听党话并且跟党走，在宽松政策出台的时候出手，在政策收紧的时候收手。牢记这两句话，你就能够在楼市中应付自如并且得意洋洋。实际上，这也是我亲身经历楼市 15 年所领悟到的精髓所在。
对于绝大多数人而言，楼市宏观分析是没有意义的，也无需懂得很多未来走势。楼市与股市有根本性差异，因为楼市完全不必卖出，也不用高抛低吸，无论何时购买都不会亏损，只是购入时间点不同会对购房成本有略微影响，与房价涨幅相比，完全可以忽略不计。也就是说，大势不必人人都掌握，分析也不必仔细钻研。很多所谓的楼市专家只是在纸上空谈，在屋子里造车，他们自己压根就没有房屋买卖的经历，又怎么能去指导他人呢？而真正重要的实际上是实际操作的技巧，像怎样选房、怎样买卖、怎样进行操作以及怎样防止被骗。楼市最需要经验和技巧的地方是实际操作，而非分析。
影响产权明晰的类别
一、商住房
2017 年初，北上广深这几个一线城市陆续开始大力整治商住类公寓项目。这股整治之风最先在上海兴起。1 月份的时候，上海突然停止了上百个商住项目的网上签约，接着集中对闵行区的 27 个正在销售或建设中的商住项目进行了整治，拆除了插层、隔墙以及水电煤管道，使这些项目恢复了办公商业用途。4 月 21 日，上海发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。5 月 17 日，发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》。整治商住的工作在上海全面开展起来。
整治内容涵盖：无论是处于在建状态、正在销售之中，还是已经交付的项目，倘若业主尚未入住，那么全部都需依照商业办公用房的功能来进行整改。对于整改未达标的情况，不允许办理房屋交易登记手续。对于已经入住的项目，其整改责任由业主来承担，相关信息会被记录到房屋交易登记系统中，在今后进行转手交易时会受到相应的限制，同时也会支持购房者办理退房手续。一位咨询我的朋友遭遇了这样的情况。他去年在上海金桥购买了精装酒店公寓，原本计划 2018 年 3 月交付入住，然而到现在整个项目仍未开始装修。开发商一方面承诺会按时交房，另一方面又接受业主退房。因为不进行整改，这个项目根本无法通过验收，也就拿不到大产证。我给他的建议是赶紧办理退房手续，以免夜长梦多。
3 月 26 日，北京市住建委联合发布了一则公告，是关于进一步加强商业、办公类项目管理的。3 月 30 日，广州发布了通知，此通知是关于进一步加强房地产市场调控的，并且要求商业办公类项目不能改变用途。5 月 12 日，深圳商住房推出了新政，该新政规定商住房不可以采用住宅设计。昨天是 12 月 25 日圣诞节。网传深圳商住公寓的土地增值税税点发生了变更，从 5%变更为 10%。不过，官方尚未正式发布这一消息。
政府大力整治商住房，原因主要有两个。其一，是要为房价进行降温。因为商住房能够逃避限购政策，所以吸引了众多投资客以及没有购房资格的人士纷纷涌入。这使得商住房的成交量不断增加，并且直接推动了房价的上升。例如，在上海，2016 年全年成交的一手房有 10.9 万套，其中 3.5 万套是商住房，所占比例超过了 30%。一是北京上海的人口规模已经达到了极限；二是整治商住房能够起到限制人口增长的作用；三是整治商住房是清理那些不良人口的有效举措。
商住房已成为过去。若打算通过购买商住来逃避限购，或是想在一线城市投资，那就劝你们打消这个念头吧。以后个人根本没办法购买新建的商住房，二手商住房也会受到交易限制。没有接盘的人，你只能把它烂在手里。并且，商住房不能落户，没有学区，水电煤气按商用标准收费，出租的回报也会越来越低。要是你购买的商住房已经入住了，那就安心居住吧。
别指望它会升值了，就这么放着吧。就算把它打折出售，估计也很难顺利脱手。要是出租的话，根据北上深不到 2％的回报率来看，在 40 年或 50 年产权到期的那一天，应该能够收回成本。
