近期，在限购、限贷之下，不少投资客被拦在南京的大门之外。
在后限购时代的新背景下，投资客的钱该往哪里去？
都市圈、高淳、溧水是否值得投资？
南京房价会降吗？
还会再出地王吗？
搜狐焦点南京站特地邀请了房地产大咖。这位大咖是乡林集团的执行副总经理吕理全先生。他将为大家分享在新形势下的投资置业方面的考量。
（乡林集团执行副总经理吕理全先生）
观点精选
限购将住宅的这扇门关上了，同时在另一扇窗子上开了一道缝。那些能够看懂的人趁机挤了进来，而那些看不懂的人，等他们终于懂了的时候，再想挤进来就已经晚了。
买高淳和溧水以及都市圈，不如去人口密集的三、四线城市进行投资。
商业地产属于活资产。其中“酒店+公寓+写字楼”这种组合最为优质。写字楼和公寓会随着酒店的运营而不断发展。它们不会受到整体板块价位的影响。并且其价格甚至比周边的住宅还要高。
商业地产运营 20 年达到了一个衰老的节点。酒店的衰老时间更长，为 30 年，这是因为酒店一直在进行维修保养。
这一波的开发商都获得了丰厚的利润，不会降价。倘若房价下降，那么消费者会成为受害者，银行也会成为受害者。
（视频专访）
限购政策何时会松动？
南京出台了限购政策和限贷政策，这使得很多投资客被拒之门外。你认为这样严格的政策在什么时候会有所松动？
南京土地通过网拍且实行现房销售，这使得整个供应量被往后推移了两年。从今年年底开始，陆续有之前拍得的以及之前捂住的地块推出，然而供应量远远不够。就南京而言，仅需 3、4 个月就能将这些供应量消化完毕。
为了让目前的余量能够消化完这两年的需求，同时要保证这两年价格不涨，所以采取了限购和限价的措施，以确保市场平稳。
举例而言，像河西这样的区域，若地价拍到 4 万多，那就先等等。等这些高价地呈现出来之后，政策便会有所松动。
高淳、溧水值得投资吗？
问：高淳、溧水以及都市圈这些不限购的区域，值得进行投资吗？投资客还有哪些其他的选择呢？
从限购政策开始实施后，高淳和溧水这些地区的成交数量较为可观。在没有限购的区域中，高淳的房价为 6.7 千左右，难以上涨，也难以实现良好的发展，将资金投入到那个位置并非明智之举。前往三四线城市中人口集中且没有限购的地方进行投资会更为合适一些。
南京限购政策在 10 月 5 日出台之后，10 月 10 日国务院发文准许商业用房依照规定改建成租赁住房。此规定中，土地使用年限和容积率保持不变，土地用途被调整为居住用地，并且调整之后的用水、用电、用气价格需按照居民标准来执行。
预计后面会采取降税措施来鼓励商业地产，贷款年限会往后延长，首付会降低，以便将资金有效地集中到商业地产上。当商业地产有人使用后，这个区域的人口会增加，营业和消费都会在所在地进行，从而增加 GDP。
现在是买房的好时机吗？
问：现在买房人还能投资不动产吗？还能否下手？
很明显可以看出是国家政策在起着引导作用，且向商业地产倾斜了。政府将住宅这方面的门给关上了，而在另外一个地方的窗子上开启了一道缝隙，那些能够看懂的人趁机挤了进来，而那些看不懂的人等他们看懂的时候再挤进来就已经晚了。
以河西这一带作为例子，住宅的价格每平方米达到 4 万到 5 万，而商业的价格每平方米才 2 万多一点，商业和住宅的价格之间的差异是非常大的。
现在河西的租金通常是 3 元每平。新地的租金或许是 4 元每平或者 5 元每平。你以 2 万每平的价格购买，1 平能够获得 1000 元的租金收益，收益率比较高，像 5A 级的肯定超过这个价格。
这个商业出租是有效益的，因为有租金收益，所以能有收入来支撑你的投资。随着城市不断发展，租金也会随之上升。
以河西为例，未来伴随公共建设的推进，它将会变成像上海陆家嘴那样的地方。上海陆家嘴从开始发展到如今仅仅用了 8 年时间，而河西在现有的基础上投入大约 5 年，租金翻倍是没有问题的。
对于商业地产来说，它有租金收入，能够弥补你的利息支出。即便把钱存入银行，也仅仅能获得 1.5 个点的利息。投资在不动产的话，虽然需要支付利息，但是即便租金与银行利息相比只剩下一点儿，然而地产却在增值。
住宅在不断变化，发展迅速。别人家的房价涨了 4 万，而你家的房价可能还不到 3 万。商业方面则有所不同，商业的物业管理费很高，这是因为商业需要维持良好的运营水平。
南京新街口有许多有着十年、二十年历史的大楼，如今它们运营状况良好。有 10 年历史的河西老小区，还能否被看好呢？并且物业的运营水平是完全不同的。
商业地产运营了 20 年，这是一个衰老点。酒店的时间更长，为 30 年，原因是一直在进行维修保养。
从整体城市格局来看，嘉业国际的酒店式公寓面积为 90 平，是一房一厅一厨一卫的格局，其租金每月 8、9000 元。而旁边的小区，两室一厅的租金每月不过 3、4000 元，嘉业国际的租金比旁边小区贵了好几倍。仁恒的辉盛阁公寓，长包房的租金一年是 30 万。
