户2%，业主1%。 但在实际操作中，通常会根据客户要求、目标价格等因素给予一定的折扣，一般来说，卖家合计收到的总费率在2%左右。 “当遇到老客户或者连续订单时，代理费的议价空间更大，有时代理费只有1.6%到1.7%。”
我爱我家的代理商表示，可以根据不同的客户类型和对象提供相应的佣金折扣，操作也比较灵活。
“从市场情况来看，各券商都会想方设法打折，除了一些市场占有率较高的机构外，基本上都有一定的议价空间。一些小型中介机构的服务费率相对较低。” 上海中原房地产市场分析师陆文曦表示。
陆文曦指出，总体来说，房地产经纪行业是完全市场化的。 客户可以根据自己的需要选择不同的经纪机构。 但由于房产价格较高，大多数客户仍会以先行的方式选择经纪机构。
房产经纪机构提供的数据显示，以今年4月份为例，上海市场占有率排名前五的房产经纪公司分别是链家、太平洋、我爱我家、中原和上海上海置业。 其中，链家交易金额为市场最高。 占比23.37%。
部分券商已开始讨论大额报价的费率方案
两部门发布的《意见》还提到，鼓励按照交易价格越高、服务费率越低的原则实行阶梯定价。
此前，有人提出中介机构提供的服务和质量应与中介费用相匹配。 比如，客户购买一套价值300万元的房子和一套价值1000万元的房子，理论上中介所做的工作没有太大区别，但中介费用却相差很大。
有业内人士表示，虽然公开披露的收费标准是上下甲3%的服务费，但有一些事情是业内一致同意的。 “整个行业里，做豪宅、大型项目的很少会收取同样的费率，大多都会有折扣，而且标的越大，费率就越低。”
上述人士表示，他所在的经纪公司并没有对代理费总额设定上限，但总价越高，房子给予的折扣就越高。 “无声的豪宅建造成本高，开单费率低，不可能把费率全部收齐，否则代理商完成一笔订单就可以高枕无忧了。从整个成交数据来看，上海，普通房成交频率最高。”
上海链家监测数据显示，2023年前4个月，上海二手房累计成交金额2295亿元，同比增长80%，成交6.9万套，平均成交金额单价332万元。 其中，4月份全市二手房共销售1.8万套，成交金额611亿元，平均每套总价345万元。 从总价位段看，4月份价格在600万元以下的占比达88.5%。
不过，澎湃新闻获悉，上海市场份额第二大的券商太平房正在商谈大额报价方案。
太平洋房屋董事长张静表示，两部门发布联合文件的本质是促进良性循环，造福楼市。 太平房也积极响应新政策。 正在探讨为大型物业服务的从业人员提供更合理的费率方案，加强服务标准和管理，引领房地产经纪行业健康发展。
也有券商表示，公司对不同标的物的分级收费有内部规定，将按照《意见》进一步做好相关工作。
“如果标的比较大，一般可以申请中介费折扣，总价越高，折扣越大，但一般不会低于2.2%。”上海链家经纪人表示。
一些券商机构工作人员也反映，其公司收取的代理费最低标准为1.5%。
各地探索经纪服务业新模式
全国范围内，各地都在探索房地产经纪服务业的新发展模式。
该《意见》提到，通过“合理确定经纪服务费，引导交易双方共同承担经纪服务费”。
以深圳为例，深圳市房地产经纪协会指出，这一要求与目前深圳全面推行“单方代理”制度所倡导的“客户利益至上”的价值观相符。 由于“谁付费，谁享受服务”的普世价值，决定了买卖双方的经纪人只有“各付佣金”，才能尽最大努力保护各自客户的权益。 。 对此，深圳市房产中介协会于2022年5月6日发布的《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》（十大原则）就有“佣金各付各”的原则。 深圳市房地产业协会表示，将按照《意见》全力推动经纪服务项目分类明确定价制度的实施，进一步探讨交易双方承担经纪服务费用的可行性。
据央视网报道，今年4月，北京市大兴区现有住房信息发布平台上线。 北京大兴区居民可以自行上传房屋信息，符合限购条件的购房者可以通过平台浏览房屋信息，直接联系卖家并进行交易。 同时，平台房源在向社会发布前均已完成信息验证，确保房源真实有效。
此前，浙江杭州、宁波等地也推出了类似功能的平台。 业内人士指出，建立这样的住房信息发布平台，有利于打破住房垄断，充分发挥市场竞争的作用。 但二手房交易流程相对复杂，专业中介机构和从业人员在产权调查、价格发现、交易谈判等方面也发挥着重要作用，政府主导的二手房交易平台为购房者提供了新的选择和卖家，但它并没有“消除中间商”。
本期高级编辑 周玉华