二、小产权房
不可否认，小产权房在一定程度上解决了部分低收入人群的居住问题。然而，想要购买小产权房或者对今后小产权房转正抱有奢望的想法是不可取的。无论是现在还是将来，国家都将会严厉禁止小产权房的交易。我国的土地所有制结构包含国有土地和集体土地这两种类型。普通商品房是建在城市中的国有土地上的房屋，而建在农村集体土地上并用于对外销售的则是小产权房。因为未缴纳土地出让金，这种建在农民宅基地上的房子没法办理土地证，也无法办理房产证，其产权得不到法律的保护。并且，倘若今后遇到拆迁等状况，不能依照法律获得相应的补偿。因此，一定不要轻信中介的话语，不要为了贪图便宜而心存侥幸去购买小产权房。
建议：购买商品房可通过贷款的方式，这是正途，不要选择不正当的途径。倘若小产权房的价格十分低廉，与支付租金相近，那么可以对购买其进行考虑。我的一位同事的亲戚，在 2009 年于上海松江花费 20 多万，购置了一栋农村的小产权别墅，只要该别墅不被拆除，就能够一直居住下去，相较于租金而言更为便宜，这样的事情为何不去做呢？
三、共有产权保障住房（经济适用房）
购买共有产权房和经济适用房时产生纠纷的情况时常出现。这两种房子存在 5 年限制，房屋产权份额由个人和政府共同拥有。因此，会有房屋挂牌价格很低的现象，实际上是房东只将自己的份额挂牌出售，然而，买房人对此并不知晓，他们贪图便宜，最终陷入困境。
2014 年，住建部提出在一些城市试点共有产权保障住房，这些城市包括北京、上海、深圳等 6 个。这些试点城市的共有产权保障住房将逐步替代原本的经济适用房。而其他城市仍以经适房为主。在出售环节，两种类型住房基本相近，都明确规定：在取得房地产权证未满 5 年内，只能由政府回购，不能对外出售转让。房地产权证满 5 年后，个人能够依据市场价出售自身的份额。不过，政府拥有优先购买权，只有在政府放弃购买的情况下，才可以将份额转让给他人。并且，新购买人必须先征得政府的同意，之后才能够购买房屋的全部产权。
建议：共有产权房和经济适用房满 5 年后可对外销售，但其销售流程较为复杂，关卡也较为繁琐。并且，最终计算出的价格与周边商品房相近，并无明显优势。从节省时间成本以及降低风险的角度考虑，最好不要购买。当然，对于中低收入无房家庭来说，可以直接向政府部门申请购买一手的共有产权房和经济适用房。
四、法院拍卖房
目前房价涨幅较大的城市都实行了限购政策，于是有人提议通过购买法院拍卖的房子来突破限购。确实，法拍房的一个最大优势就是不限购。然而，其风险要远远超过优势。因为法拍房都是因为房东无法履行债务而被起诉，最终被法院强制进行拍卖的。其中很可能出现多次抵押的状况。很多民间借贷无法通过机构进行查询。购买后可能会卷入其他债务纠纷。倘若房屋中原房东的家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走，那么法院无法强制执行。另外，房东的户口能否迁出也不确定。
建议：若不是公司层面的行为，仅从个人角度来看，购买法拍房这种行为绝对是不明智的，就如同吃饱了撑的一样。
五、套路贷、高利贷的抵债房
当下，在一二线城市，经常能听到套路贷、高利贷的犯罪新闻。实际上，其本质是小额贷款公司与被害人签订借款合同，营造出民间借贷的假象。并且威逼利诱受害人签订房屋抵押合同和房屋委托出售协议，同时进行公证，然后将房子转手以获取利益，这是一种骗局。这种犯罪的最终目的仅仅是骗取房产并将其出售以套取现金。买房人而言，这种骗局较易识破。买房子时，若一直未见到房东本人，而是由第三方全权委托人拿着一整套合同、委托书、公证书与你交易，那你就得留意了。这种房屋交易本身就是违法的，即便完成了过户，也极可能被视为无效。
