本月观点
数据表明：商品住宅包含公寓类和别墅类。其中，公寓类包括公寓/复式、花园洋房/电梯洋房以及叠加/叠院/叠墅。别墅类则有独栋和联体。去化周期为 3 个月且是移动去化。
政策与热点
2 月 6 日，上海新一轮楼市调控的“沪十条”中关于新房摇号的新规定正式开始实施。自“沪十条”实施后首次新开的 3 处楼盘，全都采用计分制，优先满足“无房家庭”的自住购房需求。购房人认购后，会综合家庭、户籍、住房状况、5 年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保这五大因素，从而获得一个积分；接着按照摇号人数比房源多 30%的原则，依据积分的高低进行排序；然后选取进入公证摇号选房的人员名单；而在按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单之后，其他认购人就不再进入公证摇号选房环节了。
分析：
2020 年，上海新房认筹比例在 8 至 10 月以及 12 月呈现出不断上升的态势，市场热度日益提升；新房市场的热度过高，能够促使土地市场和二手房市场回暖，此次的调控主要目的是使新房市场的温度降低，对市场预期进行调节，与此同时带动二手房市场和土地市场回归到平稳发展的状态。
上海首次实行积分摇号的三个试点楼盘都在上海市郊，其产品主要是刚需类的；积分摇号启动之后，企业购房必须在积分摇号买房之后进行；该政策最大程度地倾向于首套刚需群体，同时也对先卖后买的改善型家庭予以关照。
2 月 23 日，国家统计局公布了 2021 年 1 月份商品住宅销售价格变动情况的统计数据。经测算，1 月份时，4 个一线城市的新建商品住宅销售价格环比呈现上涨态势，涨幅为 0.6%，该涨幅比上月增加了 0.3 个百分点。具体来看，北京上涨了 0.5%，上海上涨了 0.6%，广州上涨了 1.0%，深圳上涨了 0.3%。二手住宅销售价格有环比上涨情况，上涨幅度为 1.3%，此涨幅比上月增加了 0.7 个百分点。在这些城市中，北京上涨 0.9%，上海上涨 1.3%，广州上涨 1.4%，深圳上涨 1.7%。31 个二线城市的新建商品住宅以及二手住宅销售价格都有环比上涨现象，上涨幅度均为 0.4%，且此涨幅比上月均提升了 0.3 个百分点。35 个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.2%，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点；二手住宅销售价格环比上涨 0.3%，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点。
分析：
从新房方面来看，在一线城市当中，广州的上涨幅度是最大的。然而，因为一线城市普遍对新房进行限价，所以新房的价格上涨幅度要明显低于二手房。
从二手房角度来看，在一线城市里，上海、广州和深圳本月的上涨幅度较为突出。上海方面，从去年“公民同招”政策颁布之后，带有学区的二手房价格有着明显的上涨，从而带动了整体二手房均价持续上升；深圳呢，由于土地长期处于供应紧张的状态，同时又有大量人口流入，使得购房需求进入到了二手房市场，并且二手房市场在行政限制方面比较少，所以价格上涨的幅度较大。31 个二线城市的二手房上涨了 0.4%。这个涨幅比去年年底时扩大了 0.3 个百分点。去年年底是 2020 年二线城市二手房市场同环比价格增速的最低点。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
2 月份上海商品住宅市场与 1 月相比，供应和成交规模都大幅下跌，商品住宅市场进入了传统的冷淡期。房企在年初时的供应量通常比较少，本月的供应总面积仅有 5.99 万平米，环比大幅下降。成交总面积为 67.4 万平米，环比下跌了 45.9%，与去年同期疫情初期相比上涨了 824%。本月外环外商品住宅的成交占比有所增加，全市的均价因结构性因素而下降到 59096 元/平米。
商品住宅-成交排名
2 月，青浦区朱家角板块的中环境秋月项目成为商品住宅成交面积冠军。该项目于 1 月底开盘，均价约 38943 元/平米。总价不高，且周边配备兰生复旦小学部，所以该项目去化良好。
公寓市场
2 月进入传统淡季，上海公寓市场供应大幅降低。成交回落到历史平均水平，环比有大幅下降，同比则大幅上涨，均价呈现结构化下降。本月的供应面积为 5.99 万平米；成交量是 55.42 万平米，环比下降 46%，同比上涨 861%；成交均价为 58828 元/平米，环比下降 4%，同比下降 9%。
公寓市场-成交排名
本月公寓市场的销冠是中环境秋月项目，其成交均价为 37450 元/平米；成交排名第二的是青浦区徐泾板块的招商虹桥公馆项目，该项目一月底加推了第四期，去年年底推出的是第三期，第四期相较第三期价格有小幅上涨，项目位置靠近 17 号线地铁站，去化情况良好。
别墅市场
2 月上海别墅市场没有供应。2 月上海别墅市场成交规模为 11.98 万平米。2 月上海别墅市场成交规模环比下跌 47%。2 月上海别墅市场成交规模相较去年同期大幅上涨。2 月上海别墅市场成交规模处于历史平均水平。2 月上海别墅市场成交均价受结构性影响小幅上涨至 60335 元/平米。
