上海的市中心到远郊分布着 4 条环线。这 4 条环线分别是内环、中环、外环、郊环。它们不但负责交通事务。还对房价产生影响。
2018 年，我们盘点了外环沿线的一些贴边板块的房价。其中有杨行，其新房售价普遍在 4 万 - 5 万元/m²之间；有南翔，新房售价也处于这个范围；还有江桥，新房售价同样在 4 万 - 5 万元/m²之间；七宝也是如此，新房售价在 4 万 - 5 万元/m²；莘庄的新房售价较高，高达 7.1 万元/m²；周浦的新房售价在 4 万 - 5 万元/m²之间；唐镇的新房售价在 4 万 - 5 万元/m²之间；外高桥的新房售价也在 4 万 - 5 万元/m²之间。
时至今日，已经过去了 4 年。我们再次重新来看一看，如今外环线附近的房价究竟是怎样的情况呢？
宝山杨行
宝山区最紧贴外环的板块，以成堆的集卡和水产路高压线闻名。
以前这个小镇并不出名。在宝山区的规划之下，这个小镇将会成为交通北枢纽。现在已经有 1 号线和 3 号线通车了。未来，19 号线和 21 号线将会经过杨行。
不过劣势较为明显。这里的产业区主要是物流和制造业，处于相对低端的水平。城市界面状况一般，环境存在一些问题，有漫天的灰尘，还有成堆的集卡。
新房方面，板块内的新房项目数量不多。目前在售或待售的新房项目仅有 2 个。早前四季都会的售价是 4.93 万/㎡。2018 年板块最高售价的中铁北城时代与之相比，涨了 17%。
二手房方面，板块主要是以 2000 年之后的楼盘作为主体。极少有 90 年代之前的老公房。链家网显示，杨行板块的二手房挂牌价格平均为 4.6 万每平方米。次新房小区的成交价格已经高达 5.64 万每平方米。
嘉定江桥
提到江桥，首先想到的便是大虹桥商务区。
江桥板块位于上海城西，并且与普陀、长宁相连接。13 号线开通了，万达广场等商业配套设施也变得更加完善，这些给板块带来了一定的人气，同时也吸引了不少有刚性需求的客户。
江桥是靠动迁和地铁带动的板块，到市区的距离也不是很远，然而它在近郊板块中的知名度比不上唐镇，比不上浦江，甚至连顾村板块都不如。
江桥板块与外环其他板块相比，新盘入市的情况比较少。目前，板块内的新房只有龙湖南山虹桥天玺领峯，该项目的售价是 57500 元/㎡。2018 年板块内有龙湖天璞，与它相比，现在的售价上涨了 11%。
在二手房领域，链家网表明，江桥板块的二手房挂牌平均价格为 4.7 万/㎡。特别要指出的是，该板块内的次新房小区龙湖天璞的成交价格已经达到了 7.97 万/㎡。
嘉定南翔
南翔因为靠近大虹桥而被辐射，江桥也因为靠近大虹桥而被辐射。因此，南翔板块的价值在提升，江桥板块的价值也在提升；南翔板块受到的关注度在提高，江桥板块受到的关注度也在提高，板块的价值提升和受关注度可以说是日新月异。
南翔板块可以说是嘉定区开发较早的一个板块。经过十几年的建设，如今在教育、交通以及商业配套方面已趋于成熟。在商业方面，有中冶翔腾广场，还有南翔太茂，以及华润五彩城和印象城。
南翔这个板块集中了较多品牌开发商。最早有金地，之后华润、绿地、朗诗等也都进入了。置业价值在嘉定区域内是比较高的板块。所以南翔板块内的成交均价高于其余几大板块，在 2017 年上半年就已接近 5 字头。
虽然江桥和南翔都属于嘉定发展较好的区域，但二者有所不同。南翔的新房供应量较为充裕。到目前为止，南翔板块在售或待售的新房项目有 4 个，价格在 57500 元到 63743 元每平方米之间。其中，海伦堡玖悦源筑公寓的售价是 59300 元每平方米。与 2018 年板块内的好世凤翔苑相比，它的售价上涨了 26%。
二手房方面，板块内老公房数量较多。这导致了整体挂牌价被拉低。链家网显示，南翔板块二手房挂牌均价为 4.6 万/㎡。然而，板块内一些次新房小区的成交价已接近 7.5 万/㎡，例如华润中央公园。