建议：在看房买房的时候，要记住一点。那就是付款以及签合同，必须要和房东当面去进行。对于全权委托的房子，最好不要去购买。
六、产权纠纷房
媒体上有关房产的新闻中，最多的是产权纠纷以及司法介入的情况。这种房子往往是因为房屋产权不明确而存在争议，这就限制了房屋的买卖交易。通常是家庭亲戚之间的财产分割所导致，也有部分是公司债务问题引起的。在法院尚未作出最终裁决之前，房子是不能进行过户交易的。倘若谁买到了这样的房子，并且已经支付了部分房款，那么就只能听凭命运的安排了。
建议：避开这种房子的上上策是什么呢？最有效的办法是拉产调！因为在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示房屋是否有冻结和产权争议。所以，买房下定前最重要的工作就是去交易中心拉产调！如果发现有问题，及时停止，还来得及。
七、抵押房
我之前已经讲过套路贷的以房抵债。这里的抵押房，是指将自住房抵押给银行或机构以获取贷款，此贷款可用于经营、投资或消费。在业内，这种贷款被统称为“房抵贷”。通常，这种贷款由贷款中介公司牵线并代为办理，贷款年限可选 5 至 30 年，利率上浮 10％至 60％不等。目前，房抵贷最大的用途主要为企业周转、炒股、炒期货和房产投资。基本上都属于风险很大的行业。
买这种抵押房，有两大风险。其一，房东存在多次抵押的情况；其二，房东拿到你的房款后不解除抵押。这两种情况会导致你钱房两空。你要知道，房屋抵押出去的钱是用于投资周转的，短期内根本无法抽离出来。即便能抽离，也会优先用于再投资、再生产。实际上，很多时候这些钱被拿去还债了，因为三角债不是短期内就能解决的。
建议在买房前前往交易中心拉取产调。产调能够明确显示房屋是否存在抵押情况。倘若不幸遇到房屋存在抵押的情况，最好尽快离开。当然，这里所说的不包括住房按揭贷款的抵押，因为这种属于购房抵押，是很常见的且风险较小的情况。
八、全权代理房
全权代理的房子一般有两种情形：其一为个人委托代理，其二为中介委托代理。之前我们所提及的以房抵债的套路贷嫌疑人属于个人委托代理这种情况。他借助让房东委托他代理出售房屋的方式来获取违法所得。中介代理的房子情况通常是，房东常住国外或者年老卧床。在这种情况下，房东会将签约交易的全权委托给中介机构。全权委托的中介必须具备房东的书面授权书、产证原件和身份证明。
买全权代理的房子，最大的风险在于见不到房东。代理人所拿的所有证件都有可能是假的。即便拿着真实的公证书，也不能确保不会出现问题。搞不好你正在充当一个销赃的对象。
建议：最保险且最明智的选择是不买。若你是专业投资者，或者知晓房子的内幕，便可以以低廉价格拿下。倘若你非这套房子不可，却又对行内情况不太了解，那么要记住：房款务必汇入房东本人的银行账户，绝不能汇给中介或代理人。即便全权委托是真实的，你也难以确保代理人不会挪用房款或卷款潜逃。
九、背景复杂的房产
我信奉一句话：艺术源自生活，然而生活远比艺术要高。在现实社会里，有些房子的背景经历之复杂，是你难以想象的。这种房子很有可能是个坑，即便房东中介没有存心坑你，你也难以算清其中的人物关系和税费关系。再加上继承、法院判决、抵押等诸多错综复杂的关系，即便房东自己也难以说清楚。只有进入交易中心，才能够知晓是否可以过户，也才能够知晓缺少哪些手续以及需要缴纳多少税。然而，此时已经为时已晚，因为在这个时候你已经支付了首付款。
建议：若你对政策法规不精通且不具备专业知识，就不要去做违法的事，不然就是在赌博。因为你无法完全知晓房子的所有信息，由于存在信息不对称的情况，你就难以做出正确的判断。只要觉得房东让人难以捉摸，房子的历史很悠久，家族成员心怀不轨，那就奉劝你，离得远远的。
影响居住功能的类别
十、新装修无人居住的房子
