我一直想写一篇关于《上海楼市的真实走势》的文章。这很重要，因为真实扎实的数据是我们进行分析的基础。从 03 年开始，我们一直被“宣传口径”所误导。我们甚至都不知道楼市的真实涨跌情况，也不知道涨幅和跌幅具体是多少，又怎么能进行分析呢？
1 月 10 日，我前往来德坊参加一个聚会。在聚会中，我吃着黄鱼面，同时聆听着众人严肃地讨论“05 大跌”这一话题。大家都一致认为，房价在 05 年有过大幅度的下跌，并且在 08 年也曾经出现过大幅下跌的情况。基于此，更加坚定了我撰写本文的信心。
一幅图的作用胜过千言万语。首先，让我们来看下面这幅图。这里的数字所指的，并非单个的楼盘，而是一个具有典型意义的“大盘”指数。就如同大家都想买的那种，位于内环边缘，品质不错但并非豪宅，是 2 房或 3 房，2000 年以后建成的小区次新房。在 2000 年的时候，它的价格是 3000 元，比如卢湾区斜土路的“复兴佳苑”。2010 年，他的价格为 30000 ，例如卢湾区的“黄浦新苑”。
这幅图中，我们可以得出以下结论：
1）过去10年中，上海楼市一直在涨。累计涨幅大约10倍。
2）多军的报价“永远”上升。仅空军心理才有“楼市涨跌”。
3）当多军和空军心理价位接近时，产生成交。
4）空军有三大特点。
a）空军的心理价位，永远低于多军
b）空军常常落后一个Season。
c）空军最终会屈服于多军报价。
下面，让我们逐一展开分析。
一）二种报价
首先，也是我们区分于绝大多数“伪专家”的地方。
房地产实际上有两个价格。我们时常提及的“楼价”，这个“楼价”并非是“一”个单一的数字。
房地产分为“房东报价”以及“买家报价”。这个道理与绝大多数的交易市场是相同的。就像股票市场，存在买进/卖出（Bid/Ask）的情况。不过在很多时候，股票市场的“买入/卖出”之间的差距很小，只有几分钱的距离。并且股票的交易金额也比较少，100 手也仅仅是几万元的价格。
在房地产市场中，“房东报价”与“买家报价”有时会有很大差异。有的时候会相差几千元每平米，甚至几万元每平米。并且房地产的标的规模较大。有时一个房子，房东的要价是 700 万，而买家却还价 500 万！两边的差价达到了百万之多。
这个二种价格，就是我们作此图的本意。
我们将其分为红线和蓝线，红线用于标出“房东报价”，蓝线用于标出“买家报价”。那么，上海楼市的真实走势究竟是怎样的呢？
多军是理性的。多军的价格以持续稳定的态势逐步上升，每年上升的速度大约为 25%。尤其值得一提的是，无论政府进行何种干预或调控，多军的报价都十分坚定，犹如泰山般稳固。
空军这一面则不同，空军显得“非理性”。空军深受外部宣传以及个人心理的影响。常常会陷入那种“大起大落”般的兴奋与狂热之中。在空军的思维里，有“宏观调控”导致一夜跌 50%的事例。同时也有“03 暴涨”“05 暴涨”“07 暴涨”“09 暴涨”这四个涨得让人难以理解的年份。
真实情况究竟如何呢？在现实市场里，会不会出现“暴涨暴跌”且一年能涨 50%的情况呢？
不会的，现实世界是遵循道理的。空军朋友啊，你们之所以会得出那样的结论，是因为你们的愚蠢，是因为你们的偏见。你们是以一种狭隘的眼光来看待这个世界，所以得出的结论远远偏离了真实情况，最终导致买不起房，只能一错再错地住在桥洞下。
这就是我们写本文的原因。告诉你《上海楼市的真实走势》。
二）相交点
真正的房产走势是怎样的呢。
真正的“房价”存在于“红线与蓝线相交”的那个区域。也就是说，只有当多军和空军的心理价位达到一致时，才能够进行交易。不然的话，倘若你每天都对自己说：“政府要进行宏观调控了，房东得降价 50%”，那仅仅只是一种幻想罢了。
我们对《真实走势》图表进行仔细观察。在该图表里，“红蓝相交”实际上发生的次数并不多。
在 2002 年以前，多军与空军之间的差距较为平稳。“空军心理”一直维持在“多军报价”的 90%上下。例如房价为 3000 元时，大家依然觉得价格偏高。大家期望能再“便宜一些，打个折”后再进行购买。在这个时期，成交量方面呈现出相应的情况。
2002 年到 2003 年期间，房价开始逐步启动。人们开始形成了“房产牛市”这样的概念。房屋逐渐变得需要用抢的方式来获取。在 2002 年的春天发生了第一个相关事件，当时空军和多军的报价比例为 100%。大量的成交开始出现，而且成交情况非常火热，成交量很高。
2003年春，发生了第一次“大牛市”。
2003 年秋季，上海市本地政府发起了首次“宏观调控”。其中包含取消个人退税这一举措，还有对期房进行限转，以及为低价房提供贴息等内容。在这个时期，本图表出现了重要的变化。