住宅的情况是只能在手中保留一段时间。有些住宅是毛坯状态，若要出租就需要进行装修。你花费了 3 万多购买它，又花费 3、40 万进行装修，需要多少个 4000 才能收回成本。而商业地产就不存在这个问题，它有租金。因此，现在是购买商业地产的好时机。
投资者该如何选择商业地产？
问：在新形势下，投资客在选择商业地产时需要注意哪些东西呢？
涵碧楼的写字楼高度为 4 米多，一般写字楼的高度也是这个数值，早期的写字楼高度则不到 3 米。如今在商业地产领域，需要选择合适的位置点。
商业集中的区域便是未来最为核心的区域。商业的发展能够历经很长时间。越集中的地方，其集中程度会越来越高。整个江东中路，从万达起始直至保利大剧院，这些地方都是商业圈层密集的区域。
商业地产属于长期性的标的。它不能与一般的投机相提并论。持有时间较为长久。通常是由大型机构来进行持有。
写字楼的回收期较为稳定且比较长。像基金和保险公司这类机构，它们必须要配置有写字楼这种资产，因为它们自身手上的资金较为充沛，所以能够在各地进行购买。
未来商业地产在不断发展。你公司所处的位置呢？我在德基，也在新鸿基，还在涵碧楼。这些地方都还不错，这代表着整个未来的发展方向。
资金比较少的消费者，酒店式公寓就不错。
酒店式公寓，你可以将其委托给酒店进行托管。另外，还可以把它挂到国际上的租房服务网站上。租期能够由自己来确定，租金利润是非常高的。
涵碧楼酒店公寓的不少客户对象在河西附近。他们喜欢公寓，从万景园过去能看到江景，生活较为方便。还有一些是中长期使用的外商，150 多平的房子，一个月租金可达 2 万多，这样的情况怎么会划不来呢？
酒店+ 公寓+写字楼是一种活资产，会跟着酒店的运营而成长。
酒店价格越贵，其知名度就越高。酒店的价值在不断上涨，而你是依附于酒店存在的，不会受到整个板块价位的影响，甚至比周边相对的住宅价格还要贵。
以上海为例，上海外滩的半岛酒店公寓，刘嘉玲所居住的地方，其房价比周边住宅的房价要贵上许多。
南京最抗跌的板块是哪儿？
问：南京哪个板块最安全，最值得购买？
从上海的陆家嘴来看，它是金融中心，同时也是上海的商业中心。这里有 30 个规模大小不一的购物中心，整体的营业规模达到 240 多个亿。
南京的新街口很厉害。有很多来自外围城市的人来此消费。德基去年的消费达到 70 亿。它仅次于北京的新光天地购物中心。
南京的大型商业中心，除了德基之外还有金鹰。新街口非常拥挤，除了可以乘坐公共交通之外，开车很难进入到那里。即便打车前往，从德基出来也会很麻烦。
未来的河西将会成为南京的金融中心。其成为金融中心的条件在于公共建设，例如会展中心、体育场、歌剧院、图书馆都位于此地。河西的公共设施较为完善，马路宽阔，当所有商业都发展成型后，未来便会变为南京的金融中心。
河西现在居住的住宅价格大概在 4.5 万到 5 万每平。按理来说，它的价格应该达到 6 万每平。然而，如果河西的房价达到 6 万每平，大家不会感到很惊讶。因为土地价格都已经 4 万多了，要是房价不到 6 万，那就很奇怪了。南京最值得购买且最安全的区域就是河西。
如果要设置华东的控制中心，那么在上海设置和在南京设置区别不大，不过在南京设置成本会低很多。河西的商业价值存在被低估的情况，当环境变得成熟时，河西就会变成像陆家嘴那样。
南京还会出地王吗？
问：南京在今年内将会出让 100 亩地，仅仅在下个月就有 9 幅地块要出让，还会出现地王吗？
答：地王会出现。从南京的形势来看，当下只是对时间点进行了限制，并且南京的供应量确实是不足的。
开发商不在意这两年不卖房子。因为在这几年里，开发商已经赚得非常丰厚，所以根本不会在意是否要进行现房销售。
城市在发展时，只要有地，捂住的投资需求就会存在。需求被压制的时间越久，最后爆发得就会愈发猛烈。
从市场的供应量能够看出，政府若想压制房价，实际上需要扩大土地供应。正因如此，政府开发了南京南站、江北新区、河西南这些区域，只有这样才能够有效地把房价压下来。
南京房价会下跌吗？
问：您觉得南京的房价会下降吗？开发商是否会主动进行降价以锁定购房者呢？
现在要先对太热的城市的住宅进行限制。然而，政府并不愿意让房价下跌，因为一旦房价下跌，银行和消费者都会成为受害者。
开发商肯定不会降价。目前房价是被调控给压制住了。从南京的 GDP 来看，南京的房价不算高。
上海常住人口有 2000 多万，而南京常住人口约为 800 万，两者人口相差约 2.5 倍。上海房价的天花板是 20 到 30 万，南京房价的天花板不过 5 万，房价相差可能达到 5 到 6 倍。那么你说南京的房价高吗？实际上并不高。
苏州的房价比南京高。南京是一个大城市，然而它在房价方面却比不上苏州，这说明南京的房价不会高。
从城市对等的角度来看，南京与上海相比存在差距。在省会城市的比较中，南京是 5 万，而杭州至少有 7 万到 8 万，南京连杭州都比不上。
大家如果有投资问题想咨询吕总，欢迎进行留言评论，我们会在第一时间进行跟进。