这里说的是新装修后无人居住的二手房，一手房不包含在内。有些朋友在买房子时，为了避免装修的麻烦，会优先选择装修好且保养良好的房子，这是可以理解的。然而，一定要特别留意那种刚刚装修完毕但房东却未曾入住的房子。这种房子在行业内被称作“凤变冰”。原先凤姐的房间不堪入目，经过简装后变成了冰冰房，接着高价出售，房价增值部分远超装修标准。关键在于，装修所用的材料都是最差且最不环保的，水电煤暖等隐蔽工程也极为糟糕。房东不仅能将原本卖不掉的老破小以高价卖出，还能获得几倍于装修费的利润。这种房子，你买来敢住吗，还是买来再砸掉重装呢？
建议：房东自己居住过的新装修房，是可以放心购买的。而那些从未入住过的新装修房，就一定要谨慎对待。因为装修前打算自住，装完又想卖掉的房东其实是比较少的。
十一、紧临棚户区或者待拆地块的房子
大家在购买一手房或二手房时，可能会有这样的经历：计划购买的楼盘旁边存在一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。此时，需要留意，因为这里迟早会新建建筑。倘若计划购买的房子紧邻这个地块，那么如今看似良好的采光和视野，将来都会被其影响而消失。很多分期开发的楼盘都有这样一个潜规则：北侧的房子会先开盘进行销售。这是因为南侧的房子建成之后，北侧的房子就会变得很难售出。
建议：若发现此情况，一定要前往规划部门的网站去查询方案公示。倘若根本无法查到，亦或是还未进行规划，那么最好不要购买。不然的话，将来自己居住会感到不舒服，并且也不利于转手。
十二、有家庭矛盾的房子
夫妻关系不和睦、婆媳之间有纠纷、兄弟之间闹反目、姐妹之间相残斗，倘若这些情节与你所买的房子存在关联，那么你就难以顺利完成交易。家庭矛盾最终往往会演变成经济矛盾，进而导致房产财产的分割。即便房子的产权清晰明了，在交易过程中也依然会出现波折与坎坷，我见过和听闻过太多这样的事例了。
建议：在看房的时候要与房东好好地交谈一番，让中介去打听一下房东卖房的原因，去邻居居委处请教一下会更加保险。
十三、凶宅
曾经有过在房子内发生非自然死亡事件的房子被称作凶宅。这类新闻官司时常能听到。这根本和自住以及投资没有关系，总之，买到这样的房子就是你倒霉。如果这种事情发生在自己的房子里，就不要故意隐瞒然后卖给别人，不然即便闹到法院，你也一定会输。
建议：要避免买到凶宅，只有一个办法，那就是向邻居保安打听房子的过往情况。虽然如今邻居之间的交情比较淡薄，但是如果是凶宅的话，那肯定是无人不知、无人不晓的，只是人家是否愿意主动将其告知你罢了。
十四、靠近高架的房子
靠近高架和地铁轻轨的房子，其优点在于视野良好且采光较好，能让人有一览众山小的感受。然而，最大的问题便是噪音。地铁轻轨有运营时间，通常是 6 点至 23 点，在晚上睡觉的时候能够避开噪音。倘若是高架，噪音则是 24 小时持续不断的，并且声音是向上传播的，长期遭受那种嗡嗡嗡的低频声音，对健康和情绪极为不利。尤其下雨天，车轮碾压水声的噪音至少增加一倍。
建议：不要听信中介的胡乱吹嘘。安装中空隔音窗并不能起到作用，所以最好不要购买。如果一定要买，也要把价格砍到最低。因为在你卖出的那一天，同样会有人来砍价。
十五、靠近变电站的房子
相信很多朋友都知晓，房子靠近变电站是不好的，然而却很少有人能清楚地说出原因。我之前的工作与此相关，多次参与去说服小区居民，让他们明白变电站不会影响身体健康。但实际上，电力公司的领导和员工从来不会购买这样的房子。一般来讲，房龄较新的小区里的电站是 10kV 配电站，是为小区住户供电而用的，不存在辐射影响。在商住混合型小区或者旧小区内，有可能会设置 35kV、110kV、220kV 开关站或变电站。此类变电站会产生一定辐射。所以，环保和规划方面要求电站外墙与小区楼房外墙的距离不低于 20 米。新建小区能够满足这一要求，然而老旧小区则难以保证。即便不满足环保要求，政府和电力公司依然会拿出所谓没有辐射的报告来欺骗百姓。还有一种是高压走廊。它包含非常高大的电力支架以及高压架空线。这些电力支架和高压架空线通常为 110kV 和 220kV。它们没有辐射影响，但会影响景观。