可以看到，在 2003 年的秋天这个时间点上，空军的心理价位出现了大幅下跌的情况。从 6100 跌到了 5600。
与此同时，多军依据科学的分析，秉持坚定的理念，认为上海楼市存在被低估的情况。因此，多军将报价从 6100 提升至 6700。
2003 年秋季，房价是否下跌呢？答案是没有。只有多军认可空头的“砍价”并把价格调下来，房屋才能换手成交。但实际情况是，多军根本不认可国六条，这导致房价上涨，多军还会加价。最终 2003 年秋的结果是，房价既没有上升也没有下降，成交大幅减少。
成交大幅减少，这就是“宏观调控”的效果！
三）所谓的05下跌
我参加过很多聚会。有关于楼市的聚会，有关于股市的聚会，有学术方面的聚会，还有官方性质的聚会。但有一个事实是毋庸置疑且大家都认同的，那就是“房价有可能下跌，在 05 年就曾大幅下跌超过 30%”。
05 年的下跌是一个经典案例。它广泛证明了“宏观调控是有效的”，也证明了“房价不是一直上涨的，而是有波段的”，还证明了“楼市有风险、有亏损、有割肉”。
对于这样的自我麻醉，我们除了冷笑，还刻骨地质问：“真的会有 05 下跌吗？”
我们的回答是：“没有”
只涨不跌，永涨不跌，买入即赚，买入必赚。
如果我们仔细看看《真实走势》图表。2005 年 3 月的时候，房地产出现了历史上最凶猛的上涨。楼价每个月以 10%的速度增长，在四五个月的时间里，价格上涨了大约 50%。
但在这之后，2005 年出现了“宏观调控”的一系列举措。国八条从土地、信贷、税收以及廉租等不同方面，打出了一套组合性的举措。并且宣称这些对市场的干预，能够让消费者买到价格更便宜的房子。
我们对宏观调控持全盘否定的态度。薛兆丰曾写过一篇作文叫“加税岂能降房价”。但凡有一点经济学知识，擅长严谨思考的人，都能明白“宏观调控”完全是个笑话。对房地产开发商的打压，对投资客的污蔑，对交易者征收的税，只会导致房价再上涨 200%到 300%！
同一种政策，对于智者和愚者而言，会有不同的理解。2005 年夏天“宏观调控”实施之后，有识之士都明白，这意味着房价或许要大幅上涨了。“由于实施了宏观调控，所以房价出现了飞涨的情况”。
空军是愚昧的，他们的心态是低惰的。空军将心理价位调整到了 6500，还妄想房东能“降价 50%”后再卖给他们。
多军的心理价位是 12500，空军的心理价位是 6500。那所谓的《真实房价》究竟是多少呢？答案是不存在真实房价。因为多军和空军的心理价位相差极为悬殊，这种差距导致双方根本无法达成交易。成交量已经下降到了冰点，甚至降到了 0。
2005 年，当你浏览各大网站时，你会看到网友们在呼喊：“现在买房，如果不砍价 30%，那简直就是在虐待自己。”
“肯买房就是恩”。
我看中了一套价值 100W 的房子。大家帮我参谋一下吧。我还价还到了 65W，不知道这样能否把这套房子拿下来。
好啊，那你真的还要看。看 65W 能否拿得下来呢？2005 年的“所谓下跌”只存在于空军网友们的想象中。存在于他们一厢情愿的世界大乱的设想中。存在于文书的宣传里。
真实的情况是，没有人能够用 65W 买到开价为 100W 的房子。并且，即使砍价到 95W 也砍不下来，房东不跳价就已经算是不错的了。
空军们主观臆断地幻想下跌，最终致使 06 年出现了更大且更痛快的被某种情况所影响。
四）关于07年的涨幅
07 年一直存在一件尚未解决的事情。07 年怎么会出现如此之大、接近 80%的涨幅呢？
07 年春季过后，从 2 月起一直持续到近 8 月。在这六个月的时间里，房价每月以 10%的速度上升。经过六个月的累计，涨幅约为 60%。如果再加上开头和结尾的时间，总的涨幅在 80%左右。
反映在图表上，05 年空军曾有过一种状态，像是在意淫中狂喜。然而后来发现，虽然荷尔蒙分泌了，但面包却没有到来。
于是06年末空军们又去买房子了。
于是07年空军们发现他们什么房子都没买到。
从 06 年秋冬季起，经过一年多的沉寂。空军们逐渐从“煽动”的狂热中苏醒。面包终归是要有，房子终归是要买。刚需经过一年多的累积，累积得越来越多。
06 年冬，空军们再次走入市场。他们发现，已经有一年多没有感受市场了，而房价已经“涨得让人看不懂”了。
我有一个朋友dittojeff，他是这样解释楼价涨幅的。
一套挂牌价为 100W 的房子，空军们对其不屑一顾。他们时常给自己打气，说如果真的去购买，至少能够砍价 20W，那样 80W 就可以将其拿下了。
他们真的去买了。中介对他们讲道，“100W 是买不到那房子的，而且房东还要加价，现在需要 120W 呢。”
从80W到120W，这样一眨眼就是50%涨幅了。