闵行七宝
七宝板块属于大型生态居住城区。汇宝购物广场、乐购大卖场以及嘉茂购物中心等共同构成了强大的购物设施阵容。
轨交9、10、12号线的开通带动了整个板块的发展速度。
此外，板块内存在明强小学，它是教育资源之一；还有七宝中学，也是教育资源。同时，有闵行体育公园，这是休闲娱乐场所；还有热带风暴水上乐园，同样是休闲娱乐场所。
发展的早，这也就注定了它的房价肯定不低。
板块内新房楼盘数量较少，目前仅有 2 个待售楼盘，分别是皇都花园四期和天安豪园二期【天安 1 号】。有传闻称【天安 1 号】申报批复的价格已经达到了 8.8 万/m²。
二手房方面，区域内有许多成熟的大型居住社区。其中具有代表性的有万科社区和东方花园社区等。据链家网显示，七宝板块的二手房挂牌均价为 8 万/㎡。并且，板块内的次新房小区皇都花园的成交价已高达 12 万/㎡。
闵行莘庄板块的 Todtown 天荟项目更为夸张，其成交价突破了 14 万/㎡。此价格在上海豪宅市场不算突出，然而放到外环之外的闵行莘庄板块，就显得有点不可思议了。
浦东周浦
周浦板块处于浦东新区的中心位置，之前是南汇区的一部分。近些年来，轨道交通通车了，商业配套逐渐变得成熟，大量的商品住宅也建成了。如今，这里已然成为浦东一个非常好的刚改型生活区。
周浦而言，板块的发展似乎已触及“天花板”，未来难以再有大的作为。在浦东 2035 规划里，周浦的定位为一个地区中心，其发展目标只是打造一个产业依托张江的宜居型城镇。
目前周浦板块的新房处于没有新房楼盘的空档期。不过接下来，在第三批次集中供地中，周浦将会有 1 幅宅地出让，该宅地的房地联动价是 5.6 万/㎡。
二手房方面，链家网显示，周浦板块的二手房挂牌均价为 5.2 万/㎡。在该板块内，次新房小区明天华城的成交价已高达 7.5 万/㎡。
浦东唐镇
唐镇板块的最大优势在于产业园环绕，这能给予充足的就业机会。在规划方面其实较为普通，主要以住宅作为主体。除了交通之外，其他公共配套设施的数量较少。现有的商业配套还没有完全成熟，这可以算是唐镇最大的不足之处。
唐镇板块的商品房市场起步时间较晚。与许多板块有所不同，唐镇的商品住宅起步是从高档别墅社区开始的。在 2003 年、2004 年左右，唐镇板块出现了棕榈泉花园、白金瀚宫别墅、圣马丽诺桥等高档别墅。这些高档别墅成功吸引到了不少在金桥、张江工作的中高端客户群。
板块内有众多品牌房企聚集。房源主要以改善型为主。绿城等大牌房企的入驻以及融创等大牌房企的入驻，提升了整个板块的居住层次。目前唐镇板块有在售或待售的新房项目，其中包括融创未来金融城、浦发虹湾和浦发唐城。这些新房项目的售价在 68000 元至 72300 元每平方米。
二手房方面，链家网的信息显示，唐镇板块的二手房挂牌价格平均为 5.8 万每平方米。在该板块内，绿城玉兰花园小区的二手房成交价格已经超过了 11 万每平方米。
闵行莘庄
莘庄是闵行的代表。莘庄是 2040 规划中新的主城副中心之一。莘庄接棒徐家汇“南大门”的位置。
如今莘庄的生活配套很完善，交通也很完善。生活在这里的人们，完全可以不用前往市区，也能够享受繁华的商圈。在商业方面，凯德龙之梦为板块的提升起了巨大作用，仲盛世界商城也为板块的提升起了巨大作用，莘庄 TODTOWN 同样为板块的提升起了巨大作用。
交通方面，涵盖了 1 号线、5 号线、沪杭客运专线。还有莘庄南北公交枢纽以及莘庄立交。出行便捷度较高。所以，很多新上海人喜欢在这里置业。然而，近年来，板块内很少有新盘出现。这导致新房供应时常出现断层。目前，板块内没有新房楼盘，处于空档期。
在二手房领域，链家网表明，莘庄板块的二手房挂牌平均价格为 6.8 万/㎡，并且该板块内的好世鹿鸣苑小区的二手房成交价格也已经超过了 11 万/㎡。
