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今年年初，我在知乎上发了四篇文章。这些文章主要是对虹桥板块以及外环内房价洼地进行分析。改天可以把它们贴过来，因为其中有的内容现在仍然适用。
2021 年已过去一半。新房摇号政策以及积分制和二手房指导价被推出，这些举措将会对市场产生怎样的影响呢？下面简单写下我个人对两个核心问题的预测。
01
今年下半年房价还会涨吗？
先说下我的观点：新房肯定不涨，二手房逐渐筑顶。
在房住不炒的大背景之下，新房有着严苛的限价政策。这一政策注定了新房不会涨价。如今的新房愈发像汽车拍沪牌，无论警示价是多少，都没有太大意义。即便警示价仅为一元钱，中标率依然相同。原本价值 10 万一平的新房，若政府规定的限价为 1 万一平，最终买到的人，依然是那些积分高的相同数量的人。
二手房相较于新房而言会复杂一些。如今，已经进入了卖家与买家的博弈时期。
2021 年开始，1 月份的上海二手房成交量和成交均价达到了峰值。在接下来的几个月中，出现了量价齐跌的趋势。
对于房价的走势，咱们分区域来看：
内环内成交量占比不大。老破小在这一轮涨幅中原本就比次新房低很多。从短期来看，内环内的二手价格会继续保持坚挺，因为在整个大涨的背景下它本身涨幅不大，所以在上涨末期价跌的可能性小。
内外环之间的情况较为复杂。学区房的价格继续保持在高位。次新房的价格也维持在高位。地铁房的价格同样维持在高位。而其余的老破小则出现了小幅下跌。
外环附近的地铁房价格，在这一轮上涨过程中涨幅接近 1.4 倍。之后，可能会开始出现轻微下跌。
五个新城郊区的二手房，在下半年会受到大量供应的冲击，可能会迎来较大幅度的下降，下降幅度约为 10%。
02
二手房指导价的情况下房价会跌吗？
前几天上海楼市有了新动作——颁布了二手房源价格核验制度。简单来讲，就是房东不能随意挂出房价。它并非是二手房指导价，而是指二手房的挂牌价格，而这个挂牌价格对市场热度有着直接的影响。
现在这个阶段二手房挂牌价确实很离谱。例如，一个小区原本均价 7 万左右是合适的，然而实际上可以看到有各种挂牌价的房东。着急出售的房东可能挂牌价为 7 万，而不着急只是挂着玩的房东可能会挂到 9 万。挂牌价的规范，在一定程度上能够打击投机炒房，给市场降温。
二手房指导价不久后会推出。这个举措对市场的影响大吗？说实话，影响其实不大。因为它真正影响的是贷款比例。
一套房的价值是 1000 万，然而指导价仅为 800 万。在这种情况下，房东肯定是希望以 1000 万到手后才会出售。那么，为了实现交易，就只能采取做低房价的方式。
按照目前普遍的七成首付来算，这意味着下家的贷款最多能为 800 万乘以 0.3，即 240 万。如此一来，首付就需要增加到 760 万，下家需要支付的首付增多了。首付增多后，市场流动性会变差，因为下家可能需要花费更长时间去筹集资金，这样一来，市场也会更加趋向于稳定。
因此，从七月起，新房和二手房基本达到了市场价格的顶点。不同区位的房价，有可能会维持稳定，也有可能会微跌。还没买房的人要抓紧时间购房（趁着二手房指导价还未出台），准备卖房的人基本上也可以开始行动了，现在卖掉房子，基本就是未来两三年内的最高价格。
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你点的每一个“在看”，我都认真当成了喜欢