别墅市场-成交排名
2 月，黄浦区老西门板块的露香园项目成交面积居于首位。此项目在 2020 年 9 月开始上线，之后陆续有成交。本月该项目的均价是 175355 元/平方米，和上月相比，成交价格有小幅度的上涨。由于别墅在本月没有新增项目，所以本月成交面积排名前十的项目与上月相比差异不大。
商品住宅存量
2 月上海商品住宅市场存量相比上月有小幅下降。供应方面则出现大幅下降的情况。成交方面环比也呈现小幅下降态势。同时，去化周期下降到了 6.4 个月。
上海各环线商品住宅存量
存量依然主要集中在外环外区域。
上海各区域商品住宅存量
2 月时，存量最大的区域是奉贤。浦东新区和金山的存量处于其次位置。并且这种情况与上个月是一样的。
上海地区单月访客指数
本月上海地区的来人量是 5865 人次，而上个月是 6006 人次。访客指数为 23，这个指数比上个月的 41 下降了，环比下跌的幅度是 43.9%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
2 月成交区域结构方面，青浦、奉贤、嘉定的成交量位列榜单前三。青浦区的成交均价是最高的。1 月底，青浦区安青浦新城板块的中环境秋月项目首次开盘，其去化情况良好。嘉定区的成交主力路劲悦茂府项目靠近地铁 11 号线和嘉闵线，交通优势较为突出，价格相较于周边二手房要高一些。
成交板块结构
2 月，金汇板块处于成交的榜首位置，朱家角板块和安亭汽车城板块紧随其后；在这些板块中，金汇板块的龙湖春江天越项目是成交的主要力量，其均价是 36911 元/平米；朱家角板块里的中环境秋月项目是成交的主要力量，均价大约是 37450 元/平米；安亭汽车城板块内的万科莱茵半岛项目是成交的主要力量，均价为 43533 元/平米。
成交环线结构
外郊环受供应影响，虽仍是成交主力。2 月整体占比环比减小 8%。郊环外成交占比大幅增加 10%。内环内成交占比与上月持平。内中环成交占比与上月持平。
成交环线结构-项目排名
2 月，露香园项目成为内环内的销售冠军，其均价是 17.3 万元/平方米；在去年底开盘的古北中央公园在内外环之间销量位居第一；在中外环区域，璟仁公寓、圣宇豪庭和仁恒静安世纪项目占据销售榜的前三位；在郊环外，中环境秋月项目是本月的销售冠军，该项目于一月底新开盘，靠近兰生复旦小学部，销售情况良好。
成交总价结构
上海总价 300 万到 500 万的项目是市场成交的主力。2 月，该总价段的成交占比上升了 5%。200 万到 300 万总价的项目，其成交占比增加了 4%。由于受到供应的影响，市场的刚性需求得以释放。1000 万以上总价段的商品住宅，其占比仍然维持在 15%以上，市场呈现出明显的豪宅化趋势。
成交总价结构-项目排名
2 月，总价在 300 万到 500 万之间的项目销售占比处于最高水平；在这些项目中，销售冠军是泗泾板块的 9 号公馆项目；总价处于 500 万到 800 万之间的项目里，徐泾板块的招商虹桥公馆项目销量占比是最高的；浦东新区张江板块的圣宇豪庭项目在总价 800 万到 1000 万的项目中，其销售面积是最高的；古北中央公园项目在总价超过 1000 万元的商品住宅中，成交的套数是最多的。
成交均价结构
2 月，3 至 5 万元的均价段是成交的主力。此均价段总成交 2913 套，占比达到 49%。与 1 月相比，该均价段的成交占比上升了 6 个百分点。5 至 10 万元的商品住宅成交量占比环比降低了 10 个百分点。10 万元以上的豪宅总成交 615 套，相较于 1 月，其成交占比上升了 1 个百分点。
成交均价结构-项目排名
2 月，因市场供应的影响，在均价 3 - 5 万的项目中，成交量达到最高。1 月底新开盘的中环境秋月项目，在这个均价段内的销量特别突出。在均价 5 - 10 万元的项目里，青浦区徐泾板块的招商虹桥公馆项目，其去化情况良好。而在均价 10 万元以上的项目中，金虹桥板块的古北中央公园，成交的套数是最多的。该项目是在去年年底开盘的，并且成交均价环比有小幅上涨。
成交户型结构
2 月，上海商品住宅市场有 5914 套住宅成交。销售套数相较于上月环比下降了 44.8%。在户型方面，90 至 120 平米的成交套数占比较多，其占总成交量的 44%，与上月相比保持持平。市场成交呈现出豪宅化的趋势，200 平米以上户型的成交占比环比增加了 3 个百分点。
成交户型结构-项目排名
2 月，90 到 120 平米户型的销量最为突出。电建泷悦蓝湾项目在这个户型段的成交中位居第一；在 120 到 140 平米的面积段里，位于闵行区金虹桥板块的古北中央公园项目销量最高，该项目于 2020 年 12 月推出了 349 套，去化情况良好；140 到 200 平米的面积段中，位于长风板块的 140 到 200 平米长风瑞仕璟庭项目的销售面积最大；200 平米以上的老西门板块的露香园，其成交套数最多。
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