全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯近日发布了 2025 年第一季度北京房地产市场研究成果。该成果全面回顾了北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场在一季度的表现。同时，对 2025 年开年的北京房地产市场形势进行了阶段性总结。并且就下一阶段房地产市场走势做出了预判与展望。
写字楼市场是实体经济的风向标和晴雨表，它的走势一直都很受关注。2025 年开年的时候，北京甲级写字楼市场的整体表现比去年同期要好。在这个季度里，有多个企业租户加快了选址搬迁计划的实施，这直接促使了市场活跃度的改善和提升。供给端情况是，一季度北京甲级写字楼市场没有新项目交付；需求端情况是，部分企业租户的新租、扩租、搬迁计划在本季度得以落实，从而拉动了市场整体租赁需求上升，单季度记录到约 5.2 万平方米的净吸纳量，并且这是北京甲级写字楼市场连续 7 个季度记录到正吸纳量。
新供应缺席，租赁需求持续回暖，吸纳量稳中有升。全市甲级写字楼空置率逐渐回调，环比微降 0.2 个百分点至 19.8%。写字楼业主方在租金方面继续实施“以价换量”的策略，并且在租赁谈判期间给予了较为优惠的租赁条款，这样就导致全市平均租金持续下滑，其中一季度北京甲级写字楼的平均租金与上季度相比下降了 5.2%，达到了每月每平方米 234 元。
2025 年北京写字楼市场的供应处于“小年”状态。新增供应量达到近几年的最低值。这有助于减轻写字楼业主方的去化压力。在需求端，租赁需求经过大约两年的市场调整期后开始稳步恢复。去化节奏逐步加快。然而，企业在选址新租、扩租、搬迁等方面仍较为谨慎。降本增效、降本提质依然是企业首要考虑的因素。业主方认为，2025 年的租赁策略预计会和 2024 年保持一致。通过制定更灵活的租金定位以及更优惠的商务条款，以吸引优质客户。同时强化客户黏性，稳定现有核心租户群体。对外进行招商，对内进行运营，做到“内外兼修”，希望能加速去化空置面积，精准占据市场先机。
2025 年对于北京商业零售市场而言是“升级、提质、扩容”的关键一年，市场也进入了新一轮的调整周期。在一季度，北京零售市场有两个城市更新零售项目开始崭新入市。其中，位于大兴区的大兴新辰天地南区在 1 月 24 日开始迎接顾客，它带来了约 5 万平方米的商业面积，给大兴商圈带来了更为多元的购物选择。3 月 28 日，北京超极合生汇的西区位于昌平区。西区完成了蜕变。西区为北京北部地区增添了 16 万平方米的商业面积。西区开业后与东区形成了商业格局。这个商业格局是双翼共振的。整个超极合生汇项目拥有 46 万平方米的超大体量。超极合生汇全面提升了京北地区的消费氛围与商业形象。
北京零售市场积极开展存量升级与更新的探索。这使得全市优质购物中心整体空置率环比上升了 1.2 个百分点，达到 6.0%。同期，全市优质购物中心的租金水平有了略微调整。首层平均租金调整为每平方米每月 767.8 元，环比微微下降了 1.1%。
2025 年的北京零售市场存量有更新升级的趋势且扩容明显。像位于核心商圈的西单商场、蓝岛大厦、世纪金源购物中心等诸多老牌零售项目，为了实现项目整体的提质更新，正在逐步开展全面改造，并且改造力度很大，希望以此完成项目消费场景与购物体验的升级迭代。一部分购物中心开启了品牌调改与换代。北京零售市场的消费场景正在进入新的阶段。
北京大宗投资市场在 2025 年开年时发展态势相对平稳。季度内完成了一些可观的大宗收购交易。本季度，北京大宗投资市场累计成交金额大概是 104.7 亿元人民币，与上一个季度相比上升了 11.6%，与去年同期相比上升了 8.6%。季度内重点成交案例主要集中在写字楼、酒店及住宅公寓类资产。买家类别涵盖高等教育机构、上市公司以及合资投资平台等。这些买家都有针对性地收购符合自身战略需求的资产标的。
2025 年的北京大宗投资市场迎来了良好开局。然而，它仍将面临诸多不确定性。值得注意的是，房地产市场经历了四年的深度调整与震荡后迎来关键转折点。随着针对房地产市场的利好政策全部出台，且中国经济持续企稳发展，这一积极变化给房地产投资市场带来了新希望。各类企业与投资机构都在积极寻找投资机会与优质标的，从而带动了更多的交易活动和市场信心的恢复。
2025 年“两会”期间，政府工作报告对房地产的表述依然保持着“促进房地产市场止跌回稳”的总基调。其重点在于聚焦于“稳市场”“防风险”“促转型”这三大方向。利好政策频繁释放出积极信号，这将进一步推动行业新旧动能的转换。今年开年阶段，房地产市场呈现出企稳复苏的态势。预计在产业升级、城市更新、扩大内需的进程中，包括住宅、写字楼、零售、投资等在内的多个细分板块有望迎来新一轮的发展机遇。
第一太平戴维斯 (Savills)
第一太平戴维斯是伦敦证交所 FTSE 250 的上市公司。它是全球知名的房地产服务商。公司在 1855 年创立，有着悠久的历史传统，并且一直保持着快速的发展势头。目前在英国设立了 600 余家办事处及联营机构，在欧洲大陆设立了 600 余家办事处及联营机构，在美洲设立了 600 余家办事处及联营机构，在亚太地区的 70 多个国家设立了 600 余家办事处及联营机构，共有 39,000 名精英人才，这些人才提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。
其庞大的业务网络能够为客户提供一站式综合性的地产服务。
第一太平戴维斯有 9000 多名中国员工的支持，凭借丰富的国际经验和敏锐的市场洞悉力，为开发商提供了综合性、高品质的专业顾问服务，包括商业地产领域的开发顾问服务等；为业主提供了综合性、高品质的专业顾问服务，包括设施设备管理等；为租户提供了综合性、高品质的专业顾问服务，包括空间规划等；为投资商提供了综合性、高品质的专业顾问服务，包括物业管理等、租赁等、估值和销售等，涵盖商业地产、住宅地产、零售地产及酒店式服务公寓领域。
