上海达必诚律师事务所的周宇龙律师在此进行提醒。上海的落户政策以及购房政策是会时常发生变化的。当消费者有着购房需求的时候，是可以去详细地咨询律师或者房产中介机构的。这样能够及时知晓相关的法律责任以及合同的权利义务。从而可以避免出现法律纠纷以及财产方面的损失。
【摘要】
女子由于政策等方面的原因，没能按照规定时间办理落户手续，所以延迟支付了购房的尾款。如今，买卖双方都声称对方存在违约行为，那么法院将会作出怎样的判决呢？
【案情简介】
2019 年 4 月 27 日，乙方在丙方 A 房地产公司的促使下，与甲方签订了《房屋买卖定金合同》，该房屋总价为 535 万。2019 年 9 月 15 日，乙方支付了 190 万元首付款（其中包含 20 万元定金）。双方约定 2019 年 11 月 15 日为买卖合同的签署日期，并且要在 2019 年 12 月 30 日前付清 345 万元的约定余款。乙方若违约，违约金为100万。
然而，乙女存在落户问题，导致购房未能顺利推进。在 2019 年 12 月 16 日，甲男向乙女发送了《催告函》，他催促乙女尽快签订本应在 2019 年 11 月 15 日前正式签署的房屋买卖合同。同时，乙女还应在 2019 年 12 月 30 日前补足全部房款，不然就需要承担 100 万元的违约金。10 日后，乙女给甲男回复了《告知函》。乙女表示，剩余的 345 万元房款按照约定应该以银行贷款的方式支付。同时，办理贷款审批手续是双方共同的义务，希望甲男能够与居间方尽快协助乙女办理贷款手续。
2020 年 1 月 2 日，甲男向乙女发出了一份《再次催告函》。在函中，甲男告知乙女，她已经严重违约了。同时，甲男还宽限了乙女一个月的时间，要求乙女在 2020 年 1 月 30 日前支付 345 万元的购房款。
2020 年 1 月 27 日，乙女给甲男发送了《履行合同催告函》。函中表明，自发函起已经过去了一个月，然而甲男仍未协助办理贷款手续。乙女要求甲男尽快协助办理相关手续。
2020 年 2 月 4 日，甲男给乙女发送了《解除通知函》。他扣留了已支付的 190 万购房首付款中的 100 万元，将其作为违约金。同时，他把剩余的 90 万元购房款退回到了乙女的账户。
乙女购房未能成功，无端损失了 100 万，于是将此事诉诸法院。她提出诉求：其一，要求判令甲男以及 A 房地产公司继续履行《房屋买卖定金合同》，并协助她办理贷款手续；其二，要求判令甲男将系争房屋的产权过户到她名下；其三，要求判令甲男赔偿她违约金 20 万元；其四，要求判令甲男支付她律师费 6 万元。
甲男向一审法院提出反诉要求：其一，确认与乙女所签的《房屋买卖定金合同》在 2020 年 2 月 4 日已解除；其二，要求乙女向甲男支付 100 万元违约金；其三，要求乙女支付甲男 5 万元律师费。
【一审审理】
一审法院认为，乙女与甲男在《房屋买卖定金合同》签订之后，乙女依照合同规定支付了 190 万元首付款（其中包含定金 20 万元）。乙女和甲男双方本应在 2019 年 11 月 15 日签署房屋买卖合同（也就是网签合同），然而双方都没有按照合同约定的日期签订该房屋买卖合同。在此之后，双方未能按照约定履行各自的义务，并且对于合同后续的履行事宜也没有通过协商达成一致的处理方案。因此，双方所签署的《房屋买卖定金合同》无法再继续履行下去，该《房屋买卖定金合同》应当予以解除。对此，双方均不承担违约责任。合同解除后，因该合同而取得的财产需予以返还。甲男已退回购房款 90 万元，余下的 100 万元也应返还。由于双方对于合同解除都不承担违约责任，所以双方所主张的违约金和律师费，法院都不会予以支持。
其四，甲男的其余反诉请求被驳回。
甲男对一审判决不服，提出上诉请求。其一，撤销一审判决；其二，改判驳回乙女的诉讼请求，并支持甲男的一审反诉请求。具体内容如下：一是确认《房屋买卖定金合同》在 2020 年 2 月 4 日已解除；二是要求乙女向甲男支付违约金 100 万元；三是要求乙女支付甲男律师费 5 万元。
乙女请求二审法院驳回上诉，维持原判。
【二审审理】
本院查明，2020 年 2 月 4 日，甲男向乙女发送了解除通知函，该通知函为书面形式。同时，甲男还通过微信聊天的方式向乙女发送了此解约函，并且乙女确认接收了该解约函。
本院认为，乙女和甲男都确认在本案中所涉及的“签订正式房屋买卖合同”指的是“签订网签合同”。所以，这份合同应当被视为正式买卖合同，而不是单独的定金协议。乙女辩称该合同是定金合同，因此她无需支付剩余的 345 万元购房款，但是这种依据是不足的，本院不采纳她的这种意见。
本院认为，2020 年 1 月 2 日甲男向乙女发出了《再次催告函》。此函将乙女支付购房余款的期限，从 2019 年 12 月 30 日宽限到了 2020 年 1 月 30 日。然而，截至 2020 年 2 月 4 日甲男向乙女发送合同解除函的时候，乙女依然没有与甲男签订网签合同，也没有向甲男支付剩余的购房款。这显然属于违约行为。甲男在 2020 年 2 月 4 日向乙女发送了《解除通知函》。如今，甲男提起上诉，声称合同从当天就已经解除，这种主张在法律上是有依据的，本院对此予以支持。
乙女称自己未按时履约，原因是政策发生了变更，致使她的落户延期，并且合同的相关约定不明确。然而，她的这些理由没有事实依据，也没有法律依据，本院无法采信。乙女的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。
本院考量了当事人的过错程度、实际损失以及合同实际履行情况等多方面因素。同时，也兼顾了违约金的补偿性和惩罚性功能。基于此，本院对甲男依约主张的违约金进行了适当调整，将其从 100 万元调整到 20 万元。
二审判决：
甲男应返还乙女购房款 100 万元，可在扣除前项违约金 20 万元及律师费 5 万元后，返还剩余金额 75 万元。
【相关法条】
应当承担赔偿损失等违约责任。
当事人能够约定，在一方违约的时候，应当依据违约的情况，向对方支付一定数量的违约金。同时，当事人也可以约定，因违约而产生的损失赔偿额的计算方式。
当约定的违约金低于所造成的损失时，人民法院或者仲裁机构能够依据当事人的请求进行增加；倘若约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的请求适当减少。
当事人约定了迟延履行的违约金。违约方支付违约金之后。还应当履行债务。
【律师说法】
我国《民法典》规定，当事人有权利约定一方向对方给付定金，以此作为债权的担保。定金合同在实际交付定金的时候成立。并且，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。3. 倘若收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，就应当双倍返还定金。本案中，买家乙女多次被催告。在这些催告中，她未在约定期限内履行合同义务。由于她的这一行为，导致合同目的无法实现。最终，她赔付给卖家违约金 20 万。
上海达必诚律师事务所周宇龙律师在此提醒：上海落户及购房政策时有变化，消费者在有购房需求时，可详细咨询律师或房产中介机构，及时了解相关的法律责任和合同权利义务，避免发生法律纠纷以及财产损失。
上海有律师，可提供律师咨询服务，还有律师事务所，也有律师网，其中就有上海达必诚律师事务所。
