一、3月楼市最新数据速递：挂牌量、带看量与网签数据全透视
1.二手房市场：成交量创年内新高，刚需持续发力
2025 年 3 月 8 日，上海二手房网签量达到了 1432 套，这突破了单日网签的峰值，创造了年内的单日最高纪录，并且该纪录仅低于 2024 年 12 月的 1466 套。在 3 月 1 日至 8 日期间，累计成交了 7572 套，平均每天大约 940 套，其接近 2024 年底的那种“火热”的水平。
3 月 3 日至 9 日期间，二手房单日的成交量出现了回落的情况。像 3 月 13 日这一天，成交了 766 套。不过从整体上而言，3 月的上半月成交的势头是很强劲的。而到了 3 月的下半月，由于供应进行了调整，所以成交情况略有波动。
截至 3 月 9 日，二手房的挂牌量约为 16.05 万套。从环比来看，它保持持平状态。而与 2 月同期相比，它增长了 3%，这表明业主入场的意愿有所增强。
2.新房市场：供应缩量，成交集中外围区域
3 月 3 日至 9 日期间，商品住宅方面，新房新增供应量为 2.94 万平米。此供应量环比出现下跌，下跌幅度为 45.2%。同时，成交量是 6.98 万平米，环比暴跌 58.2%。成交均价为 65664 元/平米，环比下降 15.45%，主要原因是外围低价项目在其中的占比有所提升。
红盘效应较为显著。例如，虹口凉城板块的绿城沁香园在开盘时就已全部售罄。而郊区的部分楼盘，由于认购人数不足，陷入了滞销的困境。这使得市场的分化情况更加严重。
3.带看量激增，市场活跃度提升
中介在周末不休息：普陀区的某家中介门店表明，在 3 月的第一个周末，每天单个经纪人的带看量达到了 5 组。部分购房者由于担心“金三银四”期间房价会收紧，所以加快了入市的步伐。
一家大型中介公司的数据显示，2 月的带看量相比上月有环比增长，增长幅度为 66.8%。并且客户的购房诚意明显地增强了。
二、市场现状分析：价格企稳、刚需主导，政策与需求双驱动
1.价格走势：挂牌价持平，议价空间收窄
3 月 3 日至 9 日期间，二手房的挂牌价保持稳定。挂牌均价为 61482 元/平米，与上一个周期相比没有变化，并且结束了之前连续 7 个月的下跌态势。在核心区域，像徐汇、浦东等地，部分优质房源出现了涨价的情况。而在外围的刚需板块，主要是以“以价换量”的方式来进行交易。
新房价格呈现结构性回落态势。3 月新房的均价与上月相比下跌了 15.45%。这主要是因为外环的低价项目集中进行了备案。然而，高端楼盘，像黄浦区的中海顺昌玖里，依然以 196.5 亿元的销售额在市场中处于领先地位。
2.成交结构：刚需占主导，改善需求逐步释放
总价与面积段存在分化。在二手房市场中，以总价 200 万以下以及面积 90 平米以下的房源为主，其占比超过了 66%。而在新房市场，呈现出“两头热”的态势，既有刚需需求，也有高端改善需求并存。
3 月向来是学区房交易的高峰时期。春节过后，需求开始释放。入学季促使了需求的催化。这些因素共同推动了市场的活跃度。
3.政策环境：公积金利率调整助力购房成本下降
•2025年公积金新政：
•首套房：5年以下利率2.35%，5年以上2.85%；
•二套房：5年以下利率2.775%，5年以上3.325%。
还款方式具有灵活性，既可以选择等额本息，也可以选择等额本金。这样能够进一步降低每月的还款金额，减轻月供压力，从而刺激刚需购房者进入市场。
三、未来趋势预测：小阳春延续，但分化与调控风险并存
1.短期趋势：3月成交量或冲击3万套，价格温和上涨
小阳春行情得以延续。业内人士预计，在 3 月，二手房的成交总量有希望突破 3 万套。而新房市场则需要依赖红盘来带动。
价格呈现稳中微升的态势：在核心地段，优质房源可能会涨价 5%至 10%；而在外围区域，依然是以去库存为主要任务。
2.中长期挑战：库存压力与政策调控
商品住宅存量为 770 万平米。去化周期连续四周呈现上升态势，已升至 14.83 个月。部分郊区项目存在滞销风险。
政策有边际收紧的预期。如果房价上涨得过快，那么不排除会重新启动限购升级的措施，也不排除会进行信贷收紧等调控措施。
2025 年上海的土地拍卖，其溢价率普遍都超过了 30%。在这一情况下，房地产企业对于核心地块的争夺十分激烈。由此可以推断出，未来新房的供应将会朝着高端化的方向发展。
四、购房策略建议：刚需抓紧窗口期，改善关注核心资产
1.刚需群体：
优先选择位于外环地铁沿线的“老破小”房屋。可以借助公积金的低利率政策，以此来降低每月的还款金额。
关注总价在 200 万以内的房源，关注面积在 60 到 90 平米的房源，把握当下的议价空间。
2.改善群体：
-聚焦内中环次新盘或核心学区房，警惕郊区虚高项目。
使用等额本金还款的方式，能够减少长期的利息支出。
3.投资客群：
谨慎进入市场，首先要对规划利好的区域（例如临港新片区）进行布局。同时，要避开高杠杆所带来的风险。
五、结语：理性看待市场波动，长期价值为王
2025 年上海楼市在政策方面变得宽松，同时需求也得到了释放，在此情况下迎来了“小阳春”。然而，市场出现了分化的情况，库存压力也不能被忽视。购房者需要将自身的需求和资金状况结合起来，以理性的态度去选择入场的时机。在未来，核心资产的抗跌性比较强，而外围区域可能会面临调整。只有秉持长期价值导向，才能够抵御市场的波动。
六、互动话题：政策红利下的购房选择，你会如何决策？
2025 年上海公积金利率降到了历史上的最低水平。在这种情况下，你是会选择现在就进入公积金相关事宜呢，还是会继续保持观望的态度呢？
1.【投票】
-A. 立刻出手：利率低、议价空间大，担心下半年涨价！
-B. 再等等看：库存压力大，说不定还能再降！
-C. 纠结中：想买学区房但怕高位接盘，求分析！
-D. 与我无关：躺平青年，租房也挺香
七、结语：理性看待市场波动，长期价值为王