对啊，其实对于空军而言，眨眼之间，仅一秒钟的时间，房价就上涨了 50%。
长期以来，空军一直活在自己的想象和幻想当中。他们既不关注外面最新的价格情况，甚至还幻想中介窗口那些颜色发黄且显得陈旧的报价单，以为还可以再往下砍 20%！
到 06 年末，空军真的从象牙塔中走出，开始去实战买房。此时他们发现，不但他们“幻想”里的房价无法买到，他们“记忆”中的房价也买不到。多军一直在小幅度地上调房价，甚至在 2005 年 9 月空军叫嚣得最厉害的时候，都还在往上调价格并喊价。
空军真的想买房子的时候，他们发现自己面对的是 6500 到 17400 这样巨大的涨幅。
你能够活在自己的幻想里，也能够活在这样一种情境中，即“我看中了一套价值 100W 的房子，大家来帮我参谋参谋，我还价 65W 不知道能否拿下来”。然而，你最终是打算购买房子的吗？如果你要买房子，就必须接受 17400 这个价格。
五）笑话
我们曾有一个笑话。中国媒体宣传称，2005 年房价是下跌的，2006 年房价是持平的，2007 年房价是小幅上涨的。那么，谁能告知我，为何 07 年房价会比 05 年贵一倍呢？
还是看看图吧。
你看红线，是能够理解的。你看蓝线，是无法理解楼价市场的。
研究房地产市场时，我们需要具备独立思考的能力。如果再次提醒大家，在搜索引擎中输入“2005 年房地产下跌”并进行搜索。那么，大家将会看到大量关于上海、深圳、广州等地，跌幅达到 30%的相关报道。
你仔细研究一下的话，这个“跌 30%”所指的内容是什么呢？我可以明确地告诉你，这里所说的全部都是“交易量”，没有一条是“交易价格”。
人在这个喧嚣的世界里，要保持冷静，是很不容易的。 人啊，在这喧闹的世界中，要做到保持冷静，并非易事。 人在这纷繁的世界里，保持冷静，着实不容易。
六）关于08~09年的涨幅
今日，我常常路过的那家“臣信中介”，终于做了一件大事。
他们将门口张贴的房屋报价全部换下，之前的报价是 25000/m，现在换上了 40000/m 的新价格。一套房子按照面积计算，大概涨了 200W。
这是件早就该做的事。因为很无聊。
从 2008 年 1 月起，大概有整整两年的时间。臣信门口的报价一直未变，始终是 25000/m 且雷打不动。不管外圈房价涨得怎样翻天覆地，像川沙、南汇、徐泾、罗店这些地方，外环外房价都有了 100%的涨幅。然而，我们这家 X 信中介，却始终坚定地维持着市区 25000/m 的报价，没有改变。
但实际情况是这样吗？当然不是。因为房东并非愚笨之人。外圈在涨价，内圈也在涨价。当桃浦宝山的房价达到 20000/m 时，你肯定不能期望市区的房东毫无察觉、无动于衷。房东同样会按照 30000、33000、38000、40000、46000……这样依次把价格往上调整。
房东给出的报价是 46000，中介却坚持要写成 25000，这有意义吗？毫无意义。因为价格是由房东来确定的，而不是中介来决定的。
中介每天都会打电话过来，向房东推荐他们所谓的“专业意见”，并且建议房东按照“推荐市场价”来挂牌。这样做的结果，只会引来房东的嘲笑。
房价的上涨是历史趋势，空军不能阻挡，中介也不能够阻挡。
在 09 年和 10 年的房价涨幅统计期间。那些整天在门口闲逛的购房人，那些一直期盼着房价能够从 25000 继续下降的购房人；当房价从 25000 涨到 40000 时，购房人恐怕得捂着心房为这涨幅而痛心了。
这是一件非常残酷的事，因为我们的真实报价是46000/m。
七）结语
在《上海楼市的真实走势》图表里，我们绘制了红线和蓝线这两条线图。当二线靠得很近的时候，就会有大量的成交发生。
二线距离很远的时候，成交的情况非常稀少。在这种情况下，只会遇到“急抛价”以及“钢买价”。然而，这两种价格都不是具有实际意义的价格。
在大多数时候，网络和报纸中处于舆论主导地位的，是“空军”们的观念，是“空军”们的喜乐与哀愁，是“空军”们的觊觎与幻想。
但在现实生活里，真正起到意义的是红线，是“多军”的意志。并且至少在绝大多数的时刻，99%是以多军胜利而结束的。
蓝线有大量的起伏。但红线基本很平稳。
传统的舆论分析就像是一条蓝线。它无法对“05 年下降、06 年持平、07 年上升，然而 07 年却比 05 年贵一倍”这类问题做出解释。
只有用红线作“真实走势”，才可以解释以上问题。
所以，我们建议你依据多军的命令，来作为市场的真实指示。在 2005 年，在 2006 年，在 2008 年，房价都没有出现下跌的情况，房价一直是只涨不跌的。
信多军者，得永生。
yevon_ou@yahoo.com 在 2010 年 1 月 15 日晚