建议：10kV 配电站以及 35kV 以上的变电站，所购房子距离应尽量远。因为这不仅关乎健康，还会影响房子的价值与变现。即便能以折扣价买到这样的房子，将来出手也会有问题，这种便宜不能捡。
十六、紧靠地铁线路的房子
很多楼盘都在大力宣传地铁沿线以及地铁零距离。然而，实际上零距离只是一种表象的美好。因为紧邻地铁线路的房子，在地铁运行经过时会有震动。这类房子通常是沿着马路的，而马路下方恰好有地铁隧道通过。无论是新的房子还是旧的房子，无论是高的房子还是低的房子，只要频率相近，就会出现共振现象。我朋友的邻居家存在此问题。那是一套 10 年房龄的次新电梯高层住宅。一杯水放在桌子上，当地铁开过时，水面会颤抖。睡觉时也会有“轰隆轰隆”的感觉。当然，这不会影响房屋的质量安全。但是，没人愿意一辈子住在这样的房子里。
建议：这种房子的相关情况，中介和上家是肯定不会告知你的。倘若你恰好也不了解，那么就只能自己承受苦果了。在看房的时候，带上一瓶矿泉水是一个比较好的选择，并且再向邻居打听一下会更加稳妥。
十七、冬天日照差的房子
大家都知道，我国处在北半球。国内的房子在夏天时太阳是垂直照射的，到了冬天则是倾斜照射。并且，冬至那一天是太阳倾斜角度达到最大的一天，也就意味着这一天的光照是最少的。简单来说，就是冬天日照情况好的话，夏天肯定也好；而夏天日照情况好的话，冬天却不一定好。因此，在买房的时候要多加留意。对于前方有高楼的房子，最适宜的选房季节是冬天，而非夏天。
建议：当然，买房不能仅仅依据季节去挑选房子，因为房价是不会等人的。然而，如果买到了一套在夏天会被晒得要死，在冬天会被冻得要死的房子，那不能去怪别人，只能怪自己。
十八、靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子
垃圾焚烧会产生二噁英，而垃圾中转时会散发出臭气。只有亲自身处其地，才能有切身的感受。上海江桥的垃圾焚烧厂以及浦东御桥的垃圾焚烧厂周边有众多的居民区，这就是当地房价上不去的原因。在上海静安昌化路海防路的垃圾中转站周边，方圆 500 米半径范围内，到了夏天都无法开窗。
建议：买房子既需要脑力的运作，也需要体力的付出。在小区周边多进行走动，多进行观察，多进行询问，这绝对是有好处的。
十九、临近不吉利楼堂会馆的房子
通常人们认为，临近法院、公安、消防、政府这类场所不太好，但其实还是可以接受的。然而，如果临近医院、寺庙、火葬场、公墓、监狱等场所，那就绝对不能容忍了。上海普陀的玉佛城小区十分有名，原因是它靠近玉佛寺，并且经常莫名其妙地出现意外死亡事件。在这里，房子的买卖基本上常年都没有成交。
建议：大陆与香港情况不同。香港人对火葬场、棺材铺周围的房子很感兴趣，这并不意味着大陆人也喜欢这样的房子。不要贪图便宜，不要轻易相信他人，要亲眼看到才相信，听到的不一定是真实的。
二十、顶层的房子
大家都知道，顶层住宅通常会存在漏雨和隔热方面的问题。在上海，有一种平改坡的老公房，它能够解决漏雨的问题，然而其隔热效果并不理想。只有顶层复式价格较为昂贵，其他的顶层一定是最便宜的，原因就在于此。
建议：若有资金就购置顶层复式。另外，顶楼的情况是，除了价格较为便宜之外，在其他方面没有别的益处。
以上基本涵盖了常见的影响产权明晰和居住功能的各项客观因素。房屋质量方面，像山墙渗水、天花漏水、管道不通等问题，我就不一一细说了，因为辨别这些并不困难。此外，还有一种影响房屋选购的客观标准是“风水”，我也不想多谈，因为对于“风水”，不同的人有不同的看法，考虑过多反而会让人无从下手，不敢行动。选房的风水方面，只需记住一点：房子如果是敞亮且舒服的，那就是好房子。