浦东外高桥
外高桥板块处在浦东新区的东北端位置，处于中外环之间。其东面是长江，西面是黄浦江，南面是高行镇。
沪陕高速将长兴岛与崇明连接起来。因为它紧邻长江入海口和黄浦江，所以这个板块形成了以海港、物流、外贸为特色的产业。
外高桥板块承担着承接自贸区住房需求的重要任务，曾在一段时间内成为上海非常热门的置业板块之一。它大致被分成了高桥镇板块和森兰国际社区板块。高桥镇板块的新房主要以刚需类型为主，而森兰国际社区的新房走的是中高端的路线。
目前，外高桥有一些新房项目处于在售或待售状态。这些项目包括招商璀璨公馆、森兰壹公馆、尼德兰星屿、金雅园、阳明花园。其中，招商璀璨公馆的售价为 70300 元/㎡。
二手房方面，链家网显示，高桥镇板块的二手房挂牌均价为 4.9 万/㎡。森兰国际社区板块的二手房挂牌均价是 6.7 万/㎡。在板块内，绿城上海御园小区的二手房成交价已经突破了 12 万/㎡。
小结
沿着外环转了一圈后发现，新房在限价的限制下，变化不是特别大。其中，价格最高的可能是七宝板块，其次是唐镇，还有外高桥。
二手房方面，有多个板块的二手房成交价达到了 10 万/㎡。例如莘庄的二手房成交价突破了 10 万/㎡，七宝的二手房成交价也突破了 10 万/㎡，唐镇的二手房成交价同样突破了 10 万/㎡，外高桥的二手房成交价也突破了 10 万/㎡。
看来，杨行对刚需比较友好。其他板块都已经偏改善，甚至向高端靠拢了。
为什么上海的郊环能这么猛
上海的魅力在于，它有着看上去非常细碎且彼此割裂的个体，然而这些个体之间却保持着紧密的联系。它们相互独立，不会彼此干扰，却能够达成协作共赢的局面。
一句话，上海的资源分布真正做到了均衡发展
这也是为什么你在郊区其实也不太会有郊区感觉的原因
商业在不断提升，产业在不断提升，教育在不断提升，医疗在不断提升，公园等生活配套也在不断提升，这导致了会有源源不断的人口到这里居住。
产业具有赋能效应，在外环的唐镇、川沙、紫竹、虹桥、徐泾、长滩等地表现得更为明显。这些突破外环线的板块，能够被视为上海楼市未来的有潜力的选手。
那接下来的5年里，哪些板块会再进一步，进入房价中环行列呢？
目前的房价格局情况是，其可见的潜力以及边界都已经较为清晰。张江的辐射将会持续向下延伸，前滩的辐射到浦江这一范围已经达到了极限，而虹桥的辐射才刚刚开启！
所以，未来有希望继续突破环线的包括：在张江辐射范围内的唐镇、川沙、周浦；在前滩辐射范围内的浦江；在虹桥辐射范围内的徐泾、华漕。
这些板块原本具有外环属性，它们会继续向外迁移，比如徐泾之后的赵巷、青浦新城，唐镇、周浦之后的东站、惠南。对于预算匹配的购房者来说，可以多多关注这些地方。
最后
能跨越环线的板块特征是很明显的。有产业支撑的板块通常会有更好的表现。刺穿环线只是时间方面的问题。那些走到更新周期尽头的板块，其存在感会越来越弱，并且会慢慢被环线所抛弃。
这里就必须要说到五大新城。
从价格角度单独评判的话，松江、嘉定、青浦新城的行动节奏更为提前。反观南汇、奉贤以及崇明东滩，它们是以点状形式出现的，在大片蓝色之中呈现出一抹绿色，在市场方面存在很大的局限性，其辐射范围也较为有限。
从我们之前的角度来评判，包括顶级规划定位、产业以及九成新的城市界面。
南汇新城的产业能级和密集程度最高，城市界面也更现代化
嘉定新城的产业成熟度最高，但对于整体板块的影响有限
松江新城的产业在短期内难以看到希望，主要依靠上游的辐射。青浦新城的产业在短期内也看不到希望，同样主要靠上游的辐射。
奉贤新城方面，从产业角度来看，不占优势；从城市界面角度来看，不占优势；从规划能级角度来看，也不占优势。其主要是依靠板块内自身产生的需求。
置业顺序大家应该心里有数了！
